抢地凶猛！大概是今年以来，地产同行对保利置业的最深印象。
闷声干大事，说的大概就是保利置业。不是销售额第一，也不是规模第一，这都不妨碍保利置业在土地市场上“大杀四方”，拿下一个又一个“地王”。
这样的剧情，在房地产市场上，已经许久没有上演过了。更何况还是在市场行情和走势都还未完全明朗的当下。
6月5日，深圳粤海街道T204-0153宅地出让，活跃在各个一线城市和核心二线城市土拍现场的华润、中海、招商、保利置业、越秀、厦门建发等地产央国企悉数到场。
最终，保利置业以总价57.72亿元，楼面价108680元/平米强势夺地，溢价率高达150.74%，成为深圳新的单价“地王”。
这并不是保利置业今年拿下的第一个“地王”。
今年以来，保利置业在全国只拿了三块地，但是，这三块地，全都是“地王”！
- 上海浦东单价“地王”，总价34.88亿元
- 武汉武昌单价“地王”，总价8.022亿元
- 深圳单价“地王”，总价57.72亿元
而且，这三个“地王”，是在一周之内接连拿下的，拿地总金额超百亿元！
相对应的是，今年前5个月，保利置业累计的销售额仅196亿元。也就是说，保利置业，仅仅用了一周，就花掉了今年5个月卖房收入的一半！
在这之前，又有谁能想得到，2026年土拍场上最激进的房企，竟然会是保利置业。
现在回过头来看，保利置业在战略、经营、投资逻辑上的突然转向，或许是始于一次关键的人事更迭。
2024年3月14日，原保利发展“三号人物”胡在新正式出任保利置业执行董事、董事总经理，全面执掌战略与运营。
随之而来的，是一场管理层换血和战略打法的全面重构。
胡在新上任两年后，保利置业从“保守派”摇身一变，成了今天的“地王收割机”。
1
保利置业急了
先插播一下保利置业和保利发展的关系：两家都是央企保利集团的下属企业，保利发展间接持有保利置业约20%的权益。
为了避免两家公司之间的同业竞争问题，保利集团做了规定，双方共同进入的包括上海、广州、重庆、武汉、北京、贵阳和佛山等七个城市，两家企业要协商发展，原则上不再有新的交叉区域。
根据这个协议，保利发展在全国布局的同时，有意绕开了深圳等城市，总部在上海的保利置业则聚焦长三角和大湾区。
胡在新履新保利置业后，把保利发展的进取风格带到了保利置业，一直比较“佛系”的保利置业，突然变得激进起来。
这一轮激进拿地的背后，不只是单纯的经营风格的转变，而是保利置业的规模焦虑。
2020年业绩会上，保利置业高调立下目标：“十四五”再造一个保利置业，2025年冲击千亿销售。
尴尬的是，过去五年，保利置业的销售额一直在原地踏步。
- 2020年：521亿
- 2021年：566亿
- 2022年：502亿
- 2023年：536亿
- 2024年：540亿
- 2025年：502亿
这五年，看上去是努力了，但从销售数据上，又似乎并没有太努力。
2025年的销售额，甚至比2020年还要低，曾经高声喊出的千亿目标，却渐行渐远。
投资战略的真正拐点，正是2024年胡在新上任。
保利置业对这位“温和派”的到来寄予厚望，在任职公告中更是写道：“此次人事调整有望为公司带来新的业务发展机遇。”
2024年，保利置业选择先“止血”，全年只拿了6个项目，新增土储仅96.4万平方米，是近年来的最低。管理层在业绩会直言，“基于对市场处境的考虑，在投资上更加谨慎。”
管理层的变动同步进行。
胡在新上任第一年，保利置业总部吸纳了原万科北京区域工程客服中心合伙人张贵祥、原中骏集团总部运营中心总经理洪旻、原碧桂园沪苏区域区域营销总郇磊，加入保利置业总部任品牌营销中心总监，兼任海南公司营销负责人。
一年后，变化确实发生了。
2025年保利置业开始全面“换仓”，布局高能级城市，全年在核心8个城市新增15个项目，拿地金额达到270亿元，是2021年以来拿地金额最高的一次。其中，84%的资金投向了上海、杭州、广州等高能级城市。
2025年，保利置业的销售额反而下滑至502亿，相当于当年一半以上的销售额都拿去买了地。
进入2026年，保利置业的销售额还没有明显的起色，截至5月，保利置业累计实现合同销售金额约196亿元，较去年同期缩水了10%左右。同期，保利置业的拿地金额已经突破了百亿元。
2
连续两年站在亏损边缘
盈利能力下降是保利置业的一大短板。
- 2025年，保利置业营业收入483.82亿元，同比增长20.3%；但归母净利润仅2.25亿元，归母净利率仅0.47%；
- 2024年，归母净利率也只有0.45%，净利润率甚至低至0.2%。
也就是说，保利置业已经连续两年归母净利率低于0.5%。这也意味着保利置业的盈利能力已经非常薄弱。
进入2026年，保利置业的盈利能力还在进一步下降：一季度，营收同比暴跌68%至22.69亿元，净利润更是只有4524.80万元，同比锐减58.20%。
兴业证券直接下调全年盈利预期：2026年归母净利润预计仅1.69亿，同比再降两成以上。
在盈利空间本就极为有限的情况下，高溢价叠加高地价，能否转化为充沛的可分配利润，仍是未知数。
对保利置业来说，这是一场硬着头皮也要上的“赌局”。风险就是，如果这些“地王”项目未来销售去化或价格实现不及预期，本就已经非常微薄的利润势必又被进一步吞噬。
激进拿地的后遗症，已经在其重仓的上海项目上有了体现。
2025年5月，历经72轮举牌后，保利置业从招商、金茂、华润置地、中海手中，以总价42.4亿抢下杨浦区定海社区地块，也就是目前在售的保利誉滨江。这地块也将该板块的地价推高至8万元/平米以上，成为板块内的单价“地王”。
现实是，这个“地王”项目一入市就遭遇板块内新盘踩踏，销售情况可想而知。
2025年11月，保利誉滨江首次开盘，项目宣称，开盘当日去化超八成。但网上房地产的数据显示，项目首开的78套房源，到目前为止还有35套在售。也就是说，卖了大半年，还有一大半的房子没卖掉。
后续的三次开盘，数据一次比一次差：
- 二开推出84套，只卖出去35套，去化率41%；
- 三开推出了11套，包含8套复式房源，一套都没有卖掉；
- 四开推出52套，只卖掉2套。
卖不动，完全卖不动！
从项目整盘来看，目前一共推出209套房源，只卖出去80套，整体去化38%。按照均价11.55万元/平米、已售总面积9600平米测算，该项目累计只卖了11亿元。
这点销售额，仅相当于土地成本的四分之一，回本之路漫漫啊！
目前，保利誉滨江五批次已经取得预售证，但迟迟没有开盘。毕竟前四次开盘还有不少房源没卖掉，为了加快去化，项目还启动了购房折扣优惠，这第五批房源还要硬上，岂不是房子越卖越多了？！
就算是在上海市中心的誉静安，销售业绩也不好。2025年12月，项目首开推出96套房源，到现在也只卖出去16套，去化率17%。
除了上海，保利置业在一线城市的“粮仓”几乎见底。
深圳仅靠一个2025年入市的保利瑧誉撑场面，今年前5月销售额22.6亿，在深圳房企销售排行榜上排到第15位。
广州的状况稍好一点，有翡丽甲第和与厦门国贸合作的国贸保利江上印两个项目支撑，靠着翡丽甲第这一个项目带动，在广州的销售额暂且能排进前十。
再看总部上海，前5个月只卖了19.4亿，在上海房企中，只能排到第25位。
今年前5月，保利置业的销售面积同比下滑14%。可以看出，保利置业的项目去化还在持续放缓。
存货减值计提也是影响利润的一大因素。2024年和2025年保利置业计提存货减值分别为7.08亿和10.2亿元。在利润率极薄的情况下，公司对资产质量的审视也愈发审慎保守。
眼下，一个更现实的命题摆在面前：0.47%的归母净利率，叠加逆势高价拿地，2026年保利置业能否守住这场“利润”之战？
保利置业，面对的，是两难的局面：拿地，可保发展，但保不住利润；不拿地，更是死路一条。
一周三城耗资百亿，将三块“地王”摆上了桌。保利置业已经用行动做出了选择。
牌局，才刚刚开始。为了留在牌桌上，保利置业要付出的代价，可能是巨大的。
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