文|邓浩志

9月14日南沙在没有任何发文的情况下,全面取消限购。其后又经历了官方辟谣,楼盘和中介坚决执行等波折,不管如何,就算真是发文再执行,这对低迷的南沙楼市帮助也不会太大。因为此前南沙也只有120平米以下户型执行限购政策。以南沙较低的房价,以及购房群体主要特征看,小户型产品并非当下市场的主流需求,更何况是第三套以上的需求。所以这次即便放开限购,对需求的释放十分有限。

南沙作为广州发展题材最多的区域,自2012年开始就一直是广州楼市中非常强势的区域,而2021年之后便开始全面下滑。除了房地产市场整体回落的大背景之外,南沙楼市无论是成交量、还是成交价,跌幅都超过全市的平均水平。

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什么原因导致南沙楼市从广州的强势板块变成弱势板块?

我认为关键有几个原因:

1、刚需不足。

更简单说就是南沙人口太少,这是一直以来的老大难问题。虽然南沙的城市建设不断推进,产业持续引进,基础设施,生活配套不断完善,但居住人口一直增长缓慢。

首先是南沙离主城区远,交通不便。金州蕉门虽已成熟,但地铁4号线的速度实在太慢了,到主城要1小时以上。18号线速度虽然较快,但横沥岛还在建设阶段,尚未成型。至于计划中的商务区灵山岛尖就更搞笑,一个远郊办公区居然没有地铁,不是规划的严重失误,就是进度协调出现了重大问题。所以即便此前南沙有税收优惠政策,但许多企业也只是注册地在南沙,但办公室仍在市区,因为在南沙办公也很难招人。

其次是早年讨论的部分政府机构搬到南沙办公,一直都没能实现。其实这个想法很大胆,既能纾解广州主城太过密集的压力,也能带动上下游企业一同搬迁,带活南沙。可惜最终也没能实现。

再有就是南沙产业结构决定了产业人口增速缓慢。这里就要说说南沙的产业定位,过几年也微调过几次,预计未来还是调整,但万变不离其宗,要的基本都是高、精、尖高附加值的产业。稍对劳动力需求较大的产业,比如高端装备又面临竞争激烈的局面,智能制造又面临规模尚未展开的情况,汽车制造又面临广州竞争力下滑的大势等等。

最终导致了现在我们见到的南沙人口状况,即:市区的人嫌这里太远,政府主导的计划停滞不前,产业人口聚集进度缓慢……而人少,对住房的需求自然就少。

2、房地产政策过严。

这和地方对南沙楼市的预期有关。比如地方此前对南沙楼市的预期有误判,多少有点认为南沙的房子是“皇帝女,不愁嫁”的意思。因此南沙作为广州的远郊,居然执行和市中心一样严厉的限购政策,有段时间甚至完全禁止外地客,完全禁止投资客,大幅提高融资门槛等等。对于完全新兴市场或领域,稍微有点泡沫反而有利于刺激其发展,但南沙过去几年出招太狠了,不但彻底切割了部分被定为不需要的市场需求,而且伤及了的信心。

而今市场对南沙已普遍信心不足,而这里面也有过度管制的因素。比如早些年,我是地产领域唱好南沙声量最大的,可能都没有之一。但近些年,南沙开始嫌弃所谓的鼓吹和炒作。关于南沙楼市前景的讨论停了,甚至还搞起了局部的媒体封杀。而广州其他行政区域刚好相反,比如白云区、黄埔区、增城区等,这几年政府多次牵头,积极召集专家研讨盘活市场,组织房企召开各种房展会,召集大小媒体积极宣传区域楼市等等。而南沙,不但在这方面声量极低,似乎还忌讳很多。

而今,南沙楼市已经由2021年前的螺旋上升阶段,进入到当前的螺旋向下阶段。除了房地产大势低迷之外,南沙自身的问题也导致其超越其他行政区域的市场加速下行情况。新趋势已经形成,要扭转并不容易。而扭转,从树立新目标,建立新认知开始。