2024年，板块之间极限拉扯。
建设放缓、规划失灵之下，还能吃到流量的板块，无一不是搏杀出位。
天津楼市的板块，已走出四大阵营，互不相通。
【环城阵营】
买房高举两面大旗：回归市区；改善买新房、刚需买二手。
市区+环城这10个区中，市区新房成交占比已达30%。
环城板块只剩两类有机会：
❶ 24K纯刚需板块，与老破小PK，完全靠低价取胜。
❷ 踩在分界线上，承接市区改善外溢。
【滨城阵营】
滨城人少地大，板块衍生出“聚集化”。
只有中心商务区和生态城两大主力。
【远郊阵营】
城镇化还在继续，地缘市场，比如宝坻城南、武清商务区。
【“空海”阵营】
空港、海教园靠教育优势，不断强化独立行情。
2024年，天津成交了7.3万套新房。
成交量TOP10的板块贡献2万套，占比27%。
前6名的板块，一年能卖出2000多套新房，赢者通吃。
TOP3：中心商务区、武清商务区、空港。
去年前三甲，就是它仨。
任楼市风云变幻，稳如座钟，铁打的流量王。
中心商务区三个组团：天碱、于家堡、响螺湾。
天碱定位改善，多年未有纯新盘。
天保天成燕居开盘即牛市，5个月签约303套。
“一号工程”于响，还是得靠教育，岳阳道+耀华中学，吸引新天津人。
万科滨江都会、金融街滨海融御，“以价换量”贯穿全年。
武清商务区2024年成交量降了3成，均价也跌了16%。
全靠春江天玺和城市绿洲低价冲量。
改善盘同样面临“退2进3”。
保利朗阅、品悦万澜凭新产品后发优势，已碾压老产品。
空港虽然成交量掉3成，但成交均价扛住了。
小和平+大产业，让空港成交量节节高。
板块价值支撑度，也比单一靠学区政策来的更强，妥妥“天津的亦庄”。
产品领先力更是不遑多让。
绿城桂月雲翠2万+做出4万+的范儿，3个月整盘销量过半。
卷产品这条路在空港跑通了。
开弓没有回头箭，天保新盘意境元启产品更炸。
2025年绿城空港二期新地块也相当值得期待。
市区学区政策不断收紧，空港的买房需求量继续扩大。
海教园仅以3套的微弱差距，居于空港之下。
“空海”组合，已成为天津学区的扛把子。
海教园2024年大获全胜，风头无量。
相比于2023年，成交量才减少5%，均价基本持平，乘风破万里。
一年出让11宗宅地，全国无出其右。
保利西棠和煦三个地块全年成交761套。
中建悦庐棠墅6月才首开，半年成交514套。
中铁建花语天境+天宸，全年也成交648套。
只要是新产品，都成绩斐然。
海教园就像“吞金兽”，给多少吃多少。
大家担心明年盘多，价格战开打。
首先，不可能所有新地块同时入市，供应依然可控。
其次，市区教育政策在赶人，海教园是承接第一站。
供应增加，需求也增加，房价还真不一定打架。
宝坻城南不言不语的，竟然有27个盘在售。
别看不上它，产品比市区还大胆。
南城拾壹方做了121-709平米的洋房+叠拼，市区豪宅一看一个不吱声。
单价1万2，对于宝坻来说并不低，但卖的不错。
地缘改善购买力很强。
2024年，南仓是天津楼市头号黑马。
它给出一种完全不同的产品逻辑，甚至颠覆了房地产理论体系：
在共识的刚需板块中，做比肩豪宅的大改善。
龙曜城176平米、绿城锦玉蘭200、290平米……不可思议。
关键是，成功了。
绿城锦玉蘭10月才首开，均价2万2，3个月签约120套。
导致南仓目前的局面是：
单价低的，卖不过单价高的；降价的刚需产品，卖不过改善产品。
产品新思路背后，是买房逻辑的变化：
在99%的自住需求下，消费升级、降低杠杆，同样总价愿意选“远大新”，不再钻市区的牛角尖。
TOP10后4名：金钟街、东丽湖、国展西、黄庄，全部靠以价换量。
每个板块都有掀桌子的，清仓！
刚需对产品不敏感，暂时不要求三代新产品，降价还好使。
如果2025年卷起出房率，掀桌子也不见得管用。
2025年，板块内部、外部依然避免不了拉锯战。
只要有土地出让的板块，新盘都是“战斗型选手”。
2024年“清仓”的板块，2025年或许就看不见了。
同时，新一批板块又在候场。
国展东、西青西营门、津南柳林……
后浪催前浪，新人换旧人。
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