（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
赵建国、李秀芳系夫妻，赵明为其独生女。2004年，赵建国所在单位传出内部购房消息，为享受可能的优惠，二人决定以当时尚在外地读书的女儿赵明名义购房。
2004年9月，赵明与甲公司签订《商品房买卖合同》，购买位于北京的一套住宅（以下简称一号房屋），总价71万余元。其中首付款约31万元，贷款40万元。2007年，一号房屋取得产权证，登记在赵明一人名下。
购房后，赵建国、李秀芳自2006年起一直居住在一号房屋，并持有购房合同、贷款合同、发票、房产证原件及历年物业费、水电燃气缴费凭证。二人称：
“所有房款均由我们支付，只是借用女儿名字，从未赠与，也未想过过户。”
然而，自2014年起，赵明多次以一号房屋为抵押物办理贷款，相关抵押登记信息在不动产登记系统中均有记录。赵建国夫妇持有的房产证为早期版本，未体现后续抵押情况。
2019年，因赵明及其丈夫王磊（外籍）拖欠债权人张伟借款，法院作出A号民事判决，判令赵明、王磊偿还本金及利息。判决生效后，张伟申请强制执行，法院于2020年查封并拟拍卖登记在赵明名下的一号房屋。
赵建国、李秀芳随即提出执行异议，主张：
“我们是实际出资人和真实所有权人，房屋是我们唯一住房，应停止执行。”
法院审查后作出B号执行裁定，驳回其异议。二人遂提起执行异议之诉，请求确认所有权并排除执行。
庭审中，赵建国提交部分银行流水，显示其曾在2003–2004年间向赵明账户存入多笔现金（合计约31万元），但未能提供完整转账链或书面代持协议。赵明、王磊经公告传唤未到庭，亦未答辩。
另查明，赵建国、李秀芳名下无其他房产，且年事已高、患有疾病，目前仍居住在一号房屋内。
二、裁判结果
法院判决：
❌ 驳回赵建国、李秀芳的全部诉讼请求。
✅ 其对一号房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
核心结论：仅有出资+长期居住+持有证件，不足以推翻不动产登记效力；借名买房风险应由出名人与借名人自行承担。
三、法院说理要点
不动产物权以登记为准，具有公示公信效力
一号房屋自2007年起即登记在赵明名下，对外具有法律效力；
债权人张伟基于登记信赖申请执行，应受法律保护。
父母出资购房，不能当然认定为借名买房
从家庭习俗看，父母为子女购房出资，常见情形包括赠与、资助、借款或代持；
仅凭出资行为、居住事实、持有票据等，不足以证明存在借名合意。
长达十余年未过户，放任风险扩大
房屋2007年已办证，2014年起赵明多次抵押，赵建国夫妇从未主张权利或要求过户；
法院认为：“其应预见借名风险，并自行承担后果。”
证据不足以证明“借名”而非“赠与”
无书面代持协议；
银行流水不完整，无法完全对应购房款；
赵明作为完全民事行为能力人，长期以房屋抵押融资，进一步强化其所有权外观。
同情不等于支持
法院虽对老人境遇表示理解，但强调：“法律保护的是合法权利，而非情感诉求。”
四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）
“借名买房”是高风险行为，尤其用于规避政策或单位福利时：
一旦登记人负债、离婚或反悔，出资人极难追回房屋。
仅有出资+居住+拿房产证 ≠ 所有权：
法院更看重书面协议、资金流向闭环、及时确权行动。
十年不过户，等于默认放弃权利：
登记人多年行使处分权（如抵押、出租），将严重削弱“借名”主张可信度。
唯一住房≠不可执行：
若房屋面积过大、价值过高，或被执行人有其他安置可能，法院仍可执行。
正确做法：
如确需借名，务必签订书面代持协议；
保留完整付款凭证（备注用途）；
在条件允许时立即办理过户；
避免让登记人设立抵押或出售。
血泪教训：
本案中，父母本想为女儿安家，却因未做法律安排，最终既失去房屋控制权，又无法阻止执行。
亲情可贵，但产权必须落在纸上。
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