矗立在福州市晋安区鼓山镇福兴大道3号的福晟大厦，默默见证着闽系房企时代的起落沉浮。
这座总层数25层、建筑高度达95米的5A甲级写字楼，曾是福兴经济开发区的核心地标，如今却再次被推到了资产处置的镁光灯下。
与以往不同，此次主导资产拍卖的并非法院，而是华夏银行（600015）福州闽江支行。
折价近半的资产能否等来“白衣骑士”
福州写字楼市场已呈明显买方市场态势，福晟大厦的新一轮拍卖便是这一市场特征的直观体现。据阿里资产竞价平台披露，这座总建筑面积54890.1平方米的大厦，将于2026年4月17日10时再次公开拍卖，而此次拍卖最引人关注的，便是其近乎“腰斩”的起拍价。
华夏银行开出的3.6亿元起拍价，较福州中院2023年确定的6.4亿元官方评估价，跌幅高达44%。
进一步拆解来看，3.6亿元的底价对应54890.1平方米的总建筑面积，折合单价仅约6185元/平方米。
将这一单价置于当前福州写字楼二手市场中做对比，其“割肉”程度可见一斑。
同板块对比，晋安区内同为福晟旗下的“钱隆大第”办公项目，市场挂牌单价仍维持在9000元/m²至11500元/m²，同区域的世欧王子塔，部分精装办公房源报价也在8000元/m²以上；跨区域对比，哪怕是台江区一些楼龄较长、未装修的乙级写字楼，如金源大广场，其成交单价普遍在6700元/m²至8700元/m²左右，装修好的房源单价可达1.01万/m²；而台江闽江北岸CBD的顶级甲写，如升龙汇金中心、ICC升龙环球中心，挂牌单价普遍在1.2万-1.9万/m²。
作为拥有5A甲级资质、宗地面积达9026平方米且紧邻地铁的整座办公楼，福晟大厦6185元/m²的起拍价，不仅跌破了同地段二手房均价，更触及了省会城市甲级写字楼的建安重置成本红线。
这一低价背后，是华夏银行极为迫切的变现诉求，而这诉求的产生，与当前福州写字楼市场面临的存量消化、企业入驻门槛提高双重挑战密切相关——市场中“买一套不如租一套”的观望情绪盛行，甚至部分万达广场周边的办公房源已打出“租金抵月供”的口号，华夏银行的此次定价，本质是吸引投资者的尝试，也是对当前市场流动性的一次试探。
但纸面上的“捡漏”空间，正被严苛的交付条件逐步摊薄。
华夏银行在拍卖公告中明确说明，大厦将按“现状交付”，且不承诺腾空交付。
这一表述背后，是更为现实的资产现状——目前华夏银行未与任何物业公司签订管理协议，也未与任何单位或个人签署租赁合同，这意味着大厦内部可能存在错综复杂的非法占用情况，或遗留未理清的租赁关系。
尽管银行方面表示，已向执行法院申请对非法占用单位及个人进行强制腾空，且正在沟通协商具体方案，但对于潜在接盘方而言，这仍意味着需要预留充足的清场预算，并承担可能面临的漫长时间成本。
此次拍卖的前景，其实在前两次失败的处置中已现端倪。回溯过往，福州中院曾于2023年8月22日、9月14日先后组织两次司法拍卖，起拍价从初次的4.4756亿元逐步下调至3.5804亿元。
尽管两次拍卖累计吸引超2万人次围观，最终却均因无人报名而流拍。此次华夏银行给出的3.5808亿元起拍价，仅比两年前的二拍价格微增约4万元，近乎以同等让步姿态重回市场，其变现难度可见一斑。
拍卖背后，是华夏银行化解不良资产的迫切需求。公告显示，本次拍卖的成交款将汇入“其他暂收款项-不良资产回收暂挂”账户，这一细节揭示了核心背景——这座大厦是华夏银行在2024年12月31日通过“以物抵债”程序被动接盘所得。
对于商业银行而言，持有实物资产并非长久之计，每多持有一天，都意味着要承担潜在的资产折旧与坏账管理压力。
在资产负债表减压的刚性需求下，牺牲部分账面溢价以换取实质性现金回笼，成为华夏银行化解这笔亿元级不良信贷风险的务实选择。
从优质抵押物到近5亿债权损失
福晟大厦能成为华夏银行资产负债表上的一笔沉重负担，核心原因在于那场席卷闽系房企的流动性危机。
这笔信贷纠纷背后交织着福建六建集团、福晟集团、上海世茂建设等多方主体的利益纠葛。
案号为(2022)闽01执34号的执行文书，记录了这场纠纷的初始规模：2022年1月12日该案正式进入执行程序，法院披露的执行标的金额约为4.9亿元。
在纠纷爆发初期，这笔债权本应具备较高的安全边际。根据2023年3月出具的司法评估报告，福晟大厦整座房地产的市场评估价达6.4亿元，这意味着抵押物对债权的覆盖率约为130%。
但资产价值的账面逻辑，在断裂的债务链条面前逐渐失效。
作为曾经的闽系房企“黑马”，福晟集团因激进扩张陷入兑付危机，自2020年起便难以维持正常经营，其控股51%的核心子公司福建六建集团，也因深度绑定而陷入经营困境。
2022年1月14日，福州中院正式对福晟大厦实施司法查封，查封期限长达三年，直至2025年。在此期间，随着房地产行业下行周期的持续深化，这块曾经的优质抵押物，逐渐演变为消耗银行拨备的不良资产。
华夏银行作为债权人，不仅面临本金回收的压力，还需应对关联方复杂带来的清收难题。
上海世茂建设的卷入，源于当年福晟与世茂的合作开发背景，其提供的相关担保本应是债权增信的重要支撑，但随着世茂自身陷入流动性危机，这种多方担保的增信体系已基本失效，进一步增加了债权清收的难度。
华夏银行在这笔债权处置中的立场逐步转向被动，两次司法拍卖流拍后，该行于2024年12月31日通过“以物抵债”程序，正式取得福晟大厦的不动产权证。
结合此次3.6亿元的拍卖底价与4.9亿元的初始执行标的测算，华夏银行在本金层面已面临约1.3亿元的回收缺口。
这一缺口之外，若计入2022年执行立案以来产生的逾期利息、罚息，以及长达四年的司法处置成本、大厦维护费用，华夏银行面临的实际损失还将进一步扩大。
更为严峻的是，据最新债务穿透数据显示，截至2026年4月，福晟集团仍有45亿元债券（如H18福晟2/3、H19福晟1/2等）未兑付，且债务风险化解尚未取得实质进展。
这意味着，华夏银行通过其他渠道追偿1.3亿元本金缺口的可能性已极低，此次大厦拍卖的成交价，本质上就是该行对这笔近5亿元不良信贷风险的最终定损，每一分底价折让，都是银行风控在行业周期冲击下的实际代价。
资产质量成色几何
福晟大厦的处置困境并非孤例，其背后折射出华夏银行在整体资产质量层面所承受的压力。该行近日发布的2025年年报显示，其在风险化解与利润保持之间努力寻求平衡，但某些表面向好的指标——如其强调的“五连降”——仍难以掩盖底层风险的累积。
在不良贷款率方面，年报披露，华夏银行2025年末不良贷款率为1.55%，同比下降0.05个百分点，这一降幅无疑是该行在风险防控与资产处置上取得的实打实的积极成效，体现了其化解不良资产的努力。
不过客观来看，这一良好表现的背后，既有着风险化解的实际进展，也离不开分母端贷款规模扩张与后端不良核销的支撑，并非单纯依靠风险实质消解实现的账面改善。数据分析显示，该行2025年末贷款总额达2.57万亿元，同比增长8.47%，规模扩张带来的分母稀释效应，在一定程度上助力了不良率的下降；与此同时，不良贷款余额已攀升至约398.86亿元，较上年底增加近20亿元，而本期核销及转出的不良贷款规模高达327.83亿元。这意味着，若剔除规模扩张与大额核销的因素，不良率“五连降”的态势将面临一定压力。
更为突出的风险信号，隐藏在被视为不良贷款“后备军”的关注类贷款中。
截至2025年末，华夏银行关注类贷款余额从上年末的610.3亿元增至685.8亿元，占比升至2.67%，增速达12.4%，高于总贷款增速。
更为关键的是，关注类贷款迁徙率从上年末的27.11%攀升至36.37%，这意味着，有超过三分之一的关注类贷款在一年内恶化为实质性不良，底层资产质量的劣变速度正在加快。
在风险抵补能力方面，华夏银行的报表策略显得较为激进。2025年，该行营收同比下降5.39%，归母净利润下降1.72%，而拨备覆盖率从161.89%降至143.30%，跌幅达18.59个百分点，正不断逼近监管底线。
与此同时，该行本期信用减值损失反而下降11.72%。在资产风险敞口持续扩大的背景下，反向减少风险计提的操作，无疑增加了利润的不确定性。
华夏银行的房地产贷款风险尤为突出，其房地产业不良贷款率虽从上年末的3.76%回落至2.83%，但这一水平不仅在同业中处于高位，更达到全行对公贷款平均不良率（1.42%）的2倍，仍是拖累全行资产质量的主要领域。
从规模来看，在房地产行业下行、行业风控持续收紧的大背景下，该行对公房地产业贷款余额并未收缩，反而从992.1亿元逆势增长至1035亿元，占贷款总额的4.03%，这种风险区域的信贷扩张，进一步加剧了资产质量压力。而福晟大厦这类难以处置的沉淀资产，正是该行房地产贷款不良率居高不下的重要原因之一。
福州福晟大厦的拍卖，或将为这场横跨四年的金融纠纷画上阶段性句号，但华夏银行处置“被动接盘”资产的难题仍未破解。其估值从6.39亿元缩水至3.58亿元，正是房地产行业周期调整的真实写照。
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