广州商转公新政实施5天了，你去办理了吗？
我们很多粉丝去咨询或申请回来，都被评估价吓了一跳。
有人表示，现在房子的评估价还没有200万剩余贷款高，感觉10年都白干了。
有人因为评估价低，需要提前还清38万差额才能办理“组合贷”。
还有更闹心的，单价几万买的房子，现在评估价只有几千了...
｜工商银行现场实拍
|广州楼市发布 摄
壹
事情是这样的，细则出台后楼市君作为第一批冲去银行办理了。
由于现场算下来，最高可贷额度比剩余贷款低了7万，加上转不转月供相差不大，又考虑到公积金使用机会宝贵，最终还是决定不办了。
没想到，这篇实测稿发出后，群里很多粉丝都表示有同感。
有粉丝接到银行回电，得知欠款刚好等于房子目前的评估价。
这意味着，供了那么多年，等于白供了。
｜图源：群聊截图
银行经理透露，他还不是最惨的。
有人当时几万一平入手，现在评估单价只有几千了...
｜图源：群聊截图
还有粉丝表示，房子的评估价比银行欠款低了38万，需要提前还清才能办理“组合贷”。
很多群友听完都蒙了：要是有钱提前还款，还用考虑商转公？
｜图源：群聊截图
甚至有粉丝申请了两次，评估价一次比一次低。
他去年可贷额度是64万，因为欠款80万，需要提前还十几万，所以就放弃了。
这次贷款额度从评估价的7成提高到8成，没想到算下来可贷额度更低，只有61万。
等于说，不到一年，房子又贬值了好几万。
｜图源：群聊截图
还有更难受的。有粉丝之前买了科学城红盘，现在欠款还有200万，而最新评估价已经低于这个数了。
以前不评估还好，因为这套房子是用来自住的，怎么降价好像影响都不大。
但现在评估完，业主感觉这10年都白干了，接下来下还要供200万，想想都睡不着...
｜工行实拍
|广州楼市发布 摄
以前很多人想着多给点首付，月供压力就没那么大，谁曾想首付都亏没了，现在就是把房子给了银行，还要倒欠一笔。
由于评估价压得很低，很多人发现省不了多少钱，有些需要加名的更麻烦，加上还占用公积金使用次数，干脆就不办了。
｜图源：评论区
综上不难看出，广州商转公，很多人都卡在了评估价上。
现在有个问题，这个评估价一般由谁来评估？能否作为贷款额度申请的标准？
所谓的房屋评估价，一般是指专业机构或人员根据你的房子的位置、楼龄、装修情况、周边配套等综合因素给出的估值。
房屋评估价有很大的实际用途，比如通常作为司法拍卖、财产分割、贷款等重要标准，也是商转公申请贷款额度的重要参考之一。
正常情况下，你的可贷额度一般会比评估价低，比如这次商转公细则核定的是房屋评估价的80%，目的是为了“风险可控”。
｜广州楼市发布 制图
评估价一般由专业机构来评估，比如广东信德资产、深圳市鹏信资产、广州业勤资产、广东国众联行资产等，都是比较有影响力的。
目前商转公的房屋评估环节，一般由银行委派的评估公司来进行，有人试过早上去银行申请，下午评估公司就上门了，动作非常快。
｜图源：@陈芋
目前细则出来不到一周，大家都进行到什么阶段了？
评估价是多少，可贷额度有没有比银行欠款高？
感兴趣或有啥疑问的，都可以添加楼市君微信：gzlsj2021，拉你进群交流。
贰
综合以上粉丝的反馈，可以看出不少人的评估价都比预想中低，为啥差距这么大？
一个很重要的原因，很多人买在高位，而评估价是按照现在低位来算的。
2017年前后买入的那批人，现在价格降了1万/平都很常见。
比如楼市君2018买了越秀，当时价格3.8万/平左右，还好高位卖出去了，现在邻居挂牌价基本在2.8万/平。
｜越秀区老小区实拍
｜广州楼市发布 摄
别说老小区，再后倒几年，很多在2021年左右楼市巅峰期买入的新房，即便现在是次新，价格的评不高。
比如金地天河峯睿，很多人2021年5.7–7.5万/平买的，背了400-500万的房贷，今年最新成交的一套单价仅4.1万/平。
没卖的业主，最新评估价应该跟这个差不多。
｜图源：贝壳找房
还有万科东荟城，2021年高峰接近5万/平，现在成交普遍在1.8–1.9万+/平，相当于最新评估价，可能还没有当年入手价的一半。
｜图源：贝壳找房
再来看万科城市之光，2022年加推的部分楼栋，均价去到5.4-6万/平，当时有些户型有钱还抢不到。
而今年A区的成交价基本都是“3字头”，也不知道当初闭眼冲的买家，现在还完了没有。
｜图源：贝壳找房
单盘可能看不出趋势，把时间线拉长就能看出，这几年广州二手价格深度调整，到底有多“深”。
如果以2023年8月为基准（均价约3.178万/平），到2026年4月均价降至约2.05万/平，整体降幅超过35%。
｜广州楼市发布 制图
就这个价格走势，前期入手的人，不降价就很不错了，部分人的首付和月供都被退潮吸走了。
不过好在，现在二手市场有了转向。
一方面，是前两个月房价增幅连续两个转涨，说明下跌的势头开始踩刹车了。
另一方面，新增挂牌量一年降了1万套，砸盘的现象也变少了，业主心态变强，部分撤盘等后市卖好价，局部出现反价或涨价成交。
｜广州城景航拍
|广州楼市发布 摄
所以大家不必悲观，把价格稳住了才能更快地回暖。
而且换个角度想想，刚需自住不卖就不亏，这次办不了商转公，后续有条件也能提前还款，同样可以降月供。
你怎么看？你申请商转公了吗？评论区大家互相说下情况~
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