案情回顾
2018年7月，田某与孙某签订《房产买卖合同》，约定田某以43万元购买孙某名下的一套房产。田某先行支付购房定金6万元，并于7月8日前支付25万元用于孙某偿还银行贷款，余款在7月底前付清。由于当时开发商尚未统一办证，双方同意暂不办理产权证，待可办证时孙某应当积极配合。合同签订后田某分多笔向孙某支付了全部房款并对房屋进行了装修，随后入住使用。
2019年3月18日，案涉房屋登记到孙某名下，产权证原件由田某持有。后孙某以证书遗失为由，向不动产登记部门申请挂失并补办了新的不动产权证书。2021年3月9日，孙某以该房屋作为当物，向某典当公司典当借款并于次日办理了不动产抵押登记。因孙某未能按时还款，某典当公司起诉至法院，生效判决确认某典当公司对案涉房屋享有抵押权优先受偿权。判决生效后，某典当公司申请强制执行，法院于2021年9月查封了案涉房屋。
田某得知后，向执行法院提出执行异议，主张其早已支付全款并实际居住多年，请求中止执行。执行法院裁定中止对案涉房屋的执行。某典当公司不服，提起案外人执行异议之诉，要求继续执行。诉讼中，某典当公司承认其在设定抵押时对抵押房产进行过调查，但并未入屋查看。另查明，田某及其妻子在R市无其他房产登记记录。
案件结果
一审法院认为，田某虽已支付全款并占有房屋，但其在长达近两年的时间内未催促孙某办理过户，自身存在过错，故其享有的债权请求权不能对抗某典当公司的抵押权，判决准予继续执行。田某不服，提起上诉。
二审法院经审理认为：首先，某典当公司作为专业金融机构，在设立抵押时未对抵押物进行现场查看等详尽调查，未能尽到高度注意义务，难以认定为善意抵押权人；孙某在明知房屋已出售、产权证原件由田某持有的情况下，恶意挂失补办再抵押，亦非善意。其次，田某在查封前已签订合法书面合同、支付全部价款、合法占有房屋，且未能办理过户登记的主要原因在于孙某恶意挂失及典当公司的抵押行为，而非田某自身过错。再次，田某及其妻子在R市无其他住房，案涉房屋系其唯一居住场所，其享有的居住利益应受优先保护。
综上，二审法院撤销一审判决，驳回某典当公司的诉讼请求，即不得执行案涉房屋。
法律分析
北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：
一、抵押权的优先效力并非绝对，“善意”是前提
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条确立了抵押权在执行程序中的优先地位，但这一优先地位的前提是担保物权的设立本身具有合法性与善意。如果抵押权人在设立抵押时存在重大过失，或者抵押人与抵押权人恶意串通，那么该抵押权就可能失去对抗案外人的效力。
本案中，某典当公司作为专门从事典当业务的非银行金融机构，负有比普通债权人更高的审慎注意义务。然而该公司仅进行了形式上的调查，并未前往现场查看，也没有通过物业、水电等途径了解房屋实际居住状况，法院据此认定某典当公司并非善意抵押权人，其抵押权不能当然对抗田某的排除执行请求。
二、已付全款并实际居住的购房人，符合特定条件时可排除抵押权的执行
虽然田某不属于直接从开发商处购买商品房的“消费者购房人”，无法直接适用《执行异议和复议规定》第二十九条，但可以援引第二十八条关于一般不动产买受人物权期待权的规定。该条要求四个要件：查封前签订合法有效书面合同、查封前合法占有不动产、已支付全部价款、非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，田某的购房合同签订于2018年7月，远早于查封时间；其提交的装修合同、水电费缴纳凭证等证据证明其早在2019年即已实际入住；银行转账记录和收条证明其已付清全部43万元房款。关键争议在于第四个要件：未过户是否归责于田某。法院认定田某在签订合同时，孙某尚未取得产权证，无法办理过户；待孙某取得产权证后，田某持有原件，已尽到合理防范。孙某采取挂失补办的恶意手段，超出田某的注意义务范围，且其后又将房屋抵押，导致客观上无法配合过户。因此，未过户并非田某自身原因。四个要件全部满足，田某享有足以排除执行的物权期待权。
三、权利冲突时的价值衡量：居住生存权高于形式上的抵押权
执行异议之诉的核心不仅是形式审查，更需要实质权衡各方权益。当同一不动产上并存抵押权与购房人的居住权益时，法院应当综合考量权利设立的时间顺序、权利人是否善意、案外人有无过错、是否存在需要优先保护的法益等因素。
本案中，田某支付全款、装修入住、持有产证原件，其对房屋的依赖已远超普通债权，而是具有了实际居住保障的物权期待。而某典当公司的债权是经营性债权，其抵押权设立在后，且其自身未尽到合理审查义务。更为重要的是，田某及其妻子在R市无其他住房，案涉房屋系其唯一住所，强制执行将直接威胁其基本居住权。在生存权与经营债权之间，法律应当倾斜保护前者。二审法院正是基于这一价值判断，参照消费者购房人保护的精神，支持了田某排除执行的请求。
律师寄语
本案警示我们，登记在前的抵押权不一定高枕无忧。对于购房者而言，在购买二手房时，不仅要签订书面合同并保留付款凭证，同时应尽快实际入住并保留水电费、物业费等缴费记录。在具备过户条件后及时催告卖方办理过户，并保留催告证据，也要尽可能持有产权证原件或办理预告登记，防止卖方恶意挂失补办。对于银行、典当公司等金融机构而言，在接受不动产抵押时，不能仅依赖形式上的权属查询，更应当现场查看、调查居住状况，否则可能被认定为未尽专业注意义务，导致抵押权无法对抗实际居住的购房人。本案也提醒所有市场主体：法律保护的是善意的、诚信的行为，任何试图规避规则的行为，最终都可能付出代价。
北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。
如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好地维护自己的合法权益。
本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领
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