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转让已经被查封的房地产, 签订的买卖合同是否有效？
李舒律师 等
《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》均对已查封房地产的转让作出限制，实务中经常产生争议：标的物已经被法院查封，当事人就此签订的房地产买卖合同是否直接无效。最高人民法院基于物权区分原则明确，查封仅造成物权过户障碍，并不影响债权性质的买卖合同效力；擅自处置查封财产会产生公法层面的制裁后果，但不能据此否定民事合同本身效力。
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裁判要旨
房地产之上存在司法查封，导致不动产无法办理过户登记，该情形属于物权能否变动的问题，不影响买卖合同本身的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条第三项针对的是妨害民事诉讼行为的制裁，该条文并未规定处分查封财产的民事合同无效，当事人以此法律依据主张买卖合同无效，人民法院不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项属于管理性强制性规定，不能作为认定合同无效的依据。
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案情背景
1. 2010 年 4 月，甲公司从原债权人处取得债权；同年 6 月、9 月，甲公司与乙公司先后签署《会议纪要》《协议书》，就某大厦续建、手续办理、对外销售达成约定，约定以乙公司名义对外销售该大厦部分楼层房产，案涉大厦当时已经被人民法院查封。
2. 乙公司向一审法院提起诉讼，请求确认双方签署的《会议纪要》《协议书》无效，要求甲公司返还取走的相关项目文件。一审法院判决案涉《协议书》部分无效，判令甲公司返还相关文件。
3. 甲公司不服一审判决提起上诉，二审法院认定案涉《会议纪要》《协议书》合法有效，驳回乙公司的诉讼请求。
4. 乙公司不服二审裁判，向最高人民法院申请再审，最高人民法院作出裁定，驳回乙公司的再审申请。
案件来源：最高人民法院（2016）最高法民申 1365 号。
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裁判要点及思路
本案核心争议为标的物被查封状态下，案涉协议效力应当如何认定。乙公司主张，处置查封财产的行为符合《民事诉讼法》关于妨害司法行为的规定，同时应当参照原《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，认定合同无效。
人民法院审查认为，案涉《会议纪要》《协议书》是双方协商达成，属于当事人真实意思表示。案涉房产存在查封，客观上无法办理物权过户登记，该后果属于物权变动不能，并不导致债权合同无效。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条第三项是针对妨害民事诉讼行为作出罚款、拘留乃至追究刑事责任的公法规范，该条文没有对民事合同效力作出否定性评价，不能以此作为认定民事协议无效的裁判依据。二审法院认定合同有效，适用法律并无不当。
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实务要点总结
1. 标的物处于查封状态，不导致房地产买卖合同无效，买受人依据有效合同享有债权请求权，但不能直接请求法院强制出卖人完成过户；只有查封解除之后，才具备办理不动产转移登记的客观条件。
2. 出卖人擅自转移、变卖人民法院已经查封的财产，会面临罚款、拘留；情节严重的，还可能触犯《中华人民共和国刑法》第三百一十四条非法处置查封、扣押、冻结的财产罪，承担刑事责任。
3. 《城市房地产管理法》第三十八条第二项 “司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让”，该条款属于管理性强制性规定，约束的是物权登记行为，不能直接据此认定当事人之间订立的买卖合同无效。
4. 买受人在签约时明知标的物已经被查封，仍然签署买卖合同的，合同对签约双方依然具有约束力；买受人的风险在于，一旦查封无法解除，将无法实现物权变动，仅能向出卖人主张违约责任、解除合同并赔偿损失。
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相关法律规定
《民事诉讼法》
第一百一十四条诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的, 人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留; 构成犯罪的, 依法追究刑事责任 :
( 一) 伪造、毁灭重要证据, 妨碍人民法院审理案件的;
( 二) 以暴力、威胁、贿买方法阻止证人作证或者指使、贿买、胁迫他人作伪证的;
( 三) 隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产, 或者已被清点并责令其保管的财产, 转移已被冻结的财产的;
( 四) 对司法工作人员、诉讼参加人、证人、翻译人员、鉴定人、勘验人、协助执行的人, 进行侮辱、诽谤、诬陷、殴打或者打击报复的;
( 五) 以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的;
( 六) 拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的。
人民法院对有前款规定的行为之一的单位, 可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留; 构成犯罪的, 依法追究刑事责任。
《城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产, 不得转让 :
( 一) 以出让方式取得土地使用权的, 不符合本法第三十九条规定的条件的;
( 二) 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
( 三) 依法收回土地使用权的;
( 四) 共有房地产, 未经其他共有人书面同意的;
( 五) 权属有争议的;
( 六) 未依法登记领取权属证书的;
( 七) 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《民法典》
第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效 :
( 一) 行为人具有相应的民事行为能力;
( 二) 意思表示真实;
( 三) 不违反法律、行政法规的强制性规定, 不违背公序良俗。
第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是, 该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
《刑法》
第三百一十四条[非法处置查封、扣押、冻结的财产罪]隐藏、转移、变卖、故意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产, 情节严重的, 处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。
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法院核心裁判论述
二审法院认定案涉合同效力所适用的法律是否正确。
金龙公司主张魅力公司处分标的物的行为符合 《民事诉讼法》第一百一十一条第三项的规定 , 应当追究刑事责任 。而这一情形又符合 《 合同法》 第五十二条第五项的规定 , 应当认定合同无效 。案涉会议纪要和协议书是金龙公司与魅力公司经过协商达成 , 是双方当事人当时的真实意思表示 , 内容不违反法律 、行政法规的强制性规定 , 应为有效 。而涉案房产存在被查封的障碍 , 房产不能办理过户 , 属于物权变动问题 , 不影响买卖合同的效力 。虽然 《民事诉讼法》 第一百一十一条第三项规定 , 转移 、变卖已被查封的财产的诉讼参与人或者其他人 , 人民法院可以根据情节轻重予以罚款 、拘留 , 构成犯罪的追究其刑事责任 , 但该规定并未明确处分查封财产合同的效力 , 金龙公司以此主张会议纪要与协议书无效 , 理由不能成立 , 山东高院在二审程序中适用法律并无不当。
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案例【（2013）最高法民申字第 874 号】：案涉土地使用权转让协议签订时，土地已经被法院查封。最高人民法院认为，查封未解除前，该协议不能发生物权变动效力，也不能对抗申请执行人；但转让协议本身是各方真实意思表示，签约各方明知查封事实仍然订立合同，该转让协议在签约主体之间具备法律约束力。
本文作者：李舒律师
北京云亭律师事务所创始合伙人 | 资深商事律师
专业领域：商事诉讼 | 公司合规与股东间争议 | 金融与执行 | 刑事辩护
*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章写作时所在工作单位。
作者简介
李舒律师
北京云亭律所创始合伙人
电话/微信:18501328341
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