【案情介绍】
2018年，王大志与开发商签订了《商品房买卖合同》，购买住宅商品房一套，合同约定交房日期为2019年6月30日前。合同签订后，王大志依约支付了全部购房款。
2019年2月，该房屋所在的项目工程通过建设工程竣工验收备案，开发商也取得了相应的测绘报告。但该小区规划审批的地面机动车公共停车位360个没有完全建设到位，仅建成120个。
2019年6月20日，开发商向王大志发出《交房及办证通知书》，通知王大志于2019年6月30日至2019年7月7日到交房地点集中办理交房入住手续。王大志认为房屋存在大量质量问题、配套不足、宣传不符等问题，不符合交付条件，故一直未办理交房手续。
几个月后，王大志满怀信心地向法院提起诉讼，提出以下诉讼请求：
1、开发商整改并恢复小区缺失的地面停车位240个，并赔偿整改期间的损失；
2、确认《商品房买卖合同》及《补充协议》中的多个条款无效；
3、要求开发商支付逾期交房违约金。
【法律评析】
一、王大志主张《商品房买卖合同》及《补充协议》中多个条款属于开发商的格式条款，违反法律规定及开发商免除其责任，应为无效条款。关于这一点，即使这些条款为格式条款，也需要具有《合同法》第52条和第53条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，条款才无效。具体分析如下：
1、关于《商品房买卖合同》第二十二条第（三）款第一项：“规划的车位、车库：包括人防车位在内，所有权、收益权、处分权等均归出卖人所有”。
《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，即规划车位、车库的归属，遵循私法自治的原则，可由当事人约定归属，故王大志主张该条约定无效，不符合法律规定；
2、《补充协议》第三条第6款：“房屋交付时，买受人认为存在下列情形的，不影响该商品房的交付，双方应在完成交付后，按法规规定和合同约定处理；买受人不得以此为由拒绝验收房屋、拒绝签收钥匙和拒绝接受该商品房，否则，视为因买受人原因未能按时交付：（1）主体结构以外的质量问题（含质量瑕疵）；（2）装修和设备标准与合同约定不一致；（3）小区环境、设备及配套设施不符合《房屋质量保证书》的约定。”
开发商交付的商品房，只要符合居住使用的目的，并不是出卖人所有的违约情形都可以作为买受人拒绝交房的理由，而且，该款约定同时确认双方完成交付后，按法规规定和合同约定处理，即并未免除出卖人的违约责任，也未排除买受人关于违约责任的请求权，故王大志主张该条款无效，不符合法律规定；
3、《补充协议》第八条第1款：“本项目物业建筑体之外墙面、屋面，建筑体内的公共部分所设广告位的经营权和收益权均归出卖人享有，买受人对此均无异议”。
《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。该约定违反了《物权法》关于业主的建筑物区分所有权的规定，排除了业主的主要权利，故王大志主张该条款无效有法律依据，法院予以支持；
4、《补充协议》第八条第14款：“与项目有关的广告、宣传资料、模型、设计效果图、三维动画、样板房等仅供参考，凡与合同及本补充协议不一致或相冲突的，均不作为约束双方权利义务的依据”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”。由此可见，销售广告和宣传资料一般情况下为要约邀请；符合特定条件，才成为要约。本案中，双方明确约定销售广告和宣传资料等的性质均为要约邀请，故该款约定属于双方在法律允许范围内的意思自治，王大志主张该条款无效，无法律依据。
二、关于王大志要求开发商支付迟延交房违约金的主张，既然《补充协议》关于商品房交付的约定有效，该商品房是否符合交付条件，应根据合同的约定来确定。开发商已取得诉争房屋的建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，具备了合同约定的商品房交付条件。开发商于2019年6月20日向王大志发出房屋交付通知书，已履行了通知交房的义务。
即使王大志未收到交房通知，根据合同约定，则以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。王大志并未提供证据证明该商品房存在可以拒绝接收房屋的严重质量问题。
《商品房买卖合同》约定：“由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）视为出卖人已经完成交付义务，相关风险责任、交付附随义务概转移至买受人”。虽然王大志未办理交房手续，但根据本案实际情况，可视为开发商已依约履行交付义务，王大志请求开发商支付逾期交房违约金，无法律依据，法院不予支持。
三、关于王大志提出的整改并恢复小区缺失的地面停车位240个的主张，合同约定，规划的车位、车库未达到约定条件的，出卖人按照政府相关部门要求整改。由于小区北侧另一安置小区（尚未拆迁）与本案项目用地存在近十米高差，存在高边坡安全隐患，开发商在小区原规划地面车位位置建设挡土墙，导致地面车位数量未完全建设到位。
自然资源和规划局的处理意见明确指出：开发商在项目西侧空地上新增建设临时停车场，以及日后北侧地块拆迁到位、高边坡安全隐患解除后，开发商在原规划位置按数量要求建设地面停车场及开展绿化工程。开发商现已在项目西侧空地上建设了临时停车场，故可认定其已按照政府相关部门要求进行了现阶段的临时性整改。因此，对于王大志主张地面停车位整改和赔偿损失的请求，法院不予支持。
【裁判结果】
法院经审理，判决：
一、确认《补充协议》第八条第1款关于“本项目物业建筑体之外墙面、屋面，建筑体内的公共部分所设广告位的经营权和收益权均归出卖人享有，买受人对此均无异议”的约定无效；
二、驳回王大志的其他诉讼请求。
【结论及建议】
本案中，购房人提出的诉请，仅有极少的一部分最终获得了法院支持，而关键诉求均未获得支持，接近于全盘败诉，浪费了律师费、诉讼费不说，还耽误了对该房屋的使用，可谓偷鸡不成蚀把米。或许有人会质疑法院判决的公正性，但在当前的社会环境下，枉法裁判的现象越来越少；法院作出裁判，必须出于一个独立、专业的视角，充分考虑法律规定、案件实际情况以及社会影响等因素，绝不可能完全以同情老百姓为出发点。
房地产诉讼本身是一件非常专业的事，在进行诉讼之前，必须做好充分的法律论证和准备。毕竟购房人大多是普通百姓，经过长时间的诉讼，若诉讼目标无法实现，损失也可能是惨重的。
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