我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔, 番禺的融穗澜湾这个小区怎样, 听中介说18, 22号线出口会建在小区门口。不过单价已经去到4.4左右了。

回答：不能选一.18-22号线出门不在融穗门口，远着呢二.番禺广场一带适合3万以下的货，你在番禺广场这个版块买单价最高的楼盘，实在是不妥。三.4万4的单价都可以上万博的万科欧泊了，万博才是番禺最好的板块，毋庸置疑的

提问：雕叔，入手的二手房，银行上周给放款了，钥匙还在中介那里，房产证原件还没拿到，说是得两三周后下来，是不是意味着还不能收楼？另外，收楼前物业等都要转名结清，请问是需要拿到房产证后才转吗？目前也不着急入住

回答：什么时候收楼你要跟业主协商，看下你们合同怎么约定的如果没有，那就哭吧，说你要娶媳妇什么之类的早点布置家里，免得错过良辰吉日借口你就找几个感动一下业主吧物业费一般没有多少钱，如果只是几百块的话建议你让一步，帮业主结清了，顺便把房子拿来住不要忘了，房租一个月随便都是三四千起步

提问：雕叔好！请问深圳红本拆迁安置房是否可以购买？现在对方说这种房子开发商已经统一交过土地出让金了，由开发商交房时统一办好产证并且办好立马可以交易，不需要满一定时间才能交易？这个房子开发商是中海代建的，单价在2.4万左右，周边商品房单价在4.5到5万左右，享受统一商业地铁学区配套，请问这种房子可以投资吗？

回答：看了这个价格，我建议你还是回避一下吧深圳是全国人都盯着的一块肥肉不存在哪些产品属于洼地尚未并发掘记住，要买就买正规的商品房

提问：东荟城这个盘可以买吗？价格多少可以入，C区的86平，单价4.8怎么样

回答：东荟城这个盘在萝岗刚需不得不看的，学位的特大加持让这个盘一直是网红，加上万科物业，次新花园。就C区离地铁远一点而已，未来城轨也有望接驳。地铁香雪站周边的商业最近也频频出动作，农商行拆得也上新闻了。86方的小三房适合刚需上车，没问题，不选有硬伤噪音的，其他的看看交易条件去争取吧，可以找我们来帮你啊！

提问：雕叔，怎么你两个密圈现在几乎没有提问的？是没有提问还是有提问你没有回答？

回答：有人提问的，只是太忙的话，就回答不了了，毕竟每个人的时间和精力都是非常有限的当然了，在一定的时间允许范围内，雕叔肯定会优先回复另外一个星球，因为有个原则是一定要坚持的“谁对我好，我就对谁好吗”，这个原则适合普天下所有的应用场景谢谢

提问：雕叔，跟业主谈好了合同，家里现在可以给到五成首付（父母借款凑），他们是不想我有那么大的月供压力白白还那么多利息，站在投资角度上来看现在给少一点更合适，您的意见是什么？

回答：冷暖自知，丰俭由人如果你的钱有更好的去处的话那就多贷点其实更建议大家多贷点，钱一直在贬值，月供承受范围内内买大一点没事的。垫垫脚买的房子最好，不然过几年涨上去了你又会后悔当初买小了

提问：雕叔你好：我看了海珠区富力现代，凤乐雅（4.5-4.8万），番禺雅居乐一尺（4万），海珠罗马家园（4.5），三房都是400万-450左右，我选择那一块投资价值会更高呢？望能给个建议[抱拳]

回答：富力现代的话其实还好，只不过学位是短板，被隔壁光大一下比下去了凤乐雅的话小区太小了只有两栋，不慎建议罗马家园4.5w这个价有点高，应该还可以挖到一些不错的房源一尺我是比较推荐的，雅居乐花园作为万博一带的知名大盘，一尺跟十年小雅都是里面成交的主力军，可以重点看看

提问：雕叔老师，看你刚发了惠州买房文章，正好在看惠州房子，请教您个问题情况是：本人深圳工作单身刚上车还贷[我收入低每月只剩3千生活费，父工资全部转我还贷]，现在外省的父母想在大亚湾买个小3房[以便我成家后周末3代人住]，龙光城和星河丹堤都远超预算[130w]，看看过的盘中目前只有珠江四季和雅居乐够得着3房，倾向前者，因靠河饭后有个散步的地方，14号地铁通了打的起步价也能到地铁口。父母想全款买，但买房后就没有1分积蓄了，若选择一半贷款的话，按年龄只能贷10年利率5.9，月还贷近7千>母月收入，导致生活费只得从手中余钱中支付，而余钱也无其他投资渠道，只能存个银行定期 问题：像我们父母这种年龄大\/收入低\/10年短贷高利率这种情况，是全款还是贷款？这2盘选哪个？ 肯请雕叔老师百忙中回答一下

回答：很多人不理解为什么那么多人前扑后继去买惠州，看看你的问题就懂了。深圳两千多万人，像你这样收入不高不低，短期又看不到发财可能性的太多了。钱少，还不想回老家，想留在深圳，想和父母生活在一起，怎么办?你给出了完美的解决方案。先在深圳上车，再举全家之力在惠州买套三房，不用问深圳是辆小破车。我觉得你的规划和行动力都很棒，先买深圳再买惠州，不向现实低头，也不怨天尤人，为你鼓掌！这两个盘，我推荐珠江四季，因为临深是惠州最大的卖点，龙光城涨到1万8了，卓越蔚蓝海岸也涨到1万5了，紧临卓越的珠江四季现在还是1万1，有很强的补涨潜力，抓紧，很快就不是这个价了。雅居乐是个孤盘，离深圳太远，离南站也不近，是个缺乏亮点的产品。再说全款还是贷款，我建议贷款，思维缜密又有行动力的你，收入肯定还会继续提升，最多两到三年，贷款压力就会变小，保留的资金对你以后会有更大的价值。最后说几句题外话，无论是父亲工资全部还贷深圳，还是母亲工资全部还贷惠州，你的父母都令我动容。你有两个平凡又伟大的父母，你要努力，配得上他们的善良。如果成家后因为婆媳等问题必须分开住，把惠州房子留给他们，这是我最后的建议，希望你能一直记得。

提问：雕叔，都是90～110三房，朝向也都差不多，单价雅居乐一尺山居3.6万多、剑桥郡3.8万多、欧泊4万多……选哪个好点？自主加保值升值，以后好脱手。

回答：今天准备来详细分析一下万博这个板块： 看来，您已经在万博这边看了比较多的房源了，能给出这么详细的小区信息的人，其实不多的，你已经做了大量的工作，恭喜你 这里先明确一个概念，自住加保值升值，其实这句话是一根木棍的两头，基本上不太可能实现，因为当一个人既想买入好房子，又不想舍得出钱，或者说既想抱得美人归，又不想出彩礼，那这个事就不好玩了。话题扯远了1、产品维度 万科的小三房分为横厅和竖厅，面积在93-98平之间，目前来看竖厅的接受度要好一些，欧泊最好的楼栋在A1-A5栋的南向单位，不太好的单位在与B1-B4栋的横厅单位（北向两个房间很吵），以及A6-A12南向、西南向的单位，万科的产品除了层高被人诟病之外，还有就是房间小，有点袖珍的感觉 佰利山的100-110平，除了不带主套之外，其他的层面100分，户型没问题的，方正度、舒适度都是没有任何问题的，除了31-37栋这几栋的西南向、东南向以后会受到南大干线的影响之外，其他楼栋和产品都没问题 一尺山居属于雅居乐花园，雕叔最喜欢那种101平，带入户花园的那种户型，采光和通风太好了，尤其是中高楼层可以望雅悦庭和酒店的风景，非常舒服，一尺山居98-103平的这种小三房在户型平面、房间数和采光上已经是顶级设计 产品角度：佰利山优于一尺山居，再优于万科欧泊2、价格维度 当下来看，万科欧泊的单价最高，均价在4万左右，尤其是南向望别墅成交价可以去到4.3-4.4万了，确实是楼栋位置优 佰利山除了滟3-滟9栋南向100平的成交单价在4.0-4.2万之外，其他楼栋价格在3.7-3.9之间 一尺山居整体价格在3.3-3.6之间，除了2、4、6栋西向、西北向的单价略低之外，尤其是2、4栋望万科欧泊和变电站的价格略低之外，其他楼栋的价格都还好 价格角度：一尺山居最优，佰利山次之，万科欧泊价最高3、配套维度 考虑小区自身配套和周边配套来看，一尺山居和佰利山差不多，一尺山居因为位于雅居乐花园比较靠里的位置，所以配套略差 万科欧泊的配套肯定是最好了，出了西门走上300-500米就是万达、四海城、盒马生鲜 配套角度：欧泊最优，佰利山次之，一尺山居最后4、交通维度 交通分为地铁因素和非地铁因素：地铁层面佰利山的板桥站最优、万科欧泊次之（因为要走600-800米才行），一尺山居就更远一些，要做雅居乐的班车去到员岗，走路的话至少15分钟了，还不要说最里面的2、4、6栋 非地铁因素，如果后续南大干线开通之后，佰利山的交通会得到极大改善，所以长远来看，万科欧泊、佰利山的条件差不多，一尺山居最后5、投资维度 投资的话，就得讲究入货价格，价格低就是硬道理，以及未来可能的增量，从这几个维度看，再加上杠杆的因素，佰利山最优、一尺山居次之，欧泊排第三结论：如果偏向自住多一些，以及保值增值确定性的话，选择万科欧泊，如果追求投资成分多一些，选择佰利山，如果遇到一个特别好的户型（比如102平的带入户花园的一尺山居），且业主很好讲话，价格也能谈下来，一尺也不错，但需要运气希望有帮助！！

提问：雕叔，我知道你不是太看好广钢新城的发展，我看了金融城片区附近的房子盈彩美居、美林湖畔和阳光假日园，兰亭盛荟这些二手房，再看看广钢新城片区，居住品质、地铁、学位简直是秒杀金融城，而且这边西朗地铁站四个地铁通过，后期广信板块、广纸板块，也是有大量的商业配套；问题：1、鱼珠金融城附近楼价已经超过广钢新城不少，楼龄还要旧好多，广钢新城发展前景也还是不错的吧？虽然不能够暴击，但是跑赢广州一半的市场还是可以的吧？2、盈彩，美林，阳光假日这些基本上都是一个地铁站，楼龄老旧，价位偏高，而且基本上没有好学位，以后这边的人想让孩子上学，还是要到中心城区，越秀、海珠、广钢新城这些教育配套完善的地方？你不认为这个等于是被反收割吗？我买好广钢学位房，等你们金融城的白领回来买，不是吗？你认可吗？

回答：这个问题有点意思，我认为你已经买了广钢了，所以需要来我这里找一个确定的答案，或者至少是确认的答案至少说，从概率上来看，往东往南的这个策略一定是没有错的，至于说金融城鱼珠，跟广钢新城相比，能够优多少，这个不好说但至少这个逻辑是一定对的：1、你买的房子是附着在所在的小区之上的2、你买的小区是附着在区域板块之上的3、你的区域板块是附着在一个城市之上的而以后表现和趋势就是：前两者会体现的越来越明显，以至于过几年你都怀疑自己的判断，在一个城市之内，区域板块和楼盘小区才是重中之重

很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一一回复

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