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摘要
不动产信托一直是家族财富保护与传承安排的重要内容，也是广大老百姓的普遍需求，为了准确理解337号文的内涵与价值，笔者将从出台背景、适用范围、设立流程、登记效果、亮点与展望等方面对337号文的内容进行解读。
2024年12月20日，国家金融监督管理总局北京监管局、北京市规划和自然资源委员会为落实国务院《支持北京深化国家服务业扩大开放综合示范区建设工作方案》相关要求，做好不动产信托财产登记工作，根据中华人民共和国《民法典》《信托法》《不动产登记暂行条例》等法律法规，联合向辖内各信托公司，市规划自然资源委各分局、亦庄开发建设局下发了《关于做好不动产信托财产登记工作的通知(试行)》（京金发〔2024〕337号）（以下简称《337号文》），成为近期财富管理领域的热点话题。
有人认为337号文是对中国信托制度的重大突破，有人认为不动产财产装入信托的法律障碍被扫除，有人认为337号文是对《信托法》第十条关于信托登记的落地安排，总之好评如潮。
笔者团队曾先后不同程度参与过多地信托登记制度立法项目的推进工作，对于337号文的发布，笔者也非常高兴，虽然与预期目标存在一定差距，但毕竟向前迈出了重要一步，相对于实用价值，其更大的价值是对不动产信托概念的强化与普及。
不动产信托一直是家族财富保护与传承安排的重要内容，也是广大老百姓的普遍需求，为了准确理解337号文的内涵与价值，笔者将从出台背景、适用范围、设立流程、登记效果、亮点与展望等方面对337号文的内容进行解读。
一、出台背景
2001年10月1日起施行的《信托法》第十条规定：“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。”
对于此条的理解，一直存在很大争议，有人说《信托法》规定信托财产必须办理信托登记，因为中国（特指中国内地，不含港澳台，下同）一直没有出台信托登记制度，所以中国无法设立有效的信托。实际上由全国人大常委会法工委主编、人民法院出版社出版的《〈中华人民共和国信托法〉条文释义》对此条规定有明确解释：“根据本条规定，信托财产从委托人处转移到受托人处，如果法律、行政法规规定这类财产的转移需要办理登记的，则必须依法办理登记手续；如果没有办理的，必须补办，拒不补办的，信托不产生效力。”也就是说，信托登记实际上是指信托财产转移登记，信托财产中的不动产按照信托文件约定从信托委托人转移登记至信托受托人名下，该不动产即成为有效信托财产，对外显示的是信托受托人的合法财产，对内属于受信托法律关系制约的信托财产。这种方式虽然保密性很强，满足了很多人的秘密需求，但不能对抗善意第三人，所以也有一些人希望能够在不动产权证上注明为信托财产，产生对外公示效力，预防信托受托人擅自处分信托中的不动产，在信托受托人负债或破产时，更加有效对抗风险，信托机构也希望借此减轻自己的经营风险，所以一直呼声不断。
通过制定合理的信托财产登记制度，可以零成本吸引民间财富向该地区流动，有助发展当地经济与扩大财政税收，所以有条件的地区纷纷推动相关立法进程，如2022年8月11日，深圳市地方金融监督管理局公开征求《关于加快建设国际财富管理中心的意见（公开征求意见稿）》的意见，其中第三条第（九）项规定：“充分利用综合改革试点等方式探索推进信托财产登记制度建设。”笔者为此还配合相关部门起草了《关于通过深圳地方立法建立家族信托登记制度的可行性报告》。2024年7月10日，《中国（天津）自由贸易试验区提升行动方案》正式发布，明确提出“探索建立不动产、股权等作为信托财产的信托财产登记机制”。2024年8月22日，新修订的《上海市推进国际金融中心建设条例》发布，第二十七条明确规定：“市地方金融部门会同中央金融管理部门在沪机构和市民政、规划资源、市场监管等部门以及信托登记机构，探索建立以不动产、股权等作为信托财产的信托财产登记及相关配套机制。”
2023年11月18日，国务院发布关于《支持北京深化国家服务业扩大开放综合示范区建设工作方案》的批复，其中第二部分第（一）条第3项提到，“在风险可控的前提下，探索建立不动产、股权等作为信托财产的信托财产登记机制”是金融服务领域的主要任务之一。北京市政府对此非常重视，积极推动信托财产登记制度的出台。笔者曾受邀与部分领导进行过多次沟通，提出包括民事信托设立登记，信托资金账户设立，民事、营业、慈善三类信托的股权、不动产等非资金信托财产流转登记等一系列建议。最终出台的337号文虽然未能达到预期效果，但能够迈出这具有历史意义的一步，已经难能可贵，可喜可贺。
二、适用范围限制
337号文虽然谨慎地迈出了第一步，但在适用方面设置了较多限制，将会对不动产信托财产登记制度带来的实际效果产生影响。
1、适用地域限制
337号文由国家金融监督管理总局北京监管局、北京市规划和自然资源委员会联合向辖内各信托公司、市规划自然资源委各分局、亦庄开发建设局发布，所以适用的地域范围为北京市行政区域，其他地区不能依据此文办理不动产信托登记。
2、信托财产限制
337号文的名称为《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》，所以仅限于不动产。并特指是将国有土地上已取得合法不动产权证书的不动产相关权利转移给信托机构，依法向不动产登记机构申请将信托财产权利和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。股权、知识产权等非不动产，以及非国有土地上的不动产，如村民集体土地上的自建住宅将不能依据此文办理信托财产登记。
3、信托性质与受托人范围限制
337号文指定的受托人仅指北京辖内的信托机构，非北京辖内的信托机构担任受托人设立的营业信托、慈善机构担任受托人设立的慈善信托、依据《信托法》第24条规定由普通法人或具有完全民事行为能力的自然人担任受托人设立的民事信托持有的不动产均不能依据此文办理不动产信托登记。
4、信托设立时间限制
337号文要求委托人与信托机构共同签订信托文件，共同向不动产登记机构提出登记申请，所以只能设立生前信托，遗嘱信托将不能按此文办理信托登记。
5、不动产持有方式限制
结合相关法律规定，依据337号文，只能对北京辖内信托机构因担任受托人所直接持有的不动产进行信托财产登记，而大部分信托机构为了规避经营风险与管理压力，通常是通过SPV架构间接持有不动产，此种情况下，SPV的最上层架构如股权、合伙份额属于信托机构直接持有的信托财产，而底层不动产属于SPV的直接持有的财产，在法律上并不属于信托机构的直接信托财产，将不能按照337号文办理信托财产登记，这会使337号文规定的不动产信托登记应用场景大大减少。
6、不动产转移税收减免限制
337号文虽然规定“不动产登记机构根据契税完税（或减免税）凭证”办理不动产转移登记，但发文机构并无税务机关，而信托委托人与受托信托机构之间的不动产转移登记，除了慈善信托外，其他营业信托并无特别税务优惠政策，仍需按照买卖方式承担不动产交易相关增值税、所得税、契税、印花税、附加费等税费，而能够享受税负减免优惠的遗嘱信托、近亲属之间的民事信托又不能按此文办理信托财产登记。因此，沉重的税务负担将会大大阻碍337号文的推广应用。
7、期限限制
337号文自2024年12月11日印发之日起试行一年，即到2025年12月10日止，到期后有可能延期，有可能升级完善，也有可能直接终止，建议想尝试又符合条件的信托当事人可尽快安排。
三、信托财产登记流程
根据337号文规定，办理不动产信托财产登记，需按如下流程办理：
1、办理信托产品预登记。即在不动产信托成立前，信托机构应在中国信托登记有限责任公司办理信托产品预登记，取得编码、信托预登记完成通知书。这与信托机构设立信托的常规登记要求是一致的。
2、签订信托文件。即由委托人与信托机构共同签订信托文件，约定信托目的、信托财产、信托期限、信托当事人的权利义务、信托财产管理、运用和处分等具体内容。
3、办理信托财产登记。即由委托人与信托机构共同向不动产登记机构提出登记申请，提供相应文件，由不动产登记机构办理不动产转移登记，并在不动产权证书附记栏标注“不动产信托财产，信托产品名称：XXX。”
四、不动产信托财产登记的效果
假如委托人A将个人所有的一套商品房，委托人北京辖内信托机构B，以委托人A的一双儿女C及D作为受益人依法合规设立了一个不动产信托，并在北京市不动产登记机构办理了不动产信托财产登记，不动产权证书的产权人登记为信托机构B，附记栏标注“不动产信托财产，信托产品名称：XXX”，我们看看将会产生哪些效果。
对于委托人A来说，其名下的该套商品房已成为信托机构B持有的信托财产，由信托机构B以自己的名义，依据信托文件与委托人A的意愿，为了受益人C及D的利益进行管理、维护、处分。如果委托人A未来对外产生债务，该商品房不属于可强制执行的责任财产；如果委托人A离婚，该商品房不属于可离婚分割的夫妻共同财产；如果委托人A去世，该商品房不属于其可继承的遗产，而是由受益人C及D按照信托文件约定分享信托利益。
对于信托机构B来说，其将以信托受托人身份直接持有该商品房，依据法律规定与信托文件约定，以该商品房所有人身份承担相关保护管理责任，如检查商品房结构与设施的安全性，按时缴纳物业管理费，按时缴纳公司持有的物业税，如房屋部件脱落或爆炸事故导致他人人身财产损害时对外承担赔偿责任。信托机构B还可以根据信托文件约定及委托人意愿，对该商品房进行出租、出售、设立抵押等不动产所有权人可能承担的所有事务。
对于该商品房出租或出售的相对方来说，当发现该商品房产权证书标注了“不动产信托财产”，就应该知道信托机构B只是受托持有该商品房，并非实质上的所有权人，信托机构B的处分行为不得违反信托文件及委托人意愿。因此，相对方可能需要主动查看信托文件内容，甚至需要信托委托人或受益人签名确认，才能作为善意第三人完成交易，否则就存在被撤销的可能。
对于不动产登记机构来说，对于标注了“不动产信托财产”的不动产进行转让、抵押等登记申请，除了要求产权人签署相关申请文件外，也需要对信托文件进行审查，或者要求信托委托人及受益人签字确认，否则，将可能产生未尽到审查义务的法律责任。
对于受益人C及D来说，可以按照信托文件约定从该商品房中受益。如居住权、收益分配权等，但该商品房不属于C及D的责任财产；如信托文件做了严谨设计，在C及D负债、离婚或去世时，该商品房均不属于责任财产，均不应受到影响与牵连。如信托机构B解散或破产，该商品房不属于清算财产，不用清偿信托机构B的对外债务，但信托机构B管理该信托产生的报酬没有支付的除外。
经过上述分析不难看出，进行了信托财产登记的信托不动产，主要优势体现在交易相对方与不动产登记机构的注意义务与审查责任，限制受托人的擅自处分行为与经营风险，其他方面与未进行信托财产登记的信托财产在功能上区别不大。
五、亮点与展望
北京市政府相关部门在短短一年时间就完成了调研论证，率先推出377号文，本身就是最大亮点，笔者非常理解作为试水性制度，一定是挑最简单最容易实现的先行推出，在试行一段时间后，再进行升级完善。从信托制度自身发展与广大老百姓对财富传承需求角度来审视，笔者认为337号文存在如下亮点与可期待的未来展望空间：
1. 亮点一：率先推出了信托财产登记制度
自2001年10月1日《信托法》颁布实施以来，已经过了23年，虽然很多地区都看到了信托财产登记制度在经济发展中的潜力与优势，都在酝酿推动信托财产登记制度的制订工作，甚至有的准备了数年之久。北京作为我国的政治、经济中心，率先推出337号文，而且获得了国务院的授权与支持，相信对于其他地区的推进及未来在全国性推广都开了个好头。
2. 亮点二：一定程度满足了不动产信托财产的对外信托公示需求
设立不动产信托，将不动产转移至受托人名下方能成为有效的信托财产，未在不动产权证上标注“信托财产”，仍然具有信托法律效力。但有了信托财产标注，能够有效减少纠纷与误会，方便管理与控制。对于部分客户来说，这样的标注与公示是非常有吸引力的，能够提升更多人对不动产信托安排的信心。
3. 空间一：未来可将股权等其他信托财产权纳入登记范围
不动产是中国老百姓最重要的财产之一，但股权、上市公司股票、知识产权、金融资产、生产设备等也是老百姓非常重要的财产，也需要通过信托来进行保护传承安排，部分客户也有信托标注与公示的需求。如果能够扩充上述登记财产类型，信托财产登记制度将会产生更大的社会效益。
4. 空间二：未来可将遗嘱信托纳入信托财产登记范围
很多人不愿意在生前就将财产装入信托，选择通过设立遗嘱信托、遗产信托，在去世后将留下的财产装入信托之中进行传承保护。中国目前没有遗产税，通过继承或受遗赠方式将财产装入信托，成本更低，如果未来将遗嘱信托财产纳入信托财产登记范围，将会有力推动信托传承事业的发展。
5. 空间三：未来可将民事信托设立与财产纳入信托财产登记范围
由自然人特别是委托人的近亲属担任受托人设立民事信托进行财产保护传承的安排越来越多，人民法院也公开了不少有效判例。根据我国税法规定，近亲属之间转移不动产、股权可以享受减免税优惠，这是天然的利好政策，如果未来能将民事信托设立与财产登记纳入制度中，应用场景将会更加丰富。
6. 空间四：未来可将法律意见书作为信托财产登记必要文件
信托设立与信托财产流转存在很多法律风险，相关登记机构没有能力准确识别，对于金额较大或关系复杂的信托财产安排，由专业律师进行尽职调查，出具法律意见书作为配套安排，能够保障登记制度的正确实施与稳定运行，更好地保障信托各方当事人的合法权益。
7. 空间五：希望更多地区效仿并尽早形成全国性信托财产登记制度
北京不动产信托财产登记337号文只是开始，除了其自身需要后续不断提升完善外，希望有更多地区能够学习借鉴北京经验，积极推动信托财产登记制度的地方立法，建立当地高水平可持续的财富管理传承新业态，在各地区试行成功后，希望通过制订法律或行政法规方式建立全国统一的信托财产登记制度。当然，笔者希望这种信托财产登记是自愿的，不进行登记不影响信托效力，只是需要优先保护善意第三人的既得利益，以维持信托财产保密性的这一重要根基。
千里之行，始于足下。《信托法》从颁布实施到现在已经二十多年，一直有学者呼吁对《信托法》进行修改，笔者认为，中国《信托法》本身并不落后，正因为其具有难得的前瞻性与包容性，才为我们留下了较大的个性化信托方案设计空间，满足老百姓对于信托的很多贴心与特别需求，这是优点，我们应该保持。但为了信托制度的体系化发展，逐步建立包括信托财产登记制度在内的相关配套支持性规定，让有需要的信托当事人选择适用，更是一种进步与成长。我们期待中国的信托制度越来越完善，越来越普及，让更多的老百姓享受到信托带来的安全感、获得感与归依感。
2024年12月25日 于深圳
中伦律师事务所合伙人，广东省与深圳市两级律师协会信托与财富管理法律专业委员会主任，连续多年获得钱伯斯、The Legal 500、财富管理杂志等知名机构嘉奖
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