每一个好项目的诞生，都是从土地端就开始了。
如果要盘点广州25年土地端最火的一个地块，那非海珠南泰莫属。
犹记得12月5日，保利发展竞价76轮，溢价率27%击退对手，拿下海珠南泰路地块。
这在市场磨底期，既是强心针，也是风向标，自带话题和流量。而当视角再往上抬一层，保利南泰路项目更超出了普通改善项目的逻辑。
31年前，保利起步于此，开发了第一个项目保利红棉花园，海珠西也就此开展了轰轰烈烈的造城版图，成为老城里最早享受摩登配套的区域。
31年后，保利回到起点，这家企业已经成长为当之无愧的广州一哥，也是当今中国规模房企NO.1。
当焦点再次落在这片中心区老城，一个更具分量的问题随之出现：
在配套高度成熟、空间高度稀缺的主城腹地，保利还能如何焕新？
可以看到的是，这次保利南泰项目，却并没有套标准化模板，赶马快抢，而是进行了充分的客户调研。
我们了解到内部消息，南泰路项目的总图已经前后打磨修改了不下50次，客户深访也做了100多次。
很明显，保利做的这一切，并不是为了做“更贵”的房子，而是将问题进一步收紧：
在广州走过三十年之后，在主城改善进入换档期的当下，什么样的房子才配得上被称为一套“好房子”？
保利最终的答案，是打造一座低密宜居的花园综合体。
围合式花园，更是核心区“满配型”超级底盘
终于，今天南泰路项目修规批复公示，这个顶流预备役的基本底盘和价值逻辑，亮牌了。
具体来看，小区一共9栋楼，包括8栋32层塔楼和1栋板楼，围合式布局，形成大花园、大社区的空间骨架。
近40万方体量+复合业态，包括约14万方围合式花园居住区、配建20万方商业综合体、配建小学，叠加绿地+公园。
现在广州主城，很多开发商都喜欢拿“小而美”的地块，图的是“安全”，但回到客户真实生活，却是无法避免的痛点。
有的要么有学校，但是没有大花园；要么有学校，有大花园，但是没好的商业配套，也没地铁。
或者上都有，但主城优秀的医疗资源，距离又远了。
所以像保利南泰这样以“大盘逻辑”，把配套浓度与密度做满的项目，就显得尤为稀缺。
步行丈量
“学铁商医园体住”七边形全熟配套
从配套来看，保利南泰路项目所有牌面筹码都已经摊开——一个“学铁商医园体住”七边形全熟配套圈。
更关键的是，几乎都有配套都能步行丈量，在10分钟步行距离内。
1
约15米抵达昌岗中路小学
家门口就是配建的小学，距离住宅区仅约15米，相当于出了家门就是校门。
按海珠区教育局公布，这所小学已明确由昌岗中路小学领办，纳入昌岗中路小学集团。
2
2/8/11号线三线交汇
往北走是8号线宝岗大道站D口，大约400米；未来项目北侧将新增出入口，直行距离将缩短到约300米。
还有2/8号线昌岗站，走路大约900米，也就是10分钟左右，一路上都是沿街商铺、住宅区，步行线路非常宜人。
3
3分钟抵达3个商业体
3分钟步行抵达三个商业、江燕路万科里，还有燕汇广场，以及住宅区对面的20万方商业体。
这个商业体，将由保利配建，将会是海珠西最大、也是最新一代的商业。
4
400米直达珠江医院
沿南泰路直行约400米，即可到达超大型三甲医院——南方医科大学珠江医院，步行约4分钟。
可以直接点说，这样天赋异禀的满分配套，在主城找不到第二个。
不过，就算是在如此强势的标签下，保利仍然在试图迭代城市、迭代产品，为周边人群兑现真正高端的生活。
十字中轴，缝合一座大花园综合体
大盘真正的难度，从来不在规模，而在脉络，因为它不仅要服务社区内部，更必须嵌入城市体系中。
放到南泰路项目上，这个难题被进一步放大：
地块被南泰路、江宝路切割为四个功能区，多种复合业态并置，如果只是各自为政，结果只会是割裂与混乱。
保利给出的解法，并不是简单叠加功能，而是重新搭建骨架。
大家仔细看下面的图：关键就是这条十字型的花园生态支架：
这条十字中轴沿着南泰路两侧展开，把地块南北两侧、住宅区内部的集中绿地串联，构建出约3.2万方社区内大花园 + 外部双公园结构；
并以此作为组织空间的起点，将商业、学校、住宅以及周边道路，纳入同一套逻辑中，最终缝合出一个覆盖全域的花园综合体。
这就相当于一个微型花园城市，在统一生态空间营造下，无论楼上观景，还是楼下的散步休闲，都会给到更多元的场景、更宜居的尺度。
更关键的是，这样一片簇新、成体系的大花园社区，是嵌入到高人流的主城区。
仅仅是约3.2万方内外双公园，能提供的绿化面积就接近五座足球场那么大。
这就像在密集的水泥森林突然出现了一座“天然氧吧”，不仅直接迭代居住体验，也为周边城市空间提供了一次罕见的呼吸与缓冲。
围合式大社区，公区配置冠绝海珠
再细化到住宅区，9栋楼围合式排布，100%朝南，南北楼距最宽拉到约200米，东西楼距最宽拉开到100米。
因为主城区市场最缺的就是大社区、大花园，这也是板块改善买家最明确、最迫切的需求。
这种排布，第一观感就是尺度被彻底打开：空间更通透、视野更完整，整体气场雍容大气。
这直接让人联想到凯旋新世界一类的经典围合社区，就楼间距而言，这已经是目前中心区新盘中最宽的一档。
同时，内部开辟出一条长达200米的中轴园林，中轴上包括环形廊道、下沉庭院、水景、廊亭、中心园林，还要搭建风雨连廊串联各楼栋。
从图纸上推测，保利预计会在沿南泰路一侧打造一道近200米的超级界面，和对面商业体做好衔接。
而据我们了解，这次保利南泰路项目的公区标准，是直指千万级豪宅体系，刷新主城区同类项目的上限。
这样的体量、规格，对于周边市场来说，会是一次结构性超越。
配合保利在高端住宅上的经验和功力，本就是另一重期待性。
过去一年，无论是塔尖豪宅保利玥玺湾，还是地段型豪宅“三天”系列——天曜、天奕、珠江天悦，每次都在对应板块完成了从颜值到内核的同步升级。
主力户型曝光，90-130平高均衡三四房
最后，再来提前剧透一下产品。
保利南泰项目，规划主力户型约90-130平三四房，还有少量170平板楼大平层，以刚改-改善为主。
有几个重点：
1）100%非超高层，最高32层，T6也是3梯配置，均衡性比较高
2）户型设计突出实用性，不是单纯追求面宽而忽略进深尺度，回归最真实居住场景。
3）至于价格，要6万+/平。
从成本端看，保利南泰路项目在拿地之外，还要配建商业、学校、公园等，配建成本就是约17.75亿，实际楼面价去到约3.68万/平。
再叠加稀缺的大围合花园、成熟主城配套以及保利一贯的高标准打造，这个价格也具备价值支撑。
当然，南泰路项目的核心价值是，一个40万方城市综合体，它一定是多元的，复杂的，重新整合各种功能和资源。
比如项目与周边配套的直接线性连接，比如规划天桥，直接拉近了人和城市的融合便捷关系。
比如商业街区的引入，将颠覆以往的消费体验。
而复合式大盘配套+花园枢纽，会呈现出更加立体饱满的生活场景。
这么多的元素缝合在一起，是来自主城核心板块一次新旧能量的碰撞。
保利南泰路项目，将让城市变得高级，让生活变得丰富，也会是一次彻底的人居迭代，实现地段和产品的相互成就。
当然，还有更多的产品亮点正在反复打磨当中，预计春节后，南泰路项目的方案将会有刷新更多消息。
而当这份“好房子”的新答卷真正成型时，主城改善的标准，将会被保利系统性地重塑。
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