博法律师说

依据《最高额抵押合同》而取得涉案房屋的最高额抵押权，该抵押权登记时间早于案外人主张的交易时间，根据《中华人民共和国担保法》第33条、《中华人民共和国物权法》第179条之规定及物权优于债权原则，案外人对涉案房屋不享有对抗抵押权人的权利。

基本案情

2011年12月30日，陈先生作为借款人、苏女士作为抵押人的共有人与A银行签订《个人最高额抵押、保证额度借款合同》，约定A银行向陈先生提供借款额度为457万元的贷款，陈先生、苏女士自愿以陈先生名下603房屋（以下简称涉案房屋）作为最高债权额457万元的抵押担保，并就前述合同自愿向北京市中信公证处申请赋予强制执行效力。

2014年间，陈先生与刘女士签订北京市存量房买卖合同，约定陈先生以840万元成交价向刘女士出售涉案房屋，刘女士、陈先生于2014年10月17日办理了网上签约手续。刘女士于2014年间已陆续向陈先生支付房款700万元；并主张陈先生于2014年11月30日向其交付涉案房屋。

2015年1月20日，A银行根据陈先生填写的借款支用申请书向陈先生放款457万元，借款期限自2015年1月20日至2016年1月20日。因陈先生未按约定偿还贷款，A银行依据公证书向一审法院申请对被执行人陈先生、苏女士强制执行。该院于2017年1月3日对涉案房屋予以查封，刘女士对前述执行行为提出异议。

法院审理

一审法院认为：

本案中，A银行依据《个人最高额抵押、保证额度借款合同》而取得涉案房屋的最高额抵押权，该抵押权登记时间早于刘女士主张的交易时间与该院依刘女士的申请对涉案房屋作出的查封时间。A银行向陈先生发放贷款的额度与时间符合其行与陈先生、苏女士签订的《个人最高额抵押、保证额度借款合同》的约定。

刘女士提交的现有证据仅能证明其就涉案房屋享有在符合法律规定和合同约定条件时请求陈先生完成涉案房屋物权变动的权利，该权利未能否定亦或排除A银行对涉案房屋所享有的抵押权的效力，故虽刘女士主张涉诉纠纷存有其在A银行查封涉案房屋之前即与陈先生签订书面买卖合同、依法占有了涉案房屋并支付大部分房款等情形，但因刘女士对涉案房屋所享有的权益不足以排除A银行因抵押权而对涉案房屋享有的优先受偿权，该院据此认定刘女士所提出排除执行异议的主张缺乏事实和法律依据，对刘女士主张的停止执行涉案房屋的请求不予支持。

二审法院认为：

抵押、保证额度借款合同》取得涉案房屋的最高额抵押权，该抵押权登记时间早于刘女士主张的交易时间与一审法院依刘女士的申请对涉案房屋作出的查封时间。A银行向陈先生发放贷款的额度与时间亦符合其与陈先生、苏女士签订的《个人最高额抵押、保证额度借款合同》的约定。

根据《中华人民共和国担保法》第33条、《中华人民共和国物权法》第179条之规定及物权优于债权原则，刘女士对涉案房屋不享有对抗抵押权人的权利。综上，刘女士对涉案房屋享有的权益不足以排除强制执行，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

最高额抵押的特征

最高额抵押属于非典型抵押担保方式，由此设立的最高额抵押权也具有如下特点：
1.最高额抵押权系为将来发生的债权提供的担保，对于已经发生的债权，经当事人特别约定可以转入最高额抵押担保范围；
2.最高额抵押权系为连续发生的债权提供的担保；
3.最高额抵押权系为不特定债权提供的担保；
4.最高额抵押权在债权确定前与被担保债权无从属关系，不随主债权的转让而转让，也不随主债权的消灭而消灭；
5.须有最高限额的约定，不动产最高额抵押权还需登记最高限额，无最高限额约定的，不构成最高额抵押担保；
6.最高额抵押担保的债权确定后，最高额抵押权转化为普通抵押权，失去以上特点。