据“红星新闻”报道，最高人民法院发布老年人权益保护典型案例，其中一典型为某独子贷款数百万买房后去世，失独母亲要求解除合同退还首付，法院会如何判呢？
跟北京泽达律师事务所一起来看看具体案情吧：
邱某购买某地产公司开发的商品房一套，支付首付款172万元，剩余购房款260万元办理了住房公积金贷款和商业银行贷款，月供合计1.4万元。购房后不久，邱某离世。邱某系家中独子，其母任某系唯一法定继承人。任某年事已高且无独立经济来源，无力继续负担房贷。任某诉至法院，请求判令解除购房合同和贷款合同，退还购房首付款及已还的购房贷款。
一、案件导读
首先需要说明的是，法院考虑到任某系失独老人，向某地产公司加强说理劝导，该公司同意免除任某应支付的违约金。也即是，本案系通过调解最终达成了“解除购房合同，解除贷款合同，开发商退还贷款，办理贷款结清，注销房屋抵押登记及网签备案，退还房屋首付款”的连环方案。
其次可以看到，最高院在公布典型案例时着重强调的是“老年人权益保护”，法院认为由于子女的购房合同、贷款合同并非由老年人订立，在失去子女后，一些老年人受身体、年龄、经济状况等影响，面临偿还房贷压力和房屋处置困难，如此调节是回应了老年人的重大关切，解除了老年人的后顾之忧。
我们如此强调的原因在于，本案的结果具有“特殊性”和“典型性”，是一方进行让步的结果，如按照常规判决来看，未必会是这样。
二、贷款买房后去世，继承人能否退款？
签订了房屋买卖合同，根据《民法典》的相关规定，依法成立的合同对双方具有法律约束力，应当按照合同约定履行合同，不得擅自变更和解除。合同履行一方去世并不属于法定的解除和终止情形，从维护交易便利和保障交易安全的角度上，对于不具有人身依附性的买卖合同，并不必然影响合同效力。
也即，贷款买房后购房人死亡，一般情况下，不能直接退房退款，而是由死者继承人继承房屋，继承人继承房屋后，需由继承人偿还贷款。
根据《民法典》规定，继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。若继承人放弃继承，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任。
如果购房者和开发商协商达成一致，可以解除购房合同。但由于购房者违约，购房者需根据商品房买卖合同中约定的违约金条款，向开发商支付违约金后，才能退还首付款，但是违约责任约定过高的，继承人可以和对方协商调整，如对方拒绝协商诉至法院，根据《民法典》第五百八十五条的规定，继承人也有权要求法院调整违约金数额。
三、遇到类似案件应如何处理？
买房人在还贷期间意外去世，继承人无力还贷也不想留着房产，可以考虑以下几种方式处理：
1.继承人放弃房产继承。此时房屋将由银行及开发商自行处置，如会进行拍卖，用拍卖所得来抵偿房贷，不足部分银行也不能再追究，多出部分继承人也没有权利再继承。
2.继承人继承房产。此时可以与开发商、银行三方共同协商解决方案，如继承房产后由继承人继续偿还贷款，或者要求退房而支付一定的违约金，具体事项可能包括房屋现价、房屋产权归属、房款及贷款的清偿、余款的给付方式等内。
3.如三方对于处理方案未达成一致结果，则继承人只能去法院起诉或者去有约定的仲裁机构提起仲裁解决。此时，继承人或许可以“不可抗力”为由要求解除合同，不可抗力是指不可预见、不能避免并不能克服的客观情况，不可抗力条款属于法定免责条款，法院或仲裁机构会综合考虑案件的实际情况做出认定及判决。
综合来看，类似案件中，因涉及购房首付款返还、贷款清结、权利注销登记等一系列问题，而法院综合考虑了老年人的困境，充分考虑交易情况和客观条件耐心与多方协调，最终作出如此裁判，也体现了法律温情的一面，做了良好的示范，值得褒奖。
北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。
如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。
本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领
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