棚改征收中，行政机关未经合法程序注销业主房屋所有权登记，将严重侵害业主财产权益。本案中，业主林先生、赵女士（化名）便遭遇此类困境，圣运拆迁律师团队介入后，通过专业法律运作，历经一审、二审，成功撤销违法注销登记相关行政行为，为业主守住物权底线。
林先生、赵女士（化名）在河北省保定市某区拥有合法登记平房并持有《房屋所有权证》。2019年8月X日，河北省保定市某区人民政府（以下简称“区政府”）发布棚改征收公告，二人房屋被纳入范围。2022年7月X日，区政府作出征收补偿决定，当日便对案涉房屋实施强拆。
二人不服补偿决定，向河北省保定市人民政府申请行政复议，复议机关维持原决定。随后，区政府于2022年7月X日向河北省保定市不动产登记中心发函，谎称补偿已到位、房屋已拆除，要求办理房屋所有权注销登记。2022年8月X日，该登记中心发布二人不动产权证书作废公告。
事实上，二人并未获得合理补偿。此前，在圣运征地律师协助下，二人就补偿决定及复议决定提起行政诉讼，法院以补偿决定主要证据不足为由，撤销了该补偿决定及复议决定。但区政府未纠正注销登记相关行为，二人遂再次诉至法院，请求撤销区政府要求注销房屋所有权的函件内容。
二、维权过程与案件焦点：程序遇阻，圣运律师破局胜诉
（一）维权关键流程与难点突破
圣运律师接手后，首要难点是一审法院以“案涉函件不产生对外效力、不属于行政诉讼受案范围”驳回起诉。圣运拆迁律师迅速厘清核心法律关系，明确该函件直接导致业主产权证作废，已实质侵害物权，符合受案条件，随即协助当事人上诉，成功促使高级人民法院撤销一审裁定，指令一审继续审理。
实体审理阶段，圣运律师聚焦区政府注销函件的合法性，指出其“补偿已到位”的核心依据无事实支撑——案涉补偿决定已被生效判决撤销，且无证据证明业主获合理补偿，行政行为缺乏基础。一审法院采纳意见，判决撤销函件中注销房屋所有权的内容。区政府上诉后，圣运律师二审继续据理力争，提交专业法律意见，最终助力二审法院维持原判。
（二）核心争议焦点
1.案涉注销房屋所有权的函件是否合法
区政府上诉称，补偿决定被撤销仅为程序瑕疵，与补偿内容无关；且房屋已拆除灭失，注销登记即使违法也属轻微程序问题，无需撤销。
圣运征地律师反驳，据判决书援引的《不动产登记暂行条例实施细则》精神，政府要求办理征收类注销登记，需以合法生效的征收补偿决定为前提。本案中补偿决定已被撤销，“补偿到位”无任何依据，函件属主要证据不足。且房屋拆除与补偿到位是独立法律关系，不能以房屋灭失免除补偿义务或违法注销产权，该行为严重侵害财产权益，依法应撤销。
2.案涉行政行为是否属于行政诉讼受案范围
区政府曾主张，案涉函件是向登记中心出具的内部文件，不产生对外效力，不属于行政诉讼受案范围。
圣运拆迁律师明确，该函件直接导致登记中心发布产权证作废公告，对业主物权产生直接、实质影响，符合行政诉讼受案范围，业主有权起诉维权。
三、律师说法：圣运律师解读棚改维权核心，筑牢物权保障防线
（一）房屋征收注销登记，合法生效的补偿决定是前提
圣运征地律师解读，据判决书体现的法律精神，行政机关办理征收房屋注销登记，必须以合法有效的补偿决定为基础，且确保业主获合理补偿。本案中区政府在补偿决定被撤销、无补偿到位证据的情况下强推注销，明显违法。圣运拆迁律师提醒，业主遇此类情况需及时咨询专业律师，坚决抵制违法行政行为。
（二）内部行政行为影响业主权益，仍可依法起诉
圣运拆迁律师表示，不少业主误以为行政机关内部函件不可起诉，但本案判决书明确，若内部函件直接损害业主权益（如产权证作废、物权受限），则属可诉行政行为。圣运征地律师强调，业主切勿因行政行为形式而放弃维权，需在律师指导下准确判断性质，及时启动诉讼。
（三）程序违法并非“小事”，圣运律师助力破解“程序瑕疵不影响权利”误区
针对区政府“补偿决定被撤销仅为程序瑕疵”的主张，圣运拆迁律师指出，征收补偿程序合法性直接关联业主实体权益，生效判决撤销补偿决定即意味着其自始无效，后续注销行为自然丧失合法基础。判决书亦明确，区政府行为属主要证据不足，非轻微程序违法，应依法撤销。这表明行政机关不能以“程序瑕疵”规避责任，业主维权时可在圣运律师协助下，重点审查行政行为的程序合法性与事实依据，精准打击违法情形。
（四）棚改维权需注重程序衔接，圣运律师全程护航是关键
本案维权涉及补偿决定、注销登记多个诉讼程序，衔接复杂。圣运律师全程提供专业支持，从案件分析、策略制定到一、二审庭审辩护，既突破“受案范围”程序难点，又精准锁定行政行为违法核心，助力业主胜诉。圣运征地律师提醒，棚改维权专业性强、程序复杂，遇强拆、违法注销产权、补偿不合理等问题，尽早委托圣运拆迁律师，借助专业力量梳理思路、固定证据、启动合法程序，才能最大化保障物权与补偿权益。
本案胜诉彰显了圣运律师在行政诉讼及征地拆迁领域的专业优势。棚改等征收项目中，违法行政行为形式多样，但只要业主坚守维权信念，在圣运征地律师、圣运拆迁律师的专业协助下，就能依法捍卫合法财产权益。
文章 | 圣运律师 | 视觉 编辑 | 圣运律师
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