（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
2008年，林文涛因不具备购房资格，与朋友郑雅君协商，由其代为购买位于北京的一套住宅（以下简称一号房屋）。双方于2008年12月签订《借名买房协议书》，约定：房屋以郑雅君名义签约、贷款、登记，但全部首付款、月供及相关费用由林文涛承担，房屋归林文涛所有。
随后，郑雅君与原房主签订买卖合同，房屋登记在其名下。林文涛称自己支付了全部房款，并提交了多份收条及郑雅君出具的收款凭证。此后，房屋由林文涛实际居住使用。
2017年，郑雅君因资金周转，将一号房屋抵押给债权人吕某，并办理了合法抵押登记。后因未能还款，吕某依据公证债权文书申请强制执行（A号执行案）。执行过程中，该债权及抵押权被转让给刘振国，法院依法变更刘振国为申请执行人。
2021年，法院启动对一号房屋的查封与拍卖程序。林文涛作为案外人提出执行异议，主张自己是房屋实际所有权人，请求中止执行。法院审查后作出B号裁定，驳回其异议。
林文涛不服，提起执行异议之诉，请求：1. 终止对一号房屋的拍卖；2. 解除查封。
郑雅君作为第三人出庭，认可林文涛所述，称房屋确系其出资购买。
刘振国辩称：房屋登记在郑雅君名下，其依法享有抵押权，且已办理登记，属于善意担保物权人。林文涛与郑雅君之间的内部约定，不得对抗外部债权人。
二、裁判结果
法院判决：
驳回原告林文涛的全部诉讼请求。
刘振国胜诉，一号房屋继续执行拍卖，林文涛无权阻却。
三、法院说理要点
案外人需证明“足以排除强制执行的民事权益”。
根据司法解释，林文涛作为异议人，负有举证责任，须证明其权利可优先于申请执行人的抵押权。
现有证据不足以证明实际出资事实。
林文涛仅提供收条及事后补签的《借名买房协议》，且协议落款时间（2008年）与所载购房时间（2011年）矛盾，真实性存疑，难以采信。
即使借名关系成立，也不能对抗已登记的抵押权人。
不动产以登记为公示方式。刘振国作为善意第三人，基于产权登记信赖而设立抵押权，依法受法律保护。
借名买房属内部债权关系，不具有物权效力。
即便林文涛是实际出资人，其权利性质仅为对郑雅君的合同债权，不能直接取得物权，更无法排除法院对登记财产的执行。
综上，林文涛对一号房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉求缺乏法律依据。
四、律师提示（北京房产律师靳双权团队）
借名买房最大风险：无法对抗外部债权人。
一旦登记人对外负债或设立抵押，实际出资人几乎无法阻止执行——登记即公示，善意第三人受优先保护。
收条+事后协议≠有效出资证明。
现金支付、无银行流水、协议时间矛盾等瑕疵，极易被法院认定为“证据不足”。大额交易务必通过银行转账并备注用途。
抵押权一旦登记，效力极强。
即使房屋是“借名”的，只要抵押权人不知情、已登记，法院通常认定其为善意，借名人权利排在最后。
执行异议之诉门槛极高。
不是“我是实际出资人”就能中止拍卖，必须证明权利足以排除执行——在有抵押的情况下，几乎不可能。
北京房产律师靳双权团队专注处理借名买房被执行、案外人异议、抵押权冲突等高风险纠纷，擅长从证据链漏洞、权利顺位、执行程序合法性等角度制定应对策略。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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