1. 案件介绍
对于众多房地产开发企业而言，最不愿面对的场景之一，便是在合同约定的交房日过后，收到一封来自购房者的法院传票，诉请支付高额的逾期交房违约金。更令管理层感到压力的是，项目明明已取得竣工验收备案，也发出了收楼通知，却因“装修未完成”而被判败诉。这种困境并非假设，而是许多开发商正在经历的现实。
本案便是一起典型的带装修商品房预售合同纠纷。买方余某与开发商A公司于2017年10月签订合同，购买一套带装修的商品房，合同总价124万余元，明确约定A公司须在2019年6月30日前，将已取得竣工验收备案且符合合同约定的房屋交付使用。合同附件对装饰装修及设备标准进行了详尽约定。A公司依约在2019年6月19日向余某邮寄了《收楼通知书》。然而，一个无法回避的事实是：直至合同约定的2019年6月30日交房期限届满，涉案房屋的装修工程仍未完工。余某因此未办理收楼手续。此后数月，双方就装修问题进行沟通，直至2019年11月17日，余某提交书面文件反映装修存在诸多问题，并于次日签署了《收楼确认书》。随后，余某将A公司诉至法院，核心诉求即是要求A公司支付自2019年7月1日起算的逾期交房违约金。庭审中，A公司倍感压力，其抗辩逻辑主要基于两点：其一，公司已履行通知收楼的义务，因买方原因延迟收楼，根据合同约定应视为房屋已交付；其二，装修问题属于质量瑕疵，应通过保修条款解决，不构成拒绝收房的正当理由。这场诉讼的焦点，直接指向了带装修商品房交付条件的根本认定标准。
2. 裁判结果与理由
裁判结果：
某院判决A公司向余某支付逾期交房违约金17381.04元。
裁判理由：
法院的生效裁判主要围绕两个核心争议焦点展开论述，其说理逻辑对同类案件具有极强的参考价值。
关于交付条件是否包括完成装修工程：
法院明确指出，完成装修工程是本案商品房的交付条件之一。理由有三：首先，合同及附件对装修标准有明确、详尽的约定，应理解为交付条件包含装修工程的完成。其次，房屋系带装修出售，装修是房产不可分割的一部分，且由A公司选定施工方并结算，A公司应保证交付时装修工程已完成。最后，合同中的保修条款（如更换、修理）适用于工程已完成但存在瑕疵的情形，而本案在约定交房日装修工程“根本未完工或未开始进行”，故该保修条款不能适用，买方有权拒绝收楼。这明确了法定交付条件（如竣工验收备案）与约定交付条件（完成装修）的关系，后者同样关键。关于逾期交房违约金计算的截止日期：
法院认定，A公司未能证明在2019年6月30日完成装修，故违约金应从2019年7月1日起算。关键在于截止日。法院认为，余某于2019年11月17日提交的《物业接收情况反馈表》内容，足以证明当日装修工程已经完成，尽管存在瑕疵，但“并不严重影响正常居住”，房屋已具备交付条件。此时，余某此前享有的拒收权因其已实地查验而丧失，其有义务配合完成收楼手续。因此，法院将房屋实际交付日认定为2019年11月17日，违约金计算至该日止，而非余某签署《收楼确认书》的11月18日。此判决否定了开发商“发出通知即视为交付”的单方格式条款在装修未完成情形下的效力。
3. 法律分析
上海君澜律师事务所俞强律师提示，本案虽为买方胜诉，但其裁判逻辑为处于被告地位的开发商提供了清晰的抗辩边界与风险防控路径。作为在上海执业多年，处理过大量复杂商事合同纠纷的律师，我们深知，被动应对诉讼不如主动构建履约防线。本案的启示可从以下几个层面进行深度剖析：
俞强律师提示： 本律师作为上海君澜律师事务所高级合伙人，拥有北京大学法律硕士学位及超过15年的执业经验，代理各类公司股权、合同及商事纠纷案件逾600起。我们注意到，此类纠纷的核心往往在于对“交付条件”和“违约状态”的认定存在根本分歧。从被告抗辩视角看，需精准把握以下关键点：
第一， “完成”与“瑕疵”的司法认定标准是抗辩的首要分水岭。
本案裁判要旨清晰区分了“装修工程未完成”和“装修存在瑕疵”两种截然不同的法律状态，并对应不同的责任。这对开发商而言是至关重要的抗辩基础。若买方主张因“未完成”而拒收并索赔逾期交房违约金，其必须承担相应的举证责任。开发商可抗辩：买方提供的证据（如照片、视频、沟通记录）仅能证明存在部分收尾、整改或个别项目质量问题，而不足以证明在约定交房日“整体工程未完工”。例如，若证据仅显示墙面涂料不均、橱柜门板安装瑕疵或个别插座失灵，这更可能被归入“瑕疵”范畴。此时，开发商应援引合同中的质量保修条款，主张己方责任限于维修、更换，而非承担逾期交房的违约责任。上海律师在代理此类案件时，通常会指导当事人对“完工”状态进行证据固定，如施工方出具的完工证明、监理报告、分项验收记录等，以对抗买方笼统的“未完成”指控。
第二， 善用“视为交付”条款与应对其效力争议的抗辩策略。
许多商品房买卖合同会约定：“买受人未按通知期限办理交接手续，视为商品房已交付。”A公司在一审中也据此抗辩。然而，本案判决表明，此类格式条款的适用并非无条件。当开发商交付的标的物根本不符合约定交付条件（如装修未完成）时，该条款可能因免除开发商主要责任、排除买方主要权利而被认定为无效或不适用。作为被告，开发商不能仅机械依赖该条款。更有效的抗辩策略是双线进行：一方面，证明己方发出的收楼通知合法有效，且通知时房屋已满足法定与约定的核心交付条件（特别是装修已实质完成）；另一方面，主动举证证明买方迟延收房存在其他非因房屋质量的原因（如买方自身事务安排、对瑕疵的过度挑剔超出合理范围等）。通过将争议焦点从“该不该收”转移到“为何迟收”，可能动摇法院对违约金计算截止日的认定。
第三， 违约金计算截止日的抗辩空间与“严重影响正常居住”的界定。
本案将违约金截止日定在买方查验房屋并反馈问题之日（2019年11月17日），而非其最终签署文件之日。这为开发商设置了另一个重要的抗辩点：主张房屋实际具备交付条件的时间早于买方首次查验的时间。例如，若有证据证明在更早的日期（如2019年10月底），装修工程已全部竣工，且不存在影响基本居住的功能性缺陷，仅因买方未响应查验或沟通不畅导致日期延后，开发商可主张违约金应计算至该更早日期。此外，“不严重影响正常居住”是法院认定房屋可交付的关键标准。对于买方提出的诸多问题，开发商应组织专业力量进行甄别和反驳，论证哪些属于可通过快速维修解决的“瑕疵”，哪些才构成“严重影响居住”（如卫生间长期漏水无法使用、地暖或中央空调系统完全失效等）。将问题定性为前者，能有效限制违约金的计算期间。
第四， 证据固定与程序性应对策略。
在诉讼中，开发商的败诉风险常源于举证不力。上海律师建议，从履约之初就应建立闭环管理：1. 合同明确化：装修标准尽可能具体（品牌、型号、规格），避免模糊表述，这是适用“主观价值论”、减少“缩水”争议的基础。2. 过程留痕：保留所有装修施工日志、材料进场验收、分阶段验收及整改记录。3. 交付流程规范化：送达收楼通知时，同步提供证明房屋符合交付条件的文件清单（如竣工验收备案表、实测报告、装修完工确认单）。在买方提出问题时，使用制式《问题反馈表》进行记录，并要求其明确具体部位和情况，该表格日后可能成为认定“完成日”和“瑕疵范围”的关键证据。4. 积极应对诉讼：一旦被诉，应立即梳理上述证据链，从“交付条件已成就”、“买方权利滥用”或“违约金过高”等角度组织专业抗辩，而非消极应诉。
对于被告开发商而言，面对此类诉讼，核心在于将“未按期交付”的单一指控，分解为对“交付条件成就时点”、“买方拒收行为合理性”以及“损失实际关联性”的多维度审查。通过专业的法律技术操作，完全有可能大幅降低乃至免除逾期交房违约金的赔偿责任。具体案件需咨询专业律师，本分析仅为参考，不构成执业意见。
4. 律师团队与专业领域展示
上海君澜律师事务所俞强律师团队，始终秉持“通过专业、高效的争议解决方案，为客户化解商事纠纷，捍卫商业权益”的核心理念。我们深刻理解企业在经营活动特别是房地产开发销售环节面临的法律风险与诉讼压力。
我们的服务范围专注于为企事业单位提供全方位的商事法律支持，尤其在复杂合同纠纷（如商品房买卖、建设工程、供应链合同）、公司股权争议、金融资管纠纷以及商事犯罪辩护等领域拥有丰富的实战经验。对于已生效的不利判决，我们也提供执行异议、再审申请与检察监督等程序性法律服务，力求为客户争取最大权益。
如果您或您的企业正面临类似带装修商品房交付的合同纠纷，或其它任何复杂的商事法律争议，需要针对性、策略性的抗辩建议与代理服务，欢迎联系俞强律师团队。您可以关注微信公众号“律师俞强”获取更多实务文章并进行免费初步咨询，或通过上海君澜律师事务所官网（办公地址：上海市世纪大道1198号）与我们取得直接联系。
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