（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
案情介绍
2013年，王秀兰（80余岁）欲改善居住条件。其女刘慧敏（已故）系某单位职工，享有单位公房承租及后续购买资格。
王秀兰称：
其向儿子借款229万余元；
由儿媳账户直接支付给开发商；
以女儿刘慧敏之子刘宇航（外孙）名义签订《房屋买卖契约》；
购房后一直由其居住；
因信任亲属，未签任何借名或代持协议。
2015年，一号房屋登记至刘宇航名下。2021年刘慧敏去世后，王秀兰方知产权不在自己名下，遂起诉要求确认房屋归其所有。
刘宇航辩称：
房屋系单位福利房，仅员工或直系亲属可购；
购房款虽由舅妈账户支付，但属家庭内部借款；
后王秀兰出售海淀房产，将部分售房款赠与母亲用于还款；
房本一直由母亲保管，其本人2018年结婚后搬出，但仍常回家探望；
从未同意“借名”，房屋应归登记人所有。
裁判结果
法院判决：驳回王秀兰全部诉讼请求。
法院说理
不动产权属以登记为准
《民法典》第217条规定，不动产权属证书是权利人享有物权的证明。一号房屋登记在刘宇航名下，具有公示公信效力。
借名买房需有“合意”证据，仅有出资不足
王秀兰虽提供付款凭证和居住证明，但无法证明双方存在借名购房的约定。亲属间资金往来、共同居住极为常见，不能直接推定权属。
无任何书面或口头协议佐证
双方既无借名协议，也无代持约定，亦无录音、证人等间接证据。举证不能，承担败诉后果。
购房资格具人身专属性
一号房屋原为单位公房，购买资格基于刘慧敏、刘宇航的职工身份，非任意人可替代，进一步削弱“借名”合理性。
纠纷可另案解决，但不改变物权归属
法院指出，若确有借款或不当得利，可另行主张债权，但不得以此否定登记物权。
胜诉办案心得
本案成功守住房产，策略如下：
强调“无合意即无借名”
借名买房的核心是双方约定，而非单方出资。原告无法证明合意，主张自然不成立。
合理解释资金来源
将大额转账解释为“家庭临时周转”，符合中国家庭财务习惯，避免被认定为购房出资。
突出购房资格的身份属性
单位公房转售具有强烈人身依附性，外人无法享有，从根本上否定借名可能性。
利用“长期不知情”反证不合常理
原告称2015年交房即入住，却直到2021年才“发现”产权不在自己名下，明显违背生活常理。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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