李龙律师凭借在婚姻家事与金融交叉领域的深厚专业素养，成功代理了一起夫妻一方伪造离婚证件、擅自抵押共有房产引发的抵押合同纠纷案。面对银行“善意取得”的强力抗辩，北京市中恒信律师事务所李龙律师精准重构办案思路，抓住银行审查义务的重大过失，最终二审法院驳回上诉，维持原判——确认抵押合同无效、银行不享有抵押权，并须限期办理抵押登记注销手续。
案件概述
丈夫伪造离婚材料，妻子名下共有房产突遭抵押
本案源于一起典型的夫妻共有房产被一方擅自抵押的纠纷。张女士与丈夫王先生于上世纪八十年代登记结婚，婚姻关系持续至今。婚后，二人共同购置了一套位于北京的房产，虽登记在王先生个人名下且不动产登记部门标注“单独所有”，但根据法律规定，该房产实为夫妻共同财产。
2024年，王先生在未征得张女士同意的情况下，以该房产为某商贸中心的经营贷款提供抵押担保，与某国有银行固安支行签订了最高额抵押合同，并办理了抵押登记。张女士直到丈夫去世后才得知此事，此时房产已背负数百万元抵押债务，随时面临被处置的风险。
律师介入
逐项核查档案，锁定银行审查致命漏洞
接受委托后，李龙律师第一时间调取了涉案抵押办理的全部档案材料，并对银行留存的资料进行逐项核查。经过细致比对，李龙律师发现了两处致命矛盾：一是王先生向银行提交的离婚证及离婚协议书经民政部门核实纯属伪造，二人从未办理离婚登记；二是王先生的个人征信报告明确显示婚姻状态为“已婚”，与虚假离婚资料直接冲突。
李龙律师敏锐意识到，这两处矛盾足以动摇银行“善意”主张的基石。他迅速制定诉讼策略，将核心争点聚焦于银行是否尽到审慎审查义务、是否构成善意取得，而非纠缠于房产登记的“单独所有”形式。
精准破局
调整办案方向，直击银行“重大过失”
本案最关键的诉讼难点在于，不动产登记具有公示公信效力，银行往往主张其信赖登记簿记载的“单独所有”状态，从而构成善意取得。一审虽支持了张女士的主张，但银行在上诉阶段再次强化善意取得抗辩，要求二审改判。
面对上诉压力，李龙律师并未固守原有思路，而是进一步深挖银行审查义务的行业标准。他向法庭指出：作为持牌金融机构，银行对抵押物权属的审查义务远高于普通民事主体，不能仅依赖书面材料的形式审查。本案中，银行明知征信报告与离婚证件存在矛盾，却未要求王先生补充说明或联系共有人核实；同时，银行信贷人员从未对涉案房产进行入户实地查看，未了解实际居住人情况，导致未能发现张女士作为隐名共有人的存在。
李龙律师还调取了银行内部曾开展“防范假离婚证骗取抵押”警示学习教育的证据，证明该行对假证风险已有充分认知，却未在本案中采取任何额外核查措施，主观上构成重大过失。
庭审交锋
二审法院全面采纳律师代理意见
二审庭审中，银行坚称其已查验离婚证、离婚协议等书面材料，且不动产登记为“单独所有”，应认定善意。李龙律师针锋相对地指出：善意取得的“善意”要求第三人“不知道且不应当知道”处分人无处分权。当征信报告与离婚证件内容直接冲突时，任何一个审慎的金融机构都会产生合理怀疑。银行在矛盾面前“选择性相信”虚假材料，恰恰证明了其未尽到“应当知道”的义务。
针对银行主张的已委托评估公司入户调查的说法，李龙律师当庭要求银行提供信贷人员或评估人员入户的视频、照片、走访记录等证据。银行先是声称信贷人员与评估人员共同入户，后又改称信贷人员未去现场、无法确认评估人员是否实际入户。这一前后矛盾的说辞，进一步印证了银行未履行现场核查义务。
最终，二审法院完全采纳了李龙律师的代理意见，认定银行对明显疑点未予核实、未履行基本审查义务，具有重大过失，不构成善意取得。
胜诉落地
终审判决抵押合同无效，银行限期注销登记
二审法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。确认涉案最高额抵押合同无效；确认银行对涉案房产不享有抵押权；银行须于判决生效之日起十五日内协助张女士办理抵押登记注销手续。
至此，张女士名下的共有房产彻底解除了抵押风险，避免了房产被拍卖执行的困境。本案的胜诉，不仅维护了夫妻共同财产中隐名共有人的合法权益，也为金融机构在办理抵押贷款时如何履行审慎审查义务树立了明确的裁判尺度。
从一审胜诉到二审顶住上诉压力、维持胜果，李龙律师凭借对婚姻家事与金融法律规则的深刻理解，精准抓住银行审查义务的重大过失这一关键突破口，通过重构诉讼策略、深挖行业标准、当庭质证锁定矛盾，最终为客户赢得了来之不易的终审胜诉。
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