（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
【案情回顾】
周先生与妻子王女士再婚，育有一子小周。王女士与前夫所生的儿子是小李，周先生待他如亲人。
2015 年，周先生夫妇看中一号别墅，周先生称自己和妻子已有房产，没有购房指标，儿子小周年纪太小不能登记，便商量借用继子小李的名义买房，等小周成年后再过户回来。
房屋总价 705 万，首付款和贷款均从王女士账户支出，房屋登记在小李名下。
周先生主张：房屋是自己和妻子实际出资、装修、管理、使用，只是借名登记。
后来周先生与王女士婚姻出现矛盾，周先生要求小李将别墅过户到自己和王女士名下，小李、王女士均不认可。
小李辩称：房屋是家人为祝贺他年满 18 岁、出资购买的成家立业房产，产权归自己所有。
周先生一怒之下起诉，要求确认借名买房关系成立，判令将一号别墅过户至自己与妻子名下。
【法院判决】
法院审理后判决：驳回周先生的全部诉讼请求。
【裁判核心理由】
无借名买房合意
周先生没有提供书面借名协议，也没有充分证据证明各方曾约定 “借名买房”，小李和王女士均明确否认。
出资来源存在争议
购房资金虽从王女士账户支出，但王女士主张款项来自其与前夫共同经营的甲公司经营收益，并非周先生与王女士的夫妻共同财产。
无法证实实际居住
周先生自述常住地址在朝阳区，与别墅地址不同，物业公司证明亦无法确认其长期居住，不能认定为实际占有人。
产权登记具有公信力
房屋买卖合同、贷款、产权均登记在小李名下，法律上推定权利人为小李。
【律师重要提醒】
借名买房一定要签书面协议！ 尤其是亲属之间，口头约定几乎必然引发纠纷。
主张借名买房，必须同时证明三点：有借名约定、全额实际出资、长期实际占有使用。
不动产以登记为准，只出钱、不住、没协议，法院很难认定为借名买房。
家庭内部购房务必明确性质：是赠与？借款？借名？避免婚变后房产失控。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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