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【案例导读】
明知是未满五年经济适用房不能交易，购房者仍低价签约买房、甚至计划假结婚过户！后续房屋被房主债权人查封，购房者起诉要求解封、确权，法院直接驳回全部诉求！本案给所有购买限制交易房产的购房者敲响警钟：明知房产不能过户仍交易，风险全部自担，无法排除法院执行。
【案情回顾】
2022 年 7 月，购房者赵女士与房主徐先生签订《存量房屋买卖合同》，约定赵女士购买徐先生名下一号房屋（经济适用房），房屋总价 195 万元。
双方签约时完全知情：
这套房屋属于经济适用房，房本未满 5 年，按照国家政策禁止上市交易、无法办理过户，要等到 2023 年 8 月才满足上市过户条件。
为了顺利拿下这套限制交易的房产，双方不仅签署买卖合同、补充协议，还私下约定：等房屋满足过户条件后再办理手续。赵女士为了规避限购过户问题，甚至和徐先生签订了假结婚过户协议，打算通过婚内过户的违规方式，强行完成房产更名。
合同签订后，赵女士先后向徐先生转账购房款共计 184 万元，并提前收房入住、实际占有房屋。
不料，房主徐先生对外欠债 40 万元无力偿还，债权人孙先生起诉胜诉后，于 2023 年 4 月申请法院查封了一号房屋。
眼看房子被查封无法过户，赵女士立刻向法院提出执行异议，被法院裁定驳回。赵女士不服，提起执行异议之诉，诉求：
1、解除对一号房屋的查封、终止强制执行；
2、确认一号房屋归自己单独所有；
3、全部诉讼费用由对方承担。
赵女士主张：自己在查封前已签约、付款、入住，没过户是因为对方恶意网签锁房、占用过户通道，并非自身原因，理应排除执行。
【被告辩解理由】
1、涉案房屋是未满五年经济适用房，法定禁止上市交易，赵女士明知违法仍购买，双方买卖合同本身就不合规；
2、赵女士为了过户，主动策划假结婚过户，属于刻意规避国家政策、恶意交易；
3、房屋市场价高达 270 万 - 280 万，赵女士仅以 195 万低价购入，属于明知风险、贪图私利、知法犯法；
4、自己与房主的网签行为，只是为了担保 40 万合法债权，并无过错，赵女士的诉求不应被支持。
【法院查明关键事实】
1、购房者明知房屋禁止交易、无法过户
所有书面合同、补充协议、声明书均能证实：赵女士签约时，完全清楚案涉房屋是未满五年的经济适用房，属于政策限制交易房产，短期内无法合法过户。
2、购房者存在主动规避政策的恶意行为
赵女士主动和房主签订《假结婚过户协议》，意图通过违规手段突破政策限制，主观过错十分明确。
3、未过户是购房者自身原因导致
房屋无法办理过户，并非他人恶意阻碍，核心原因是房屋本身不满足上市交易条件，属于赵女士签约时就预知、且主动接受的交易风险，完全不属于 “非买受人自身原因”。
4、房屋至今仍登记在原房主名下，物权未发生变动
即便赵女士付款、入住，房屋产权从未变更，法律上依旧属于原房主财产。
【最终法院判决】
驳回赵女士的全部诉讼请求
1、赵女士无权要求解除房屋查封、终止执行；
2、不予确认一号房屋归赵女士所有；
3、本案诉讼费用由赵女士自行承担。
【核心判决逻辑】
1、执行异议四要件必须全部满足、缺一不可
案外人想要排除法院强制执行，必须同时满足：查封前合法签约、查封前合法占有、支付对应房款、非自身原因未过户。
2、明知房产受限交易，属于重大自身过错
明知是未满五年经适房、限价房等限制交易房产，仍然执意购买，由此导致无法过户的，属于购房者自身原因，直接丧失排除执行的权利。
3、违规规避政策的行为不受法律保护
为过户策划假结婚、私下违规交易、突破房产政策的行为，违背公序良俗和国家房产监管政策，法律不予保护。
4、仅有付款、入住行为，不代表拥有房屋物权
不动产以登记为准，未完成过户登记，即便全款入住、长期居住，房屋在法律上依旧属于原房主，可被法院查封、强制执行。
【律师普法干货】
✅ 1、限制交易房产，绝对不能买
未满 5 年经济适用房、限价房、回迁安置房，政策明确禁止上市交易。明知不能过户仍购买，所有风险自己承担，房子被查封、拍卖，购房者无权维权。
✅ 2、假结婚、私下过户等规避行为全部无效
通过假结婚、私下协议、特殊渠道违规过户，均属于违法行为，不受法律保护，一旦发生纠纷，法院不予支持。
✅ 3、低价捡漏政策房，大概率是深坑
明显低于市场价的经适房、回迁房，看似性价比高，实则交易违法、产权不稳定，极易被查封、无法过户，最终钱房两空。
✅ 4、未过户的房屋，永远存在被执行风险
买房只交房、不过户，物权就不属于你。只要登记在原房主名下，一旦房主欠债、涉诉，房屋随时会被法院查封、拍卖。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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