近期，万科、中海、保利等头部物业服务企业先后在全国多个城市官宣退出部分在管项目，这一现象引发行业广泛关注。不同于外界猜测的“经营危机”，这是国内物业行业从“跑马圈地”转向“效益优先”的标志性信号。
从公开信息来看，本次头部企业的撤场动作集中在江苏、安徽、湖北等多个省份，涉及徐州、合肥、武汉等十余座城市的数十个小区。其中万科物业先后退出徐州6个住宅社区、合肥多个老旧项目，中海物业近两年主动剥离的低效在管面积超5000万平方米，保利物业也在2025年底官宣退出江苏4个长期亏损的住宅项目。这些项目大多建成年限超过十年，普遍存在物业费标准偏低、业主欠费严重的共性问题。
行业数据显示，2025年全国500强物业服务企业的平均物业费收缴率仅为71%，远低于85%的行业盈亏警戒线。人力成本占据物业总支出的60%以上，叠加老旧小区设施老化后维保费用逐年上涨，不少项目单靠物业费收入根本无法覆盖基础运营成本，部分小区累计欠费甚至超过百万元，物业长期垫资运营难以为继。
过去二十余年，国内物业行业长期走“规模扩张”路线，企业靠低价竞标拿下大量项目，依托地产母公司输血维持运转，将在管面积作为核心考核指标。而近年来资本市场对物业企业的评价逻辑彻底转变，单个项目的实际盈利能力成为核心考核标准，头部企业纷纷启动“瘦身计划”，主动放弃纠纷多、收益薄的项目，将资源集中投向高端住宅、商业办公、产业园区等优质业态。
物业行业协会相关负责人表示，本次主动撤场潮是行业洗牌的必然结果，并非企业整体经营出现问题。但这一过程也给小区治理带来新挑战，部分项目因物业突然离场出现短暂失管，垃圾堆积、电梯停运等问题偶有发生，甚至出现无资质的“野物业”趁机入驻，侵害业主权益。
目前多地住建部门已出台应急预案，明确物业退出前需提前3个月公示，同步联动社区居委会、街道办做好过渡衔接，指导小区成立规范的业主委员会，通过公开招标选聘合规物业，搭建“质价相符”的服务协商机制。这场行业转型，最终指向的是让物业服务回归“品质优先”的本质，让业主和物业形成良性共生的关系。
（网综）
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