我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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会员
提问
房段子，成都土拍到了下半年，感觉越来越贵了呢？好心慌，害怕房价上涨很多，买不起房子了。关键好土拍的地也不多，我折腾了一年了，还没买到房子，你说这种土拍的上涨，对我们普通买房的人来说，不是一件好事吧？
房段子解答
成都的土拍还是有点夸张，而且不健康了，和隔壁重庆差了几倍，这意味着高总价的产品会越来越多，越来越贵，但成都虽然有新西兰首府美誉，但还是有上限约束的。
明年大家看，好多新房都会来到700w+的段位，甚至不乏很多千万豪宅。
真到了这种层级，顶豪完全可以跃阶去沿海发达城市或者北上广深，一定要死磕成都的并不多见。
卖地卖得疯，地主很高兴，开发商瞎高兴，房产从业人员也乱起哄，其实属于饮鸩止渴，都有弊端。
地主现在把预期拉这么高，未来要是挤泡沫，越拍越低，谁会掀桌子？城运会遭到质疑。
开发商也不都是聪明的，预售制度、各种营销还可以打鸡血，动辄20-50%的溢价，卷得要死的销售团队，能画饼快速卖掉倒还好，卖不掉砸在手里还要沦为笑柄。
博主中介也乱起哄，觉得成都真的就硬起来了，土拍新房二手房全部都涨涨涨，殊不知这些豪宅的客群是非常稀少的，大家争夺得也非常白热化，一年到头上蹿下跳最终稀饭都喝不上，赢麻了？
当然，最惨的还是***，不展开说了。
成都房价还是要稳打稳扎一些，近三年建议二手房维持在100-300万的主流区间，新房维持在300-600万的段位（顶豪动辄千万很正常，能理解，但不应该是主流），才比较匹配城市能级。
我是真心希望今年土拍的量还是要持续供应的，土拍的价还是要稳一手的，至少维持买方市场吧？
会员提问
你好，我预算60-80万，下面有两种选择，你觉得哪种更适合呢？1、去城区买一个娃娃读初中，后面租出去，再卖掉，或者父母住。2、买个大源的安置房套二，但是就想再压缩下预算，或者加点钱买两套60万的老破小租出去，租出去（比如玉林那附近的）反正都是低首付低利率。首付三成的条件下，20W买一套60W的，26W买一套80W的，钱都差不多的，一个月租金好歹有2000。你觉得咋个买合适？是买60-80这种，还是买个一百多W的刚子楼？
房段子解答
是是
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
你们预算60-80万，说实话在成都楼市算很低的了，这个时候我建议关注三个需求，读书、自住通勤、租金回报。不说满足三个，能满足其中2个就是不错的买法。房子都是因人而异的，你嫌弃的，别人却奉若至宝，没有差房子只有匹配度。
1、60万去市区买个老破小，租出去+孩子初中学位+可能的父母养老房。这个思路其实还是不错的，就看能否匹配你们额外的需求了（比如接送孩子的通勤，初中生晚上也要接送的）。
2、80万我也看了下，大源安置房这边的确买得到，电梯套一小套二这种，学区正在升级更名，但也暂时没改变划片范围，整体来说还是利好的，核心点我觉得不是看中学区（目前我都不清楚你们买这套房是否需要拿来当做孩子初中学区所需？），而是看中租售比，尤其需要比对的，就像你说的，首付20和26万，本质上并没有什么差别，这类老破小/安置房的涨跌宿命都是差不多的，可以细细核算一下租售比的问题，哪里的回报高，哪里能更多的抹平房贷问题，哪里就更值得入场。
至于最后的，到底是60-80万这种老破小安置房还是100多万的刚子楼？如果你不自住的话，我肯定推荐前者了。后者从租售比和保值性来说，我感觉还不如前者（只不过流通性的话，次新刚子楼会好一点，但也是折价亏本破发带来的，如果能熬缘分，不急售的话，反而是老破小安置房的回报更高更稳）。
会员提问
接上，我们在22年买了大源的次新房，小孩读一年级了，现在父母无房想花100万买个房子，提前布局养老房，目前可以出租。另外家庭名下还有***老小区和美洲的套二，租出去了，你看有没有必要把大源的房子一起卖了置换更新到大源西林家坝去？
房段子解答
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
单纯看你父母的养老买法，100万的预算，我觉得和前面的60、80没有本质上的差别，养老也是自住，也不能说去买个很蜗居的房子，至少还是要有小区内外环境，正常的五脏俱全，后面你们看小户型的话，尽量选择那种步梯3楼或者说已经/准备安装电梯的房子，是比较正确的买法。
至于说**，95平的套三双卫还是比较经典的，当初不知道你们买成多少？4万？
现在来看，基本上行情也是在4万左右，没有很大的涨跌，但是亏个利息啥的，而且假设你们现在出售，还要占用5年学位，是买家大肆砍价的一个理由，再加上当前行情属于比较低迷的阶段，价格一来二往，估计并不占优势，要亏本出手。
现在卖是亏本，接下来短期1年左右可能还会更亏，但是熬过最艰难的时刻后，房价还是有望恢复如初，走上一个正轨。整体出现U型发展。
假设现在低价出售，套现380+60万现金补偿进去=440万，这个预算买大源新房是不够的，买林家坝新房也还差点（主流的来到了500级别）。
如果以后不看重初中学区了，那么才能说是放弃**，直接套现+杠杆60万+父母现金资助（未来和父母同住，不再买老破小）=500万级别，此时上手林家坝套四双卫新房（通勤没问题，未来学区融入锦江行列）。如果父母资助得多，比如100万，再踮踮脚，看看大源西的改善新房也可以（但是觉得压力太大了）。
要是考虑到当前离婚后名下无房没有安全感的话，我觉得也可以低卖低买，再稍微加点杠杆。
380+100万贷款=480万，上手林家坝能建/中交143户型改善套四双卫，以后依托锦江的初中体系。
至于说大源本地置换的话，新房估计有点难，还是看二手房吧，最好找那种也被占用了学位的，好砍价，主打一个低买低卖，降低摩擦成本，降低单价成本，比如置换到华润凤凰城三期，现在141的套四双卫，基本上单价降到了3万出头，你凯德这边置换过来，也比较合适舒服，继续大源学区，近距离通勤，满足名下有房，还实现了改善的目的。
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