上周讲座现场有客户说：哪有什么分化，无非是早跌晚跌。
这句话引发了很多共鸣，客户纷纷举证，豪宅下跌、次新房下跌，静安府破发等等。
市区也不保值啊。
其实分化还是有的，市区回调后还是比郊区更保值。
这三年市区新房突然增加 ，打了房东措手不及 ，房价才剧烈回调。
导致大家体感上市区也没少降。
随着供应节奏的调整，市区企稳，压力转而给到郊区了。
下个月上海将进行十一批土拍，最大看点是全在郊区。
很多粉丝过来问：是不是市区卖不动，开始卖郊区了？
确实，最近市区卖了太多地。
这几年新房越来越少，中环内土拍却大幅增加。
去年和今年，公开市场卖三块地就有一块在中环内。
非公开出让地块也很多，不少也在中环内。
中环内面积占全市6%，贡献了30%以上土拍，立马就把市区打下去了。
2024年新房取消限价，品质直接升了几个维度，二手房立马不够看了。
金茂府一直是大宁标杆，牢牢把握住大宁最愿意支付溢价的客户。
新房中建·玖上琅宸来了，不少塔尖客户被虹吸，金茂府只能吃吃剩下的二梯队客户。
真如附近房价一直很稳，宝华城市之星、品尊国际算是头部产品，吸收塔尖客户。
中海环宇玖章来了，全域架空层、约200 米中央景观轴、50-57 米超大楼间距、全新设计的外立面，让普陀居民狠狠的心动一把。
关键是新规产品，得房率高，算下来单价划算。
1500万以上的高端客户，很多都冲动下单，认筹率已经超过200%。
如果没有新房，如果新房品质差一些，这些都是二手房小区的客户啊。
新房冲击一直有，像这样突然翻倍供应、突然品质升档，之前没怎么遇到。
更可怕的是，新房也卖不动了，尤其是内环内。
如果算上拿地未上市项目，2022年8月上海内环库存121.22万方，只需要9.69个月就能卖光。
2025年12月，内环库存高达210.35万方，需要36.47个月才能卖光。
去化周期翻三倍，内环进入滞销时代。
尤其是杨浦，库存积压高达百万方，无论是新房市场、土地市场，都阶段性遇冷。
2026年怎么办？不拍地了吗？
上海哪些房子还要补跌？
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其实土拍早就遇冷，11月24日第九批土拍，9块地中7块0溢价成交。
很多国企都没钱拿了。
之前拿的项目还没卖完，现金流没回来，怎么拿新地？
今年1-11月只卖了4万套新房，只有高峰期的一半。
需要给新房找个新出路了。
ld的智慧是无穷的，总能绝处逢生。
2021年后房地产下行，我们创造了倒挂，强行续命。
2021年、2022年新房卖那么多，靠的就是倒挂，狠狠的抢了二手房客户。
倒挂本来就是很奇葩的事情，大虹桥6万的新房无限量供应，二手房9万多肯定持续不了。
二手房一崩掉，倒挂消失，这游戏就玩不转了。
有大量同价二手房抢客户，新房卖不动了。
2022年后新房交易量下滑，二手房反而上升，客户又回到二手市场。
倒挂游戏结束，那怎么办？
那就不让二手房抢客户，新房提高品质，新房就是iPhone，二手房统统是诺基亚，没可比性。
这样新房贵一些，也能出货。
2024年以来，市区新房品质全面升级，也出现很多日光盘，抢了不少客户。
一年多后，这个游戏也到头了。
市区新房价格提太猛，大部分人已经买不起了。
新房套均总价早就超过1000万。
经过这次提价，没1000万预算，中环内的新房都没资格看一眼。
外环附近的南大很多房子总价都到了1000万。
所以别看今年新房卖的少，销售总额并不少，土拍收入也不低。
是一次很伟大的操盘，狠狠地赚了有钱人的钱。
唯一的问题是，市区有钱人也割的差不多了。
下一步怎么办？
我们草民肯定不知道具体方案，不过郊区确实是条路。
这几年远郊土拍由40.67%降低到28.53%，楼盘少了，积累了不少购买力。
2022年土拍分布
2025年土拍分布
以上数据来自“房见”小程序
远郊房价跌了近一半，门槛低了，客群基数翻了几倍。
现在临港、曹路、重固这些地方二手房卖疯了，都是刚需入场。
之前买不起的，现在可以买了。
很多以前买环沪的，现在也可以买上海郊区了。
上海又放松限购给了他们资格。
数据显示200万以下成交占比提高，那不废话吗，原来300万的小区统统卖160万了，样本小区多了。
原来买环沪的客户也来买上海刚需，原来买不起的也买得起了。
几重利好加在一起，成就了刚需火爆。
这次新房品质全面升级，也还没轮到郊区，尤其是远郊。
松江新城库存量大，也就国贸海上原墅、西派云间、中企誉品银湖湾几个，最后这个还是有名的滞销盘。
嘉定新城基本就招商林屿湖畔独苗。
携带着926新规去郊区，或许能收到一些置换客户。
更重要的是，要调低容积率。
十一批土拍几块地，基本都是1.05超低容积率。
跟原来的新房拉开了差距。
招商林屿湖畔容积率2.2，西派云间2.3，国贸海上原墅低点也有1.2。
青浦新城几个新房，容积率基本都在2.0以上。
建议直接取消限墅令，搞一些1.0以下低密地块，建筑新规、新的设计理念全用上，直接颠覆郊区有钱人三观，让他们再换一次房。
郊区刚需成交多，很多房东解套，也有购买力。
其实也该轮到郊区了，好房子提了这么久，都在市区，普通人根本买不起。
新房一共才卖4万套，好房子估计就2万套，二手房却卖了24万套。
大部分人并没有享受到好房子红利，实在太贵了。
郊区多搞搞，降低总价，让老百姓也能住上好房子。
如果真的放开限墅令，真的郊区铺开好房子，郊区楼市也会重新洗牌。
郊区更是内生市场，购买力有限。
跟县城一样，更新、更好的产品出来，有钱人一股脑搬过去。
原来的标杆只有抛弃的命。
市区好歹还能虹吸一下全国，郊区好房子真的就靠当地公务员、企业主、动迁户撑着。
这些人有数的，又喜欢扎堆居住，松江新城这种规模，满打满算能撑满三四个小区。
三四个好楼盘一来，购买力很快吸干。
巨人之战，决定侏儒命运。
每次方向调整都是利益再分配。
2021年后的倒挂，是牺牲了二手房利益。
好容易涨上去的，被新房打下来了。
2024年后好房子升级，牺牲了2021年后打新那群人。
自住的还好，投资的几乎都要破发。
当时打新看似赚钱，结果5年不让你卖。
等你拿出来卖时，旁边一大堆品质更高的新房压着，价格上不去。
如果郊区掀起好房子浪潮，哪些人获益？
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