开发商代还房贷后想优先受偿，想美了|保证人|债权|抵押权|物权|约定

【裁判要旨】

保证人承担部分保证责任后获得对主债务人的追偿权，该权利性质为法定的代位权。在主债权人的债权尚未完全实现的情况下，保证人所主张的担保物权不应与主债权人基于抵押登记所获得的担保物权冲突，亦不得按比例分享对抵押物的优先受偿权，而应劣后于已登记的抵押权人。

即当债务人提供的担保财产价值无法完全覆盖债权时，通过拍卖、变卖等方式处置担保财产所得款项应先清偿银行等主债权人，剩余部分再清偿保证人，而非按照债权比例对担保财产价值进行受偿。

【关联法条】

01《法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《法典》第五百七十七：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《法典》第七百条：保证人承担保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第十八条第二款：承担了担保责任或者赔偿责任的担保人，在其承担责任的范围内向债务人追偿的，人民法院应予支持。
《事诉讼法》第一百四十七条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

【法律关系】

置业公司（保证人） → 白某某（主债务人）：阶段性连带责任保证关系，置业公司代偿后享有追偿权和法定代位权

某银行柳州分行（主债权人） → 白某某（借款人）：金融借款合同关系，对抵押房产享有第一顺位优先受偿权

白某某（债务人/抵押人） → 某银行柳州分行（抵押权人）：以涉案房屋设立抵押担保

置业公司（追偿权人） → 某银行柳州分行（抵押权人）：担保物权竞存，保证人权利劣后于登记抵押权

【原告诉请】

原告置业公司请求法院判令被告白某某支付以下款项：

【被告答辩】

未答辩。被告白某某经合法传唤未到庭参加诉讼，法院依法缺席审理。

【法院查明】

购房与贷款事实
2019年1月7日，置业公司与白某某签订《商品房买卖合同》，房屋总价款1,122,766元，首期款352,766元，余款770,000元由白某某申请贷款支付。
担保安排
某银行柳州分行、置业公司、白某某签订《个人购房担保借款合同》，置业公司作为保证人承担阶段性保证责任，白某某以案涉房产提供抵押担保。
抵押登记
案涉房产于2019年3月13日办理预告抵押登记，2021年4月22日办理房屋所有权首次登记。银行依约发放贷款770,000元。
违约与代偿
白某某多次未按约定偿还贷款本息。2022年7月1日，置业公司代其向某银行柳州分行偿还贷款本息28,071.8元
关联诉讼
某银行柳州分行已于2022年7月21日起诉白某某，法院于2022年9月14日判决解除借款合同、白某某偿还借款本金737,003.52元及逾期利息罚息、银行对抵押房产享有优先受偿权等。
执行进展
(2022)桂0202民初【】号民事判决书生效后，某银行柳州分行于2023年2月27日申请强制执行，但债权尚未完全实现。

【法院认为】

追偿权性质
根据《民法典》第七百条，保证人承担保证责任后享有法定代位权，即"享有债权人对债务人的权利"。《担保制度解释》第十八条第二款进一步明确保证人追偿权的行使规则。
权利竞存的处理原则
保证人在主债权人债权未完全实现的情况下，因履行保证担保义务而获得的担保物权属于法定的代位权，不应与主债权人基于抵押登记所获得的担保物权冲突，也不应按比例分享对抵押物的优先受偿权。
劣后受偿规则
根据民法基本原理，当内部关系（白某某与置业公司）和外部关系（银行与白某某）相冲突时，应先满足外部关系，保障主债权人利益的实现。因此置业公司的优先受偿权应劣后于已登记的抵押权人即某银行柳州分行
利益平衡考量
保证人的追偿权规则有效平衡了债权人与保证人的利益，但在风险社会中担保的实现并不必然具有确定性，追偿权的行使应根据债权实现情况受到必要限制。

【裁判结果】

被告白某某于判决生效之日起十日内向原告置业公司支付代偿款28,071.8元
被告白某某于判决生效之日起十日内支付违约金（以代偿款为基数，按代偿日一年期LPR上浮50%分段计算至实际清偿之日，不超过8,421.24元）。
被告白某某于判决生效之日起十日内支付律师代理费1,825元
被告白某某于判决生效之日起十日内支付保全保险费500元
若被告不履行上述第1、2项债务，原告置业公司有权以白某某名下位于柳州市桂中大道xxx房屋折价或拍卖、变卖所得价款在28,071.8元及违约金范围内优先受偿（劣后于已登记的抵押权人即某银行柳州分行）
判决后双方当事人均未上诉，本判决现已生效。

【法官后语】