互联网时代，谁掌握了流量谁就掌握了话语权。如今放到房地产，谁掌握了客流，谁就掌握了话语权。
是的，说的就是那个掌握了流量的贝壳帝国。
2020年4月，贝壳赴美上市，贝壳创始人左晖一度以1050亿身价排在当年胡润富豪榜的36位。
2021年，左老板因病，英年早逝，彭永东和单一刚接过了贝壳的担子。
自此，尽管左家仍是贝壳的大股东，但贝壳已不是原来那个贝壳。
01
现在的贝壳，备受争议，主要有三点：
1、管理层超高的薪水
2、对房地产中介市场越来越强的控制力——近乎垄断
3、“贝壳税”对购房者越来越大的伤害。
先说第一个。
现任董事会主席、执行董事彭永东，执行董事单一刚是左晖创立贝壳的关键人物，他们参与了贝壳从0到1的过程。
贝壳上市后，他们的个人财富也像坐火箭一般上升。
他们俩到底有多少钱呢？
今年10月，2024年胡润百富榜发布，彭永东以71亿财富，排在第747位，较2023年增长114位。
那他们的钱从哪儿来？
从目前可查询的所有公开报告来看，
贝壳的董事薪酬部分包括：袍金，薪金、津贴及实物福利，绩效奖金，股份支付薪酬费用，退休金计划供款。
在2019-2023年5年间，彭永东和单一刚的薪酬变化如图所示：
在这中间，左老板离世的2021年是一个分界点。
2021年之前，彭永东和单一刚是联创和执行董事的身份。
彭永东由于在2019年获得了一笔高达15.1亿的股份支付薪酬费用，财富剧增。
单一刚则不咋地，最多一年也就拿了685万。
左老板离世后，一切又不一样了。
2022-2023年两年，彭永东拿了11.88亿，单一刚也拿了8.84亿。
这个年薪水平，已经超过当年房地产著名的打工皇帝夏海钧，排在世界前列。
根据福布斯发布的《香港上市中资股CEO薪酬榜》，夏海钧在2017年的年薪为2.7亿元，位居榜首12。2020年-2021年，夏海钧的薪酬2021年为2.02亿元，2020年为2.04亿元。请注意，这部分薪酬也包括股权支付薪酬。
而据公开数据，苹果现任CEO库克2022年总薪酬9400万美元，折合人民币6.88亿。同年，彭永东的薪酬则是4.75亿。
2023年，库克的总薪酬为6320万美元（包括基本工资：300万美元、股票奖励：4700万美元、绩效奖金：1070万美元、其他薪酬：250万美元），折合人民币大约在4.6亿人民币。
同样是2023年，彭永东的薪酬是7.13亿，单一刚是5.29亿。这个薪酬已经超过苹果CEO库克2023年的薪酬水平。
但请注意，这还只是彭永东和单一刚财富的一个部分。
彭永东和单一刚更大的财富来源，还是其在贝壳的持股市值。
2021年2月，彭永东和单一刚在贝壳的持股分别为3.1%和1.3%。
到2024年2月，彭永东和单一刚在贝壳的持股权益占比是5.1%和2.8%，分别提升了2%和1.5%。
截至美东时间12月20日，贝壳美股220.04亿美元，彭永东和单一刚持股市值分别为11.22亿美元和6.16亿美元。
02
不断增加的巨额财富背后，支撑的是权力！
左老板还在世的2021年之前，彭永东持有贝壳3.1%股权，1%的投票权。单一刚持股1.3%，拥有0.4%的投票权。第一大股东左晖则有81.7%投票权。
左老板离世后，尽管左家仍是贝壳的大股东，但彭永东和单一刚开始掌握话语权。
2021年7月29日，贝壳找房公告称，该公司的主要股东Propitious Global Holdings Limited（“Propitious”）已执行并交付了不可撤销的代理和授权书。Propitious最终由Z&Z信托控制，其受益人是贝壳创始人、名誉董事长左晖的亲属。
根据授权书，Propitious不可撤销地授权给开曼群岛注册的免税有限合伙企业百汇合作伙伴（“百汇合伙企业”）行使由Propitious持有的公司885301280股B类普通股（“代理投票权”）所代表的投票权。
而百汇合伙企业由两个合伙人组成，即彭永东和单一刚。
也就是说，尽管是大股东，但左家把部分权力让渡给了彭永东和单一刚。
所以我们看到的是，到了2024年2月，尽管彭永东持股为5.1%，但却有22.8%的投票权；单一刚持股2.8%，却有10.3%的投票权。
从目前的股权结构看，贝壳的控股股东依然是左晖家族信托基金，具体为Baihui Partners和Propitious Global，它们分别持有23.7%的股份和17.2%的投票权；腾讯持有11.4%的股份和8.3%的投票权，是贝壳的第二大股东。
很明显，彭永东和单一刚的投票权已大幅超越了左家近乎一倍。
也就是说，贝壳名义上还是姓左，但实际上已不姓左。
03
有人说，创始人重要，好的管理者更重要。
这个不假。比如，在国内，美的的何氏家族就做得不错。
当年，何享健老爷子隐退后，以方洪波为首的职业经理人开始打理美的，并一步步把美的带到今天的高度。
在国外，乔布斯离世后，其接班人带着苹果稳步向前。
当然了，这些明星职业经理人，也名利双收，比如方洪波。截至2024年9月30日，方洪波一共持有美的集团1.17亿股，位列第五大股东，其持股占到了美的总股本的1.53%，以最新的股价计算，方洪波的身价超85亿元。
但方洪波全中国也就出了这么一个。
如今的美的，已是一个市值高达5600亿的巨无霸了，无论是产品口碑，还是社会形象都是优良。
反观贝壳，尽管彭永东和单一刚也干得不错，但却争议不断。
目前看，交易服务还是贝壳营收的大头，而贝壳拥有的巨大的流量，也足以让其挟流量以令各方诸侯。
1、在贝壳面前，即便是再牛逼的开发商，也不得不低头。
2023年1月14日，北京地产圈就有一个传闻，说北京链家新房业务的员工，突然接到了一条指令：下架所有中海项目，所有人不要再为中海带客。
事后，链家方面回应，网传链家与中海停止合作是一个误会，北京链家目前正在与中海协商2023年新的合同内容。
但明眼人都知道，新签合同就发生误会，这就是垄断带来的任性。
中海如此，其他开发商在贝壳面前，更都是弟弟。
2、开发商无力反抗，普通购房者就更难了。
比如贝壳推出的省心租模式。官方介绍，贝壳省心租是贝壳租房面向业主和租客两端推出一站式机构房屋托管品牌。定位自营模式，主打专业托管，将市场上分散的房源转为专业机构化长租房源，并提供专业管家服务，让业主省心、租户安心、行业稳定。
但从客户体验上，省心租面向租客和房东两边收取的费用也不低。雪球有个用户就发帖说，体验了贝壳的省心租模式，发现模式一变，贝壳的收入翻了2倍。
该用户认为，以贝壳垄断的市场地位来讲，其实房东和租客都没太多选择，这也算是垄断的一个负面例子。
还有贝壳为二手房交易推出的好赞服务也颇受市场诟病。
近几年二手房交易低迷，“好赞服务”是贝壳平台提供房源推广等资源流量，叠加入驻经纪公司的相关增值服务的一款打包服务产品。
根据贝壳对“好赞”的描述，一旦使用，房源就会享受一定的特权期，其间贝壳与链家两大平台会联手倾注海量流量，再借助大数据的精准匹配，房源能够迅速触达潜在买家，实现高效的交易。
但这个看起来能更好促进交易的服务，在实际落地后却逐步异化。
在一线城市及热门二线城市中，贝壳的中介费普遍在2%-3%之间，而在一些特定服务如“好赞”的加持下，这一费用还可能进一步上升。根据贝壳好赞服务的描述，使用好赞会额外加收1%的服务费。
1%的比例对于一套500万元的房产来说，确实是一笔不小的费用，相当于一套全屋家电的价值。这对于许多卖家来说，就已经是不小的费用。
另一方面，如果卖家选择不使用“好赞”服务，他们可能会面临另一种困境：被“变相封杀”，即使市场交易活跃，也可能因为缺乏足够的推广和曝光而难以吸引到带看的客户。
在黑猫投诉平台上，就有不少相关的投诉，关键词基本是强制收费、服务欺诈、误导房东签约好赞服务等。
3、逆政策而行，国家减税贝壳加费
随着国家税收政策的调整，契税等税费在交易成本中的占比逐渐降低，使得中介费在整体交易成本中的比重愈发凸显。
打个比方，新政策实施后，举例来说，购买第二套房的购房者，面积在140平米以下的，总价500万元，过去契税要按3%收取，即15万元；新政策实施后将按照1%收取，也就是5万元，契税减少了10万元。
但 贝壳在大多数一、二线城市的中介费，就要2-3%。同样是500万的 房子，中介费得在10万-15万之间。这么一看，在面积140平米以下的二手房交易中，中介费在房产交易成本中的占比达到50% 到75%左右。
二手房是中国房地产市场健康发展的重要部分，贝壳作为二手房交易最大的平台，既是楼市新政的最大受益者。
但国家鼓励减税降费，然而贝壳的中介费却并没有减少，凤凰网《风暴眼》就曾经发表过一篇题为《贝壳找房，正在狂“薅”卖房人？》的报道。
按文中所言，如果按卖家308万挂牌价的房子来计算，使用好赞服务加收0.4%的服务费，单这笔钱就要上万。
如果任由贝壳凭借垄断优势不断增加从卖房人身上“薅羊毛”，贝壳大概率也将成为楼市复苏的最大阻力。
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