「西安房哥」是本地购房服务平台，深耕11年，接地气，说人话！
房哥本人微信：xa-fangge，咨询，买房，装修，加好友联系。
多年前，有条经典的论坛评论，叫网民不上路，路人不上网，用来形容当下大家线上活跃与线下疏离的分离状态。
在西安的二手房里，也是如此，一边是网红小区二手房陆续破发，引发的悲观讨论，另一边则是交易大厅里，活跃的二手房成交。
刚刚过去的2025年，西安二手房卖了多少，答案已经公布，全年合计96652套，距10万套大关一步之遥。
（12月西安二手网签情况）
接下来，你看到的东西，可能或让你沉默，反思，也会让你在裂缝中看到光，找到2026年二手突围的路径。
调整小桌板，系好安全带，我们解密，谁在西安抄底二手房？
一些现状
西安首次公布二手房网签数据的时间是2022年8月，在住建官网上，至今已有三年半时间，在此前，也有数据机构统计年度成交，能看到的数据是这样的：
2025年，西安二手网签总数为96652套，巅峰为三月，共计10470套。
2024年，西安二手网签总数为100923套，巅峰为三月，共计9617套。
2023年，西安二手网签总数为98723套，巅峰为四月，共计9662套。
2022年，西安二手网签总数为53486套，巅峰为四月，共计5863套。
这四年也是房价下行，市场逐渐遇冷的时间，二手房成交走势很能说明趋势，三四月成交多，也说明学区房仍是二手的成交主力。
壹
二手保持高流通性
四年时间，成交量超34万套，说明西安的二手房依旧有很强的流通性，虽然是降价换量，但只要降，就有人买单，说明需求强烈。
尤其是刚需，总价200万以内，二手房拥有绝对的话语权，这是西安作为西北五省龙头，超1300万常住人口自然优势。
放在全国看，逼近广州广州的10.88万套，和15个新一线城市比，排在成都之后，全国房价都在降，但西安的流通性，保温程度都在前列，你可以理解为西安反应慢，但也能证明西安需求依旧旺盛。
二手如同二婚，怕的不是对方对彩礼讨价还价，而是压根不找二婚！
贰
换房意向依旧强烈
任何一个城市里，刚需都是楼市的基石，西安更是如此，为了结婚，为了上学，为了工作，为了养老，非买不可的需求强烈，很多人因为价格降低，收入减少，但背后在蠢蠢欲动。
周一的时候，我们把房哥问答社，提问的价格从199元调整至1元交个朋友，出乎我意料的是，后台瘫痪了，各类买房问题如同雨点飘来，不是不买了，而是在等，在纠结，且很多都是刚需。
比如，孩子27年上学，目前住胡家庙和老人同住，预算200万，纠结铁一曲江，南湖小学，还是爱知幸福校区旁的新房？
比如，割肉卖了原来的房子在观望，长安上班，考虑自住和上学，预算180万，通勤40分钟内，有什么可选？
比如，现在在航天的龙湖花千树小三室，上班在锦业路，考虑高新学区房，改善四室，有地铁最好，预算300万以内？
再比如：老西安人，考虑把万科翡翠国际的洋房二楼，换成更大户型，对现在户型布局不满意，想要大落地窗？
从各类提问你会发现，刚需200万预算内上学换房的，改善300万预算内置换大面积的，不仅需求有，且非常旺盛，上班近换房，娃上学换房，旧房换新房，小房换大房，都是刚需。
叁
挂牌量高但好房子少
最后聊一下大家最在意的挂牌量，很多人把降价破发归咎于挂牌量太高，卖房的比买房的多，对也不对。
一方面，贝壳在目前二手领域，几乎是垄断，无论你在百年行，链家，德佑，乐远哪个门店买卖，都是贝壳系统，房源是互通的。
但看挂牌数量上，确实是激增的，从2022年初的10万套，最近已超17万套，四年时间，挂牌猛增近7万套。
但数量不代表质量，就如同西安有新房近200个，但多数人讨论，且愿意买单的，只是少数，小开发商和外围新房，门可罗雀，二手也是同理。
以总价200万，房龄10年内，三室户型，这个多数人置换的首要条件选择，贝壳挂牌的合适二手房只有28018套，如果是10年房龄，只有17191套。
这也是为什么房东因为高挂牌量心慌，但实际买房的人又苦于找不到合适房子的原因，看似房子多，但看得上眼的房子却非常有限。
二手房的信息差，因为房龄，区域，楼层，价格，房东心态的不同，远比你想象的高的多的多，看似是现房所见所得，但现房没有期房幻想，没有营销包装，决策时间，反而更长。
房东觉得房子难卖，本质上是买家也不会买二手房，以为手握200万西安横着走，实际看房后，啥也不是，双方更是有信息差的。
一些信号
回归西安2025年的二手成交情况，总量虽然有96652套，但分化也非常严重，用旱的旱死，涝的涝死形容，并不为过，虽然大家都在跌，但谁更抗跌，谁有高流通性，答案也在揭晓。
壹
好学区房仍是托底
对二手房而言，最大的吸引力仍然是学区，虽然新房为了保销量，也不讲武德，推出了合同就能落户上学的政策，但依旧无法阻挡二手学区热度。
高新范围：成交排名前三的逸翠园i都会，背靠高新实验，逸翠园中学学位，同时学区还有高新六小和三中；
绿地世纪城A区，背靠高新四小，逸翠园中学指标，同时学区还有高新十六小和三中；
天地源枫林绿洲也是高新三小和一中的指标，学区还有高新第二学校和三初。
曲江范围：典型的中海曲江大城，背靠铁一曲江学区，成交量遥遥领先，紧随其后的金地翔悦天下，也是因为有铁一曲江学区，万科翡翠国际同样有曲江二小，一中；
经开范围：海璟台北湾背后的经开第一学校南校区，魏玛公馆背后的本部，绿城桂语蘭庭背后的经开一小，一中，也都是优质学区支撑流通性的例证。
港务范围：全运村芳华苑、木兰郡，枫林九溪，华润未来城市也都是铁一陆港，高新陆港在支撑成交量，二手房价。
贰
万元出头依旧火热
如果没有学区，唯一的优势就是便宜，西安刚需多，打工人多，便宜，生活便利的房子依旧有大量的需求。
城东的御锦城、富力白鹭湾、城南的盛世长安、雅居乐花园，城东的东方罗马花园、灞业大境、恒大绿洲，城西的中航华府、恒大城、宏府麒麟山、华洲城、万科金色悦城等等。
单独一个拉出来，即便在二手房里都是小透明的存在，要么人车不分流，要么户型差， 要么房龄老，但统一卖点都是单价万元出头，主城区，生活便利，应了那句话，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。
既然是刚需，一定是收入倒退月供的逻辑，4000元以内最好，3000更好，房价购买力与收入相匹配，才是当下大多数人的处境，就这么点钱，也就没有挑三拣四的资本。
这些小区，不少2021年高点能卖到单价2万+，如今回归万元出头，大家也相信，再降也降不到哪里去了，再低就是保障房和安置房的价格区间了。
叁
网红小区褪去光环
在一种二手房成交榜单里，西安的网红小区，诸如绿城全运村，中海曲江大城，保利天悦，万科翡翠国宾，中粮奥体壹号等，也开始掉下神坛，朋友圈里越来越多的低价房源开始涌现。
比如，昨天大家看到的中粮奥体壹号三期，建面170㎡的大平层，总价262万，单价仅15411元/㎡，小区没问题，刚交付的纯改善次新房，地段没问题，奥体的绝对C位，学校没问题，热门的铁一中陆港小学，中学。
捡漏链接：
但因为当年买的时候没想明白，交了以后又不自住，房东面临抉择难，卖要破发，不卖又空置，最终转手，对买家而言，何尝不是捡漏。
比如，最近价格回调很多的保利天悦，有人说是因为四校成绩，产品变旧，三章分流，十一初分流，对也不全对。
核心原因还是因为不少人整体收入下降，买房能力大大缩减，原本200万预算的，如今150万，原本300万的，如今也只敢掏200万，以此类推。
网红小区的优势丧失，很多不出在房子本身，而是供需关系的调整，就像大家开玩笑说，抖音上讲房子的比买房子的多，拍视频的比看视频的多，房价变化，更是大众收入变化的缩影。
且越是大体量的大城社区，万科金色悦城，御锦城，浐灞半岛，保利天悦，中海曲江大城，绿城全运村，中粮奥体壹号，新房时的规模优势，在二手时，就会变成内卷根源。
独立思考
一份成交96652套的成绩背后，既让大家看到西安千万人口蕴藏的住房消费潜力，也让大家看到了分化市场的冷热不均，过去买房吃大锅饭的时代，一去不复返了。
相比新房有支持，有托底，有宣传，有预期的虚幻，二手房真实价格，真实成交，真实需求，真实心态，更能反映市场现状，毕竟再新的房子，一旦交房后，就会进入这个循环，二手房不好，新房也独木难支。
房东增加认知，定力，看好自己的口袋，算好自己的账，不迷茫， 不跟风，不恐慌，看不懂西安，就出去看看，南京，杭州，北京，广州，上海，西安是西北人的西安，但西安也是中国的西安。
路人要尝试上网，网民也要学会上街，蒙着眼睛射飞镖，你不脱靶谁脱靶？
声明：未经许可，禁止转载
作者：房哥
加好友，认识一下房哥
热门跟贴