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八、江西高院：2023年度全省法院房屋买卖合同纠纷十大典型案例（2023年8月29日）
53、“府院联动”盘活项目保障交房化解纠纷——殷某夫妇诉彭泽某房地产公司、彭泽某银行房屋买卖合同纠纷案
【基本案情】：
2019年9月25日，殷某夫妇与彭泽某房地产公司签订两份《商品房买卖合同》，合同约定了房屋价款、交房时间、逾期交房责任等内容。
殷某夫妇支付了购房首付款，并与彭泽某银行签订了按揭贷款合同。
后银行依约将贷款划入房地产公司账户，殷某夫妇亦依约向银行按月支付按揭贷款，但房地产公司未按约定期限交房。
殷某夫妇认为房地产公司逾期交房构成违约，遂起诉到法院要求解除购房合同，返还购房款等。
【裁判结果】：
彭泽县人民法院受理案件后，查实案涉房地产公司至诉讼时尚未交付房屋，确实存在逾期交房行为。但同时了解到，并非殷某夫妇一户出现逾期交房现象，而系整个案涉房地产项目多达几百户出现逾期交房问题。为妥善化解纠纷，保障购房人合法权益及维护案涉房地产项目的交易稳定，彭泽县人民法院就该案处理引入了“府院联动”机制。向当地相关部门了解情况，并在县委、县政府的大力支持下，为案涉房地产项目争取到了专项资金投入楼盘续建工作。后彭泽县人民法院向殷某夫妇释明案涉房地产项目情况并及时反馈项目进展，引导当事人理性面对纠纷，共同维护商品房市场交易秩序。殷某夫妇认为收房有望，遂自愿向法院申请撤诉，本案以当事人撤回起诉结案。
【典型意义】：
在当前房地产市场背景之下，以房地产企业逾期交房为由诉请解除合同的纠纷逐渐增多。若一旦房地产企业出现逾期交房行为即判令解除合同、返还购房款，则不仅要面临此类纠纷群发、高发的态势，使整个楼盘的交易陷入“瓦解”的境地，还会面临执行难题。购房合同解除后，购房人一方面未收到房，一方面又可能因房地产企业资金链断裂而难以获返购房款。因此，对于此类商品房逾期交房纠纷，盘活项目是保护购房人权益的最佳方案。可以优先引入“府院联动”机制，积极协调各方，会同住建、自然资源、市场监督、金融监管等部门合力推动、逐一解决影响房屋交付的各个环节出现的问题与困难。推进问题楼盘复工续建，增强购房人继续履行合同的信心，找到化解纠纷的突破口。本案正是法院主动作为，能动司法，利用“府院联动”机制，在当地党委政府的支持下，争取到专项资金用于解决楼盘复工续建问题。并最终取得案涉房地产项目顺利推进、当事人申请撤诉良好效果的典型案例。
54、认定购房合同应否解除，应充分考虑违约方的过错程度及合同目的能否实现——陈某诉新余某房地产公司商品房销售合同纠纷案
【基本案情】：
2019年12月，陈某与新余某房地产公司签订购房合同。约定出卖人应当在2022年5月30日前向买受人交付房屋；出卖人逾期交付超过60日，买受人有权解除合同等内容。合同签订当日陈某履行了付款义务。2020年1月25日，新余市人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月20日，房地产等建设工程行业复工。2022年8月1日，陈某向房地产公司邮寄《退房申请书》，要求解除购房合同，并赔偿损失。双方协商未果，陈某遂向法院起诉要求解除购房合同、退还购房款及支付相应利息、违约金。2023年2月12日，房地产公司通知陈某前来办理交房手续。2023年2月16日，案涉商品房项目取得竣工验收合格证。
【裁判结果】：
新余市渝水区人民法院经审理认为，疫情发生在案涉商品房施工过程中。即使在疫情防控措施降低风险之后可以复工复产，但人员返岗需要隔离、材料采购需要检验检疫等，必然影响工程施工进度。延迟交付房屋非房地产公司恶意违约所致，且房地产公司承诺能够交付房屋，案涉购房合同目的并非无法实现，不应判令解除合同。但房地产公司逾期交房行为确给陈某造成了一定损失，理应承担逾期交房的违约责任。对于受疫情防控措施影响的逾期交房期间可根据不可抗力规则予以扣除。最终判令房地产公司以购房款的日万分之一向陈某支付逾期交房违约金，驳回陈某的其他诉讼请求。宣判后，陈某不服，提出上诉，新余市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。
【典型意义】：
受市场行情以及疫情等因素影响，因无法按约交付商品房引发购房人诉请解除合同的纠纷凸显。人民法院在认定购房合同解除条件是否成就时，不能机械地仅依据合同文本判断应否解除。而应综合考量违约方的过错程度、违约行为形态、违约时长、合同目的能否实现等因素确定。具体到本案，房地产公司在地区新冠肺炎疫情防控措施降低风险后，克服疫情管控给项目施工带来的影响，积极复工复产，并未以疫情为由不履行或怠于履行其应尽义务。案涉商品房交付时间虽较约定日期有所迟延，但并非无法交付，即客观上案涉购房合同目的仍可以实现。房地产公司的违约行为并非达到必须解除合同的程度，解除合同也不是本案解纷的唯一路径。应引导当事人转变纠纷解决思路，通过合理确定违约金数额，妥善解决逾期交房违约责任问题。上述处理，一定程度上保障了当地房地产行业正常运行，对于严格保护依法成立生效的房屋买卖合同，维护市场秩序，平衡当事人利益等方面具有积极意义。
55、开发商虚假广告宣传构成违约的，应综合各方过错酌情认定违约金——谢某夫妇诉萍乡市某房地产公司商品房预售合同纠纷案
【基本案情】：
2020年11月16日，谢某夫妇与萍乡市某房地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》合同和补充协议，约定房屋（含车位）总价款732000元。2020年12月16日，上栗县市场监督管理局因该房地产公司发布有关虚假学区房广告行为，对其作出行政处罚。谢某夫妇认为房地产公司的虚假宣传行为导致其为学区而购房的目的无法实现。遂向法院起诉要求房地产公司按照购买房屋（含车位）价款的10%赔偿违约金73200元。
【裁判结果】：
上栗县人民法院经审理认为，萍乡市某房地产公司在某学校招生范围未予明确的情况下，通过在售楼部展区以广告、宣传单及销售人员通过微信等自媒体方式宣传小区系某学校学区房，该承诺具体、明确，符合要约的构成要件。结合上栗县市场监督管理局行政处罚、相关行政判决书认定房地产公司存在虚假宣传学区房的事实，认定房地产公司构成违约，应当承担违约责任。同时，对于违约金数额的认定，考虑到双方未对该项违约责任作出明确约定，且购房人未尽到审慎注意义务，亦存在一定过错。故酌情按房屋（含车位）价款的1%判令房地产公司向谢某夫妇支付违约金7300元。宣判后，房地产公司不服，提出上诉，萍乡市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。
【典型意义】：
本案系根据行政处罚查明房地产公司存在虚假广告宣传行为，并综合各方过错公平合理确认违约金。从而保障购房消费者合法权益，促进房地产公司合规经营，避免虚假宣传的典型案例。本案中，一方面，房地产公司为了销售盈利，利用消费者重视子女教育的心理，在教育部门未统一规划发布学区的情况下，以广告宣传方式明示或暗示所售楼房是优质学区房。房地产公司该行为违反了《中华人民共和国广告法》有关房地产广告不得含有对规划或者建设中的文化教育设施作误导宣传的规定，房地产公司存在明显过错。且在当前推进教育资源均衡化发展的背景下，也不允许房地产公司以“学区房”名义售楼。另一方面，购房人在应知学区划分存在不确定的情况下，仍轻信房地产公司的学区房广告，未尽到理性购房人的审慎义务，亦存在一定过错。在双方无明确约定，且购房人无法举证证明其具体损失的情况下，法院综合各方过错，酌情按照购房总价款的一定比例调整违约金，公平合理。且通过快速执行将购房人的胜诉权益兑现到位，案件处理社会效果较好，对类案处理亦有借鉴和参考意义。
56、开发商代购房人承担按揭还款责任后，有权向购房人追偿——鹰潭某地产公司诉周某商品房销售合同纠纷案
【基本案情】：
2013年4月，鹰潭某地产公司与周某签订了《商品房买卖合同》。约定房屋首付款194120元，其余430000元办理商业贷款，地产公司提供阶段性连带责任保证。办理登记前，周某未按期偿还贷款导致地产公司承担保证责任的，公司有权单方解除合同，收回房屋，周某所交款项不予退还等内容。2014年11月，周某入住房屋，但一直未办理不动产权证。2020年6月，周某按揭还款开始出现逾期，地产公司代周某结清了银行贷款本息360971元。后诉至法院，要求解除购房合同，不予退还已收取的首付款，周某返还房屋并向地产公司支付代偿款的利息、罚息。
【裁判结果】：
鹰潭市月湖区人民法院经审理认为，周某已通过首付和按揭贷款的方式支付了全部购房款，地产公司的合同目的已经实现。且案涉房屋已实际交付给周某使用多年，从维护交易安全与稳定、衡平买卖双方利益、保障居住权角度出发，案涉购房合同不宜解除。但因周某未按期偿还银行贷款致使保证人地产公司承担连带清偿责任，地产公司依法享有向周某追偿的权利。为避免诉累，节约司法成本，遂判决周某向地产公司支付代偿的贷款本金、利息等共计360971元。并按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付资金占用期间的利息直至债务清偿之日止，驳回地产公司其他诉讼请求。宣判后，双方当事人均未提出上诉。
【典型意义】：
现实中，购房人支付一定比例首付款后，通过银行贷款支付剩余购房款的现象非常普遍。银行为降低放贷风险，往往会让开发商对购房人的按揭贷款承担连带保证责任。本案就是在这种情况下引发的开发商代偿贷款后向购房人追究违约责任的案例。本案中，购房人以首付款加按揭贷款的形式，履行了作为购房人的主要合同义务，且其入住房屋多年。虽未办理产权登记，但商品房销售合同至此已处于基本履行完毕的状态。开发商主张按合同约定收回房屋，已收取的首付款亦不予退还，不仅消灭了购房人履行合同付出的金钱代价和对房屋产生的合理物权期待，而且不利于房产交易秩序的稳定。因此，解除合同不应当成为本案裁判的必然走向。但同时，购房人逾期偿还贷款导致开发商承担连带清偿责任，违反了诚信原则，根据法律规定，开发商承担保证责任后有权向购房人进行追偿。本案的处理结果既鼓励诚信履约，又兼顾平等保护各方利益，维护交易稳定，保障公民居住权，顺应了现代社会“住有所居”的主流价值理念。
57、开发商履行交房义务，不得额外附加不合理条件增加购房人负担——杨某与江西某置业公司房屋买卖合同纠纷案
【基本案情】：
2021年2月，杨某与江西某置业公司签订《商品房买卖合同》。约定置业公司应在2021年6月30日前交付房屋，若逾期交付，置业公司应向杨某支付逾期交房违约金。合同签订后，杨某支付了全部购房价款。案涉房屋达到交付使用条件后，置业公司向杨某发出《商品房交付通知书》。杨某前往收房时，得知置业公司委托了物业办理交房事宜。杨某因没有按照《交付流程单》要求预交一年物业费，物业拒绝将案涉房屋钥匙交给杨某。杨某遂起诉要求置业公司协助办理交房手续，并要求置业公司承担逾期交付违约责任。2021年9月27日，置业公司将案涉房屋钥匙及附件物交给杨某。
【裁判结果】：
南昌市中级人民法院经审理认为，开发商委托交房的物业公司将预交一年物业费作为向杨某交付房屋钥匙的前置条件。既无合同约定，亦无法律依据，该行为客观上增加了杨某的经济负担，亦违反案涉《商品房买卖合同》有关房屋交付的约定。导致案涉房屋实际未完成交付，置业公司对此应当承担逾期交房的违约责任。安义县人民法院一审判决置业公司向杨某协助办理房屋交付手续并交付钥匙，并向杨某支付逾期交房违约金10272.68元，处理正确。故判决驳回置业公司的上诉，维持原判。后置业公司履行了生效判决。
【典型意义】：
按约交付商品房是开发商的主要合同义务，该义务的履行受到法律与合同的双重约束。开发商不得利用自身强势地位，在交房时附加合同未约定或不合理的条件，增加购房人负担。本案就是因开发商委托物业交房时，物业将预交物业费作为不当交房条件所引发的纠纷。开发商与物业系两个不同的法律主体和经济实体，商品房买卖合同与物业服务合同亦属不同的法律关系。开发商委托物业交房本无可厚非，但将预交物业费作为交房前置条件，缺乏法律和合同依据，且有违诚信原则，购房人有权拒绝。商品房交付时，开发商应严格按照合同约定的方式、程序、期限和条件进行交房，不得将预交物业费或收取其他不合理费用等作为交房的附加条件。本案判决对于促进开发商依约履行合同义务，遵循诚实信用原则，保护购房人合法权益，规范房地产行业的商业行为，具有积极的引导作用。
58、购房人实际收房的，逾期交房违约金应计算至实际收房之日止——范某夫妇诉丰城某置业公司房屋买卖合同纠纷案
【基本案情】：
2018年3月，范某夫妇与丰城某置业公司签订《商品房买卖合同》。约定置业公司应于2019年3月30日前交房，并于一定期限内办理权属登记，若逾期则承担相应的违约责任。合同签订后，范某夫妇依约支付了全部房款。但置业公司于2019年9月1日才交付房屋，且交房时房屋未完成竣工验收备案，致使案涉房屋于2021年7月21日才完成权属登记。范某夫妇认为，置业公司未在约定期限内完成交房、办证，故诉至法院要求置业公司承担逾期交房、逾期办证违约金。
【裁判结果】：
丰城市人民法院经审理认为，置业公司确实存在逾期交房和逾期办证的违约行为。案涉房屋交付时虽未完成竣工验收备案，但范某夫妇已实际收房，应以范某夫妇实际收房之日作为计算置业公司逾期交房违约金的截止时间。至于置业公司辩称购房合同中约定的“购房人仅能就逾期交房或逾期办证违约金择一维权”条款，显属减轻一方责任的格式条款。且与《江西省高级人民法院关于开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》中“开发商交房和办证均构成逾期时，购房人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的，应予支持”的规定不符，故认定上述合同条款无效。置业公司应向购房人承担逾期交房期间及逾期办证期间的违约责任，合计2万余元。宣判后，双方均未提出上诉，判决已生效。
【典型意义】：
本案是案涉小区开发商逾期交房、办证引发的系列案件之一，其审理情况涉及近百名购房人的群体利益和开发商的经营发展。在购房人已实际收房，未影响其对案涉房屋行使权益的情况下，若仍以完成竣工验收备案之日作为计算逾期交房违约金的截止时间。在当前房地产市场形势下，可能会导致开发商承担过重的违约责任，陷入经营困境甚至破产。最终波及本地区房地产行业发展，也会使购房人的胜诉权益难以现实兑付。购房人在收房时未尽审查义务或者审查后对于明知是未完成竣工备案的房屋而予以接收的。应视为购房人认可房屋符合合同约定的交付条件予以接收，故逾期交房违约金宜计算至其实际收房之日止。同时，在开发商既存在逾期交房，又存在逾期办证违约行为时，对于开发商以商品房买卖合同中有关购房人就逾期交房或者逾期办证违约金仅能择一主张权利的约定为由主张免责的，依法不予支持。本案从既维护购房人的合法权益，又维护房地产企业持续经营发展的角度妥善处理了涉房地产类群体性纠纷，案件处理效果较好，也为类案处理提供了有益参考。
59、购房人已获得商铺运营租金，不得再主张逾期交房违约金——李某诉赣州某房地产公司房屋买卖合同纠纷案
【基本案情】：
2015年1月，李某向赣州某房地产公司购买商铺一套，约定2016年12月31日前交房，如逾期交房，需支付违约金。李某购买商铺后即委托给某物业服务公司经营管理，管理期限自2015年1月至2020年1月，前三年租金用于抵扣购房款。合同签订后，李某支付了扣除三年租金的购房款，但至2019年10月14日，李某才收到房地产公司的收房通知。李某遂诉至法院，要求房地产公司支付逾期交房违约金。另查明，因物业服务公司未依约支付商铺租金，李某已诉至法院。法院作出生效判决解除了双方的委托运营合同，由物业服务公司向李某支付2018年1月至2020年1月的商铺租金及违约金。
【裁判结果】：
赣州市中级人民法院经审理认为，房地产公司的确存在逾期交房的事实，但李某在购买商铺后已委托某物业服务公司经营管理。前三年的租金已用于抵扣了购房款，且法院生效判决已支持李某依据委托运营合同获得相应的商铺租金及违约金。因此，委托经营管理期间，房地产公司应将商铺交付给物业服务公司，至于是否交付或能否交付，属于房地产公司与物业服务公司之间的另一层民事法律关系。另外，李某支付的购房款系扣除了前三年的租金，李某已实际获得所购商铺委托运营期间的全部租金收益。即使存在逾期交房，李某在委托经营管理期间并不存在实际损失。一审法院仅依据合同约定及逾期交房的事实，支持了李某逾期交房违约金的主张，而对李某已将商铺委托运营并已收取运营租金的事实未予认定，导致结果处理不当。据此，赣州市中级人民法院二审判决撤销一审判决，驳回李某的诉讼请求。
【典型意义】：
“商铺委托运营”是一种比较普遍的商铺投资经营模式，购房人将商铺交由专业运营公司统一管理，既能降低运营成本及风险，又能提高商铺经济效益。一般的商品房买卖合同项下，开发商须将房屋交付给购房人才视为履行合同交房义务。而在委托运营模式下，房屋买卖合同和委托运营合同往往签订于房屋竣工前，此时购房人已将商铺经营使用权转移给运营公司。购房人在委托运营期间无需占有使用商铺，开发商向受托运营公司交付商铺可视为完成交付。若开发商逾期交房，但购房人在商铺委托经营期间已获得相应运营租金，可认定购房人在已获运营租金期间内实现了购买商铺的合同目的及利益。其再向开发商主张委托经营期间的逾期交房违约金，没有合理依据，对开发商亦不公平，法院将不予支持。如果购房人未能获得逾期交房期间的运营租金，则可以支持购房人主张的逾期交房违约金，以弥补购房人的损失。
60、因购房人违法搭建导致延期办证，开发商不承担逾期办证违约金——康某夫妇诉吉安某房地产公司商品房销售合同纠纷案
【基本案情】：
2014年5月，康某夫妇与吉安某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定了购房、办证以及违约责任等内容。2020年1月，吉安市城市勘察测绘院出具报告认定案涉小区部分楼栋与规划面积不符，其中包含了康某夫妇对案涉房屋空调板违章装修所导致的0.39平方米。吉安市城市规划管理处因此要求房地产公司进行整改。房地产公司在取得案涉房屋竣工验收备案后告知康某夫妇等相关业主可以办理不动产证。康某夫妇认为房地产公司超过合同约定的期限办证，遂起诉至吉安市吉州区人民法院要求房地产公司承担逾期办证违约金。
【裁判结果】：
吉安市中级人民法院经审理认为，根据吉安市城市规划管理处下达的责令整改通知书、吉安市城市勘察测绘院报告以及康某夫妇的自认，可认定康某夫妇存在未经规划许可，利用室外空调板进行围合改建阳台致使案涉房屋面积扩大的违法搭建行为。该行为导致房地产公司不能取得建设工程符合规划的材料，无法办理案涉房屋的首次登记，进而不能办理案涉房屋产权证。即本案逾期办证的原因应归责于康某夫妇的违法搭建行为而非房地产公司。一审吉安市吉州区人民法院判令驳回康某夫妇的诉讼请求，处理正确，故二审判决驳回康某夫妇的上诉，维持原判。
【典型意义】：
办理房屋权属证书是双向义务，并非开发商一方的责任，若因购房人的原因导致逾期办证，则开发商可以相应免责。本案正是因购房人违法搭建导致延期办证，开发商不承担逾期办证责任的典型案例。违法搭建是指未经政府规划部门的批准和认可，在规划审定图纸之外的搭建建筑物、构筑物，如自行搭建地下室、车库、阳光棚、游泳池、加层及自建的有顶走廊等行为。违法搭建不仅影响小区的外观，破坏邻里间和谐，更为严重的是影响了房屋结构安全、消防安全，导致房屋存在危及群众生命财产安全的隐患。因购房人违法搭建致使小区不能通过竣工验收，进而延误办证时间，该责任在违法搭建人，开发商作为无过错方无需承担违约责任。本案在查明逾期办证原因的基础上，准确厘清了逾期办证责任，处理结果既符合法律规定与合同约定，也提示小区建设需要开发商和购房人共同维护，才能实现“共赢”。
61、“名为买卖，实为担保”，应按双方真实民事法律关系依法处理——吴某诉新余某公司所有权确认纠纷案
【基本案情】：
新余某公司因资金不足与吴某签订《土地房屋转让合同》，约定将案涉土地使用权及地上房屋建筑共定价350万元转让给吴某。后经查明，吴某并未实际向公司支付转让款350万元，而只向该公司支付了150万元，且该笔150万元也并非转让款，而系吴某出借给公司的借款。公司将土地使用权证登记到吴某名下。同日，吴某与该公司法定代表人阮某签订《土地房屋转让合同》，将上述财产作价395万元转让给阮某。并约定阮某应于1年后支付完毕全部款项，如阮某未按期付款，土地使用权及地上房屋建筑由吴某另行处理。吴某与公司互相出具了一张收到对方200万元的收据，均未实际付款。因公司未按上述转让合同的约定还款，吴某遂起诉至法院请求确认案涉土地使用权与房屋产权归其所有。
【裁判结果】：
新余市中级人民法院经审理认为，从表面上看，双方签订了《土地房屋转让合同》，吴某支付了一定款项，公司也履行了出让手续，双方的交易符合土地房屋交易转让形式。但从合同约定内容及实际履行情况来看，双方之间形成的真实法律关系是民间借贷法律关系。双方签订案涉转让合同的真实意图是以转移土地使用权和房屋所有权来担保借贷债权的实现，并非真正的房屋买卖，其实质系符合让与担保的构成要件。现吴某要求确权，但双方之间关于公司到期不能还款则土地使用权、房屋所有权均归吴某的协议，系违反了禁止流押的规定，该合同部分无效。故一审判决驳回吴某的诉讼请求。吴某不服，提出上诉。江西省高级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。
【典型意义】：
让与担保是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将标的物转移给他人，于债务不履行时，该他人可就标的物受偿的一种非典型担保。民法典及相关司法解释已将实践中出现的让与担保等非典型担保纳入到法律规制范围内，为司法裁判提供了明确法律依据。本案中，双方土地房屋买卖的合意系虚伪意思表示，应认定无效。而双方为案涉借款提供担保这一层隐藏的真实意思表示，则可以根据法律行为的一般有效要件来进行判断。本案的担保行为有效，但其中有关债务人到期未履行债务，房屋归债权人所有的约定因违反禁止流押的规定而无效。故法院对债权人要求确认房屋为其所有的诉请不予支持，债权人可就房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。本案判决对于保护当事人合同中的真实民事法律关系，发挥让与担保功能，引导让与担保权人合法实现担保权有着积极指引作用。
62、卖房人与第三人恶意串通转让房产的行为无效——占某明诉万某夫妇房屋买卖合同纠纷案
【基本案情】：
2006年4月，万某夫妇将位于乐平市赣东北大市场某店面出售给占某明，双方签订《买卖店面房协议》。协议签订后，占某明支付了购房款并实际占有、使用案涉店面，万某夫妇也将店面产证原件交给占某明。后因万某夫妇迟迟不协助办理过户手续，占某明遂诉至乐平市人民法院要求办理过户手续。诉讼期间，万某夫妇与第三人王某等人恶意串通，以将原始产证挂失又补证的方式将案涉店面转让给第三人并办理了过户登记。占某明认为万某夫妇与第三人恶意串通侵犯其合法权益，遂增加诉讼请求，要求确认万某夫妇与第三人之间的转让行为无效。
【裁判结果】：
景德镇市中级人民法院经审理认为，万某夫妇将店面出售给占某明后，又与第三人签订房产转让协议。并以挂失原始产证的方式将诉争店面办理过户至第三人名下，其违约行为显属恶意，且情节十分恶劣。而第三人明知案涉店面为他人占有使用，且店面权属纠纷正在诉讼中，仍配合万某夫妇办理过户手续，亦属恶意。万某夫妇与第三人之间的行为属于恶意串通损害他人合法权益的行为，故乐平市人民法院依法认定万某夫妇与第三人的店面转让行为无效，处理正确。针对万某夫妇此项上诉请求，二审判决予以驳回。
【典型意义】：
本案系存量房交易中违反诚实信用原则的典型案例。本案出卖人受利益驱使，将案涉房屋“一房二卖”恶意转让给第三人，第三人明知房屋已出售并被占有使用的情形下，仍与出卖人签订房屋买卖合同并办理过户，亦存在恶意。“一房二卖”的行为不仅损害诚信买受人的利益，更损害了社会公共利益，违背了契约精神和诚实信用原则。审理法院全面查明案件事实，秉持弘扬社会主义核心价值观，维护诚实守信的裁判理念，依法认定出卖人与第三人恶意串通签订的房屋买卖合同无效。体现了司法对不诚信行为的否定性评价，对保障合同履行、实现合同目的、维护诚实守信者的合法权益具有积极的示范作用。
【案例来源】：江西省高级人民法院2023年8月29日发布《2023年度全省法院房屋买卖合同纠纷十大典型案例》
九、济南中院：商品房买卖合同纠纷十大典型案例（2024年8月14日）
63、开发商违反预约合同违约赔偿案
【基本案情】：
赵某与山东某置业公司签订《商品房认购协议》一份，约定赵某认购山东某置业公司开发的商品房一套。合同签订后，因房屋价格上涨，山东某置业公司拒绝继续签订本约。赵某诉至法院，要求解除双方签订的《商品房认购协议》并要求山东某置业公司赔偿差价损失。
【裁判结果】：
法院认为，双方签订的认购协议属预约合同，是独立的合同，双方应按协议约定履行各自的义务。一方违反预约合同应承担违约责任，但预约合同的违约赔偿范围不同于本约合同的违约赔偿范围。预约合同违约导致守约方丧失了就签订正式商品房买卖合同进一步磋商的机会及签订合同的可能性，并非获得商品房本身的利益，故违约赔偿数额宜参照缔约过失责任中的信赖利益损失进行考虑，结合违约方的过错程度、守约方的损失情况、违约方的获益情况等酌情认定。
【典型意义】：
房地产交易市场中，开发商与购房人签订预购协议或认购协议，约定具备商品房预售条件时与购房人签订正式商品房买卖合同，但因商品房价格发生大幅变化，开发商或购房人拒绝继续履行预约合同，另行出售或另行购买商品房可能获得更大利益。在利益驱动下，一方违反预约合同约定，拒不与对方签订正式商品房买卖合同，该种违约行为给对方造成相应的机会损失，违约方应向守约方承担违约责任。法院参照信赖利益损失认定原则，判决违约方向守约方赔偿损失，既有利于平衡双方利益，又有利于维护诚实守信的市场交易原则。
64、开发商对其虚假宣传行为承担缔约过失责任案
【基本案情】：
某房地产公司在其网站、楼盘宣传页及某视频媒体上发布销售广告，宣传该楼盘项目有北京某知名院校合作办学的小学、度假酒店、三甲医院、500米内地铁、文旅商业街等多项配套设施。但其向赵某实际交付的商品房项目并无上述配套设施，赵某诉请某房地产公司对其虚假宣传行为承担损失赔偿责任。
【裁判结果】：
法院认为，某房地产公司在楼盘预售阶段对项目开发规划范围之外的配套设施、绿化景观、医疗教育等进行虚假宣传、夸大宣传，该宣传内容作为要约邀请虽不计入合同内容，但开发商的虚假宣传或夸大宣传行为违反了先合同义务，应当承担缔约过失责任，对购房人的损失进行赔偿。
【典型意义】：
房地产开发公司在商品房预售阶段进行虚假宣传、夸大宣传，对商品房的居住或投资价值具有一定的提升作用，进而对供求关系产生积极影响，需求量上升，商品房价格亦会随之提升，由此给购房人造成相应的损失，人民法院依法维护诚信经营，打击虚假宣传，判决房地产开发公司对其虚假宣传行为承担赔偿责任，在维护广大购房人合法权益的同时，有助于规范房地产市场交易秩序。
65、逾期交房违约金根据守约方的实际损失予以调整案
【基本案情】：
王某与济南某商品房开发公司签订《商品房销售合同》，约定济南某商品房开发公司逾期交房时，每逾期一日，违约金以购房款总额为基数，按日万分之一计算，且上限不得超过购房款总额的2%。后济南某商品房开发公司逾期交房，王某诉请逾期交房违约金，并主张合同约定的违约金数额过低，要求按逾期交房的实际损失予以计算。
【裁判结果】：
法院认为，当事人以合同约定的违约金过高或过低为由要求调整逾期交房违约金的，应以守约方的实际损失为标准予以调整。损失数额难以确定的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产机构评定的同地段同类型房屋租金标准确定。开发商要求调低违约金数额的，上浮实际损失的30%作为应付违约金的标准；买受人要求调高违约金数额的，以实际损失数额作为应付违约金的标准。故判决济南某商品房开发公司按实际日租金标准向王某支付逾期交房违约金。
【典型意义】：
违约金兼具补偿性和处罚性的双重性质，商品房买卖合同约定的逾期交房违约金数额低于购房人的实际损失的，对购房人诉请将违约金标准调高至实际损失数额的请求予以支持，既有利于补足守约方的实际损失，亦能够提高开发商的违约成本，督促其按期交付符合合同约定的商品房。同时，对于商品房买卖合同约定的逾期交房违约金数额过分高于购房人的实际损失的，根据法律规定，亦可根据开发商的请求，将违约金数额调整至实际损失的1.3倍，体现违约金制度对于守约方补偿和对于违约方惩罚的双重作用。
66、购房人因他人违建诉请开发商逾期办证违约金案
【基本案情】：
济南某置业公司与霍某签订《商品房买卖合同》，约定霍某购买商品房一套，济南某置业公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。商品房交付后，因其他楼栋部分业主未取得相关行政审批手续，擅自利用楼顶露台进行违法建设，导致济南某置业公司无法办理首次登记，霍某无法办理产权转移过户登记手续，遂诉请济南某置业公司支付逾期办证违约金。
【裁判结果】：
法院认为，开发商逾期办证违约责任的归责原则为过错责任原则。济南某置业公司作为出卖人已按合同约定向产权登记机关提交了相关产权登记资料，完成了合同义务。涉案商品房未能完成产权登记的原因系其他购房人的违法建设行为所致，并非济南某置业公司的过错行为导致，故霍某诉请该公司承担逾期办证违约责任，于法无据，不予支持。
【典型意义】：
房地产开发企业逾期办证违约责任的归责原则为过错责任原则，在其将商品房按约交付给买受人后，即完成了房产的交付义务，对于个别买受人接收房产后的擅自改建、加建行为，房地产开发企业不负有管理的职责与义务，而对个别购房人的违建行为进行单独权利限制，既能够合理保护其他购房人的合法权益，也有助于为房地产开发企业营造良好的营商环境。
67、开发商拒不为购房人开具购房发票案
【基本案情】：
山东某开发公司与张某签订《商品房销售合同》，约定张某购买商品房一套，山东某开发公司自张某支付购房款后为其开具正式购房发票，且如因该公司原因致张某不能在房屋交付后720日内取得所有权证书的，山东某开发公司承担逾期办证违约金。因张某支付购房款后，山东某开发公司一直未向其开具正式购房发票，致张某未能取得房屋所有权证书，张某诉请该公司承担逾期办证违约金。
【裁判结果】：
法院认为，根据合同约定，山东某开发公司应在收到购房款后积极履行向张某开具正式购房发票的义务，为张某提供办证条件，但该公司在办理完毕该商品房项目的首次登记后，仍未向张某出具正式的购房发票，导致张某未能在房屋交付后720日内办理房屋产权证书，山东某开发公司应向张某承担相应的违约责任。
【典型意义】：
新建商品房转移登记的办理程序是：先由开发企业办理首次登记，再由购房人持身份证明、契税完税证明等申请不动产转移过户登记。在购房人申请转移过户登记环节，须由购房人持房地产开发企业开具的购房发票等资料向税务部门提出申请，税务部门审核后出具契税完税证明，否则将无法办理产权过户登记手续。房地产开发企业应遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务，及时为购房人开具发票，提供办证条件，以维护负责任企业的良好形象。
68、开发商逾期交房致解除购房合同、贷款合同案
【基本案情】：
某置业公司与周某签订《商品房买卖合同》，约定周某购买商品房一套，购房款总额为110万元，首付款40万元，剩余70万元以按揭贷款方式支付；若某置业公司逾期交房超过180日时，周某有权解除合同。后周某与某银行签订《个人购房借款/担保合同》，约定按揭贷款70万元，该款项已支付给某置业公司。后某置业公司逾期交房超过180日，周某诉请解除购房合同、个人贷款合同，某置业公司返还首付款，支付已偿还贷款本息，剩余贷款本息由该公司一并支付。
【裁判结果】：
法院认为，购房合同约定某置业公司逾期交房超过180日后，周某有权解除合同，故周某诉请解除合同应予支持。购房合同解除后，商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求一并解除商品房担保贷款合同，应予支持。合同解除后，某置业公司应向周某返还首付购房款本息，支付已偿还贷款本息，剩余贷款本息亦应按周某与某银行签订的《个人购房借款/担保合同》的约定向周某承担偿还责任。
【典型意义】：
商品房按揭是一种融资购房的消费方式，融资和买卖均是构成要素之一，排除任一部分都不能完成商品房按揭业务，因此，商品房买卖合同和抵押贷款合同在经济上具有共存性、整体性的关系，在法律上是相互联结的关系，二者的结合创造了新的交易功能。基于此，商品房买卖合同的效力、履行或解除均关系抵押贷款合同的目的能否实现。因开发商违约导致购房合同解除时，商品房担保贷款合同的目的无法实现，购房人诉请一并解除的，应予支持。唯有合同主体全面履行各自的义务，才能确保购房合同与贷款合同同轨履行。
69．开发商安装消防门致车位无法正常使用案
【基本案情】：
某开发公司与李某签订车位买卖合同，约定李某购买某公司开发的某住宅项目地下车位一处，总价款为165000元。车位交付使用一年后，某开发公司在李某购买的车位旁安装消防门，致使车位无法正常使用，某开发公司拟通过退回车位管理费或转抵物业费的形式解决问题，李某不同意，诉请解除车位买卖合同。
【裁判结果】：
法院认为，某开发公司交付的车位在地下人防门开启时被占用，致使车位无法正常使用，车位买卖合同的目的无法实现，某开发公司构成根本违约，李某要求解除双方签订的车位买卖合同于法有据，应予支持。
【典型意义】：随着人们生活水平的提高，车辆已普遍成为人们的代步工具。与此同时，车位需求量也不断增大，在选购车位时产生纠纷也越发常见。车位由于有消防栓、下水管、配电箱等公用设备设施或其他因素影响，导致实际宽度、长度发生变化，对停车产生实质性影响，致合同目的无法实现的，买方可以解除合同。
70．商品房买卖合同格式条款无效案
【基本案情】：
济南某公司与徐某签订《商品房买卖合同》，约定徐某购买济南某公司开发的商品房一套。双方同时签订《补充协议》，约定“自交付通知书确定的商品房交付之日起，视为该商品房已实际交付；买受人书面报修后在该三个月维修期内，出卖人仅承担免费维修责任，不承担租金、房屋使用费或影响使用的其他法律责任”。商品房交付时，因存在大量质量问题，如:墙面多处裂缝、地砖凹凸不平、卫生间地漏下水不畅、地面大量积水、地砖、墙砖多处破损、楼顶大面积漏水等，徐某拒绝收房。徐某诉请济南某公司承担维修责任并支付维修期间的逾期交房违约金。
【裁判结果】：
法院认为，上述《补充协议》约定属格式条款，在涉案商品房存在大量质量问题，严重影响购房人正常居住使用的情况下，上述格式条款不合理地减轻了济南某公司的责任、加重了徐某的责任、限制了徐某的主要权利，为无效条款，徐某有权拒绝收房，济南某公司应向徐某承担维修责任，并支付维修期间的逾期交房违约金。
【典型意义】：
商品房买卖合同是典型的格式合同。格式条款一方面可以提高交易活动的效率、节约交易成本，但也存在限制契约自由、剥夺弱势方合法权利的弊端，一旦发生纠纷，往往使弱势相对方的合法权益受到损害。于购房人而言，除通过法律手段进行纠正和救济，以保证交易活动中的社会正义与公正、公平外，在购买商品房的合同签订环节，对格式条款应当提高辨识能力，最大限度地避免落入“陷阱”之中。于开发商而言，应遵循公平原则，确定当事人之间的权利义务，不在合同中约定明显对购房人不利的条款，以树立诚信经营的良好企业形象。
71．开发商未就影响房屋使用功能或价值等不利因素特别提示案
【基本案情】：
某房地产公司与李某签订《济南市商品房买卖合同》及附件，约定李某购买某房地产公司开发的商铺一套。项目建成后，某房地产公司向李某交付的商铺内北侧建有一东西长3.85米、南北宽1.65米的楼梯平台。李某主张该平台对商铺的使用空间及使用功能均产生不利影响，而某房地产公司向其出售该商铺时并未就该事项对其进行特别提示，故以某房地产公司违约为由，要求其赔偿损失。
【裁判结果】：
法院认为，某房地产公司向李某交付的商铺内存在楼梯平台，而双方签订的《济南市商品房买卖合同》及附件中的户型平面图中均未对此进行标注，亦未就此向李某进行特别提示。该楼梯平台的存在必然对商铺的使用空间、使用功能及房屋价值等产生不利影响，导致李某的使用利益受损，故某房地产公司应对楼梯平台造成李某的损失承担赔偿责任。
【典型意义】：
开发商对于商品房项目建设知悉规划设计方案，并知晓消防通道、承重墙、管网线路等内部结构及布局，故对购房人负有某些不利因素的提示义务。在商品房预售过程中，开发商有义务和能力披露所售商品房的不足和瑕疵信息，不应隐瞒商品房存在问题的真实情况。若开发商违反诚实信用原则，未向购房人履行提示说明义务，而已售商品房的瑕疵影响商品房的整体使用功能和价值，可能对购房人的购房意愿产生重大影响，开发商即构成违约，应向购房人承担违约责任，赔偿其相应的损失。
72、连环买房最终买受人诉请其他买受人协助过户案
【基本案情】：
牛某与山东某置业公司签订《商品房买卖合同》，约定牛某购买山东某置业公司开发的商品房一套。后牛某与胡某签订《房屋买卖合同》，约定胡某向牛某购买该商品房，但牛某拒绝协助胡某办理房屋产权过户登记手续。胡某诉请牛某办理房屋产权过户登记手续，山东某置业公司履行协助义务。
【裁判结果】：
法院认为，涉案商品房已办理首次登记，具备办理产权过户登记手续的条件，遂判决牛某协助胡某将登记在山东某置业公司名下的房屋产权转移过户到胡某名下。
【典型意义】：开发商开发的商品房办理首次登记后，即具备了办理产权转移过户登记的条件。房屋连环买卖中，中间各手均未办理产权转移过户登记的情况下，最终买受人不再局限于合同相对性，可以一并起诉其合同相对方及各前手，要求各主体协助原告将登记在房地产开发企业名下的房屋产权转移过户至原告名下，以减少当事人诉累，降低交易风险，维护交易稳定，提高交易效率。
【案例来源】：济南市中级人民法院2024年08月14日发布《商品房买卖合同纠纷十大典型案例》
十、青岛中院：房地产纠纷典型案例（2021年12月31日）
73、约定明确落书面，定分止争有保障——房屋交易价格计算方式是按套或是按“面积x单价”需明确约定
【基本案情】：
刘某（卖方）与孙某（买方）签订回迁房屋买卖合同，合同载明：房屋面积为60平方米（最终面积为办证实测面积，此面积双方无异议），房屋成交价格为人民币51万元，待房产证办下后，刘某协助办理过户。现涉案房屋产权证书载明房屋面积为65.87平方米，刘某要求孙某补全差额面积价款，并以此为由拒绝办理过户。孙某诉请要求办理过户。
【裁判意见】：
一审法院认为，刘某未能证明合同中关于房屋面积的记载是双方对面积差额进行多退少补，故双方应依约履行，判决刘某协助办理房屋过户手续。二审法院认为，合同记载内容表明，刘某交易时已经知晓房屋预估面积与实测面积可能存在差异，但仍然与孙某约定房屋成交价为51万元，而未约定以“面积x单价”作为房价的计算方式，故涉案合同约定的房屋成交价51万元系整套房屋价格，与房屋实际面积无关，判决维持原判。
【法官释法】：
本案的争议焦点为，涉案房屋的交易价格如何认定。根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”本案中，刘某主张合同中关于房屋面积的约定是双方就补全面积差价达成补充合意，孙某对此不认可。而根据房屋买卖交易习惯，如约定按照“面积x单价”方式计算价格，合同中会注明房屋面积、单价、房款计算方式等，而本案的合同载明“房屋成交价格为人民币51万”，故法院按照合同认定案涉房屋价格是按成套51万计算。
在待房屋产权证书办理后再另行过户的房屋买卖中，对于房屋的实际面积各方均无准确参照，买卖各方一般按照估测面积进行交易，若合同对于房屋价格计算方式约定不够明确，待房产证办理后，一方发现实际面积与预测存在差距，往往试图要求对方补全或退回差价。法官提醒，订立合同要遵循诚实信用原则，合同对于各方当事人均有同等约束力，各方均应依约履行。房屋买卖牵扯利益重大且房地产价格存在波动，进行房屋买卖尤其是个人之间的房屋买卖应当慎之又慎。在签订房屋买卖合同时，各方均应审慎评估房屋价值，对房屋面积、价格计算、付款方式等进行明确约定避免歧义。如各方事后就合同内某项内容达成新合意或有所补充，建议采取补充协议等书面形式并经双方签字确认，通过“白纸黑字”的明确约定保障个人合法权益。
74、买房需谨慎，延期过户要不得——买受人为规避税费未及时办理过户造成房屋被查封执行
【基本案情】：
李某欲以60万元价格购买张某名下二手房，双方于2017年6月6日签订了《房屋买卖合同》，李某当日即将房款付清，随即搬入该房屋。因张某取得该房屋产权时间为2016年6月5日，而房屋取得产权不满两年即过户给他人，需缴纳高额个人所得税。为规避该税款，双方约定于2018年6月6日即张某取得该房屋产权满两年后再将该房屋过户给李某。在此期间，张某从陈某处借款100万元到期未归还，陈某起诉张某，并于2017年12月查封了该房屋。后该房屋进入执行程序，李某起诉要求排除对该房屋的执行。
【裁判意见】：
一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，双方为规避税费，约定延期办理该房屋过户，在此期间，该房屋被他人查封。一审法院据此认为系因买受人李某自身原因未办理过户登记，判决驳回了李某要求排除对该房屋的执行的诉讼请求。二审法院对一审法院判决予以维持。
【法官释法】：
本案争议的焦点问题为案涉房屋未办理过户是否系因买受人自身原因。买受人对登记在被执行人名下的二手房提出异议，需同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四款规定。李某虽然在人民法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同并入住，亦已支付全部价款，但为了规避税费，李某并未要求当即对案涉房屋办理过户，被认定为系因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
李某应当意识到，在案涉房屋未办理过户期间，登记的不动产权人仍为张某，张某仍可能将该房屋二次出售、抵押给他人，或者因张某欠款而被查封。因此，当事人在购买房屋时，应当小心谨慎，最好不要约定延期办理产权过户，避免遭受经济损失。
75、闭门造车不可取，引发责任双方担——商品房买卖双方均忽视限购政策导致合同无法履行，双方均有责任
【基本案情】：
李某欲向房地产公司购买商品房一套，于2018年4月6日支付了10万元定金。2018年4月18日，青岛市发布限购政策，于2018年4月19日正式实施。2018年6月15日，双方签订《认购协议》并支付剩余购房款，后因李某不具备购房资格，导致协议无法继续履行。房地产公司起诉李某，要求解除认购协议，在扣除10万元定金后返还剩余款项。
【裁判意见】：
一审法院认为，李某明知其不具有购房资格而与房地产公司签订认购协议，责任在李某。一审法院判决解除认购协议，房地产公司在扣除定金10万元后将剩余购房款返还给李某。二审法院经审理认为，李某在明知自己已经不具备购房资格的情况下仍选择与房地产公司签订《认购协议》，李某自身存在不可推卸的责任和过错。但房地产公司也未能举证其完成报备义务，导致双方错失了确认李某是否符合限购政策实施前已形成实际交易不受限购政策限制的情形的机会，且在限购政策实施后仍与李某签订协议，房地产公司亦存在过错。基于公平原则，二审法院判决解除认购协议，房地产公司在扣除3万元后将剩余购房款返还李某。
【法官释法】：
本案争议的焦点问题在于造成合同无法履行的责任认定问题。作为购房人的李某有无购房资格是双方当事人能否进一步签订商品房买卖合同的重要影响因素，是李某应当知悉的基本社会常识，理应尽到审慎义务。同理，房地产公司作为专业机构，也应尽到审慎义务，对李某的购房资格进行审查，双方均不该在限购政策发布后、未明确购房资格有无前，选择继续签订认购协议。本案合同无法继续履行，双方均有责任。因此，购房者不能“两耳不闻窗外事”，要及时关注与个人重大利益密切相关的购房政策，审慎购房。房地产公司也应秉持诚信原则，严格遵守政府发布的相关房地产调控政策，积极促成合同实现，维护房地产市场平稳有序运行。
76、签订协议又反悔，主张违约被驳回——签订协议明示放弃主张违约金的权利，导致丧失胜诉权
【基本案情】：
管某于2016年与某房地产公司签订《商品房预售合同》，购买商品房一套，合同约定了交房时间为2017年6月30日并约定逾期交房违约金。合同签订后，管某依约交付全部房款与房屋专项维修基金。但房地产公司未依约于2017年6月30日交付房屋，直到2019年3月1日，管某签订《房屋钥匙签收接收确认单》，涉案房屋实际于当日办理交接手续。2019年7月19日，房地产公司与管某签订《协议书》，约定：1.管某自愿放弃向房地产公司主张逾期交房和逾期办证的违约金以及基于《商品房预售合同》而向房地产公司主张的其他违约责任。2.房地产公司承诺对外借款，以所借款项来缴纳小区办理竣工验收备案后续手续所需要的费用，积极协助管某办理房产证。3.本协议生效后双方之间的债务消灭，乙方不得再向甲方主张任何违约责任，双方之间再无其他任何纠纷。后，管某起诉房地产公司，要求房地产公司支付逾期交房违约金。
【裁判意见】：
一审法院认为，双方签订《商品房预售合同》后，房地产公司逾期未交房应当承担违约责任。房地产公司未按约定交付房屋，但在双方签订的《协议书》中，管某已明确放弃向甲方主张逾期交房违约金，系对其自身权利的自由处分。该协议书是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且房地产公司也已履行配合管某办理房屋产权证明之义务。一审法院判决驳回管某的诉讼请求。二审法院经审理认为，管某主张《协议书》系其在房地产公司胁迫下签订，但并未提交充分证据证明，二审法院不予采信，遂驳回上诉，维持原判。
【法官释法】：
本案争议的焦点问题在于管某与房地产公司签订的《协议书》能否免除房地产公司的逾期交房违约责任。《中华人民共和国民法典》和《中华人民共和国合同法》均规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，房地产公司未按约定交付房屋应当承担违约责任，但管某自愿签订协议系对自身权利的自由处分，该协议真实有效，对双方具有约束力，管某因此丧失了向房地产公司主张逾期交房违约金的权利。购房者在购买商品房时，应当充分与房地产公司、置业顾问沟通购买房屋事宜，包括交房时间、交付标准、装修建材品牌型号等，仔细阅读《商品房预售合同》、《交房通知书》等购房资料。若遇到房地产公司逾期交房、与约定不符等问题，应当及时保存证据并主张权利，避免在与房地产公司协商签订放弃权利的协议后又反悔，违背诚信原则，无法得到法律支持。
77、合同解除需审查，仅凭通知难成立——合同相对方未在收到解除合同通知后的异议期内请求确认解除合同效力的，合同并不当然解除
【基本案情】：
2017年，韩某与韩某某签订存量房屋买卖合同，将其名下的涉案房屋出售给韩某某，合同约定韩某某以银行贷款方式支付除首付款外的剩余购房款。合同签订后，青岛市陆续出台新的限售、限贷政策，导致涉案房屋在合同约定期限内不具备上市交易条件，韩某某的贷款资格也受到限制，合同未能如约履行。后韩某向韩某某邮寄发出解除合同通知书，以政策调整导致买受人不能办理贷款、买受人违约、合同目的不能实现等为由提出解除合同，并主张因买受人韩某某未在异议期内向仲裁机构或者人民法院请求确认合同效力，合同已经解除。
【裁判意见】：
一审法院以房屋出售政策调整导致合同目的无法实现为由认定合同应予解除，且以解除合同通知已经到达韩某某处为由认定合同已经解除，据此支持韩某的诉讼请求。二审法院认为政策调整仅是导致履约时间顺延，不足以导致合同目的无法实现，韩某某在履约过程中不存在明显的违约行为，韩某主张合同已经解除不符合法律规定和合同约定，其基于合同已经解除的相关诉讼请求法院不予支持。
【法官释法】：
本案的主要争议问题是双方当事人签订的存量房屋买卖合同是否应当解除。本案不同于其他请求解除房屋买卖合同纠纷案件之处在于，韩某在提起本案诉讼之前，已经向对方发出过解除合同通知书，且在本案诉讼之前，韩某某未向人民法院或者仲裁机构请求确认该解除行为的效力，韩某据此在本案中主张根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，无论其在解除合同通知书中写明的解除事由是否成立，合同已因韩某某未在异议期内申请确认解除合同通知的效力而解除。法院认为，一方当事人根据合同法第九十六条规定通知相对方解除合同的，法院应当审查其解除合同的事由是否成立，只有符合合同法规定的约定解除或者法定解除的情形，即发出通知的一方具备约定解除权或法定解除权，解除通知才能产生合同解除的法律效果，否则，即使相对方未对解除通知进行回应，也不能产生合同解除的法律效果。
因《中华人民共和国合同法》第九十六条（现《中华人民共和国民法典》第五百六十五条）对发出通知的形式未作严格规定，如果严格苛求受领通知的一方必须通过诉讼或者仲裁方式提出异议，将导致合同双方权利义务的不对等，上述认定有利于更好地保护守约方权益。特别是在房屋买卖合同纠纷案件中，房地产市场受政策、价格等诸多因素影响重大，经常出现合同当事人因房价波动等原因而反悔的情形，如果对于合同解除权的行使规则把握过于宽泛，当事人可能会滥用解除权利进而导致买卖双方利益失衡，也不利于房屋交易市场的稳定。
78、买房未审所有权房屋到手过户难——抵押权未涤除，请求过户难支持
【基本案情】：
2010年9月11日，吴某（甲方）与李某（乙方）签订《房地产买卖契约》，双方就涉案房屋的成交价、付款日期和方式、房屋交付等均进行约定，因涉案房屋尚未办理房产证，双方在补充条款中约定：甲方在开发商通知办理房产证之日起十日内必须将房款贷款余额还清并办出房产证。合同签订后，李某向吴某支付了大部分房款，对涉案房屋进行了交接验收并办理入住手续。2018年2月27日，吴某办理了涉案房屋的产权登记手续。后因吴某一直未与自己办理房屋过户，李某起诉至法院，要求判令吴某将涉案房屋过户至李某名下，并支付延期过户违约金。案件审理过程中，法院查明，因吴某在办理涉案房屋产权登记手续后又另行将涉案房屋抵押给银行，现涉案房屋的状态为抵押。
【裁判意见】：
法院经审理认为，李某、吴某签订的《房地产买卖契约》系合法有效的合同。合同签订后，李某履行了双方合同约定的付款义务，吴某作为出卖方应当依约办理涉案房屋的过户手续，但吴某取得涉案房屋房产证后，并未依约办理涉案房屋的产权变更登记，并擅自在涉案房屋上设定抵押，导致李某无法办理涉案房屋的过户手续，吴某已构成违约，应承担相应的违约责任，故判令吴某向李某支付逾期过户违约金。但因涉案房屋已设立抵押，且抵押权人已对涉案房屋另案主张优先受偿权，李某要求吴某办理过户登记的诉讼请求，目前存在法律和事实上的障碍而无法实际履行，故对李某关于过户的诉请本案暂不予处理，李某可待上述抵押权涤除后另行主张涉案房屋的产权变更。
【法官释法】：
本案争议焦点之一为李某要求吴某将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求能否被支持。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”二手房屋买卖在实践中往往存在“先入住、后办证”的现象，但房屋作为不动产物权需经依法登记方能发生效力。涉案房屋在出售时，出卖人尚未办理产权登记，导致购房人签订房屋买卖合同后无法及时办理房屋产权变更登记，使得购房人的权利处于不稳定的状态，亦为出卖人另行设立抵押等违约行为的发生留下隐患，进而引发纠纷。本案中，购房人作为守约方虽然可以依据双方的买卖合同主张出卖人承担违约责任，但其关于过户的请求，因涉案房屋处于抵押状态，存在法律和事实上的履行障碍，难以得到支持，最终导致购房人维权受阻。
因此，购房人在购买房屋时，应准确掌握房产信息，通过核对房产证或去不动产登记部门查询等方式审查房屋产权情况，避免交易房屋存在权利瑕疵，合理规划交易过程中的时间节点，尽快办理房产过户手续，可通过办理网签等方式降低出卖人另行处置房屋的风险，努力保障自身合法权益，提前避免交易过程中的各项风险。
79、购买商铺突现“大台阶”购房者可要求解除合同
【基本案情】：
2020年1月11日，胡某、闫某与某房地产公司签订商品房买卖合同（预售），约定购买涉案商铺，并于合同签订当日付清房款。交付前，胡某、闫某发现屋内出现高达一米、面积30多平方米的台阶，胡某、闫某随即向该房地产公司邮寄退房通知书，在快递回执显示拒收后，又通过微信向房地产公司工作人员发送退房通知、快递回执等，要求退款。后胡某、闫某起诉房地产公司，要求解除合同、返还购房款及相应利息。
【裁判意见】：
一审法院认为，胡某、闫某发现涉案房屋存在与合同约定不一致的情形后，及时提出退房要求，虽房地产公司主张未改变设计规划，但其在签订合同时未向胡某、闫某履行提示告知义务，应承担相应的法律后果。一审法院判决解除合同，房地产公司返还购房款及相应利息。二审法院经审理认为，涉案商铺的大台阶高度、面积，已远远超出合理范围和购房者的正常预期。胡某、闫某主张该台阶的存在对涉案商铺的使用具有重大影响，致使合同目的不能实现，应当予以采纳。判决维持原判。
【法官释法】：
本案争议焦点在于双方签订的商品房买卖合同应否解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”。本案中，大台阶的存在对商铺的使用具有重大影响，致使合同目的不能实现，现胡某、闫某要求解除合同，符合法律规定，房地产开发企业辩称合同未约定、未改变房屋规划不能成为其免责事由。在商品房买卖交易中，为避免类似纠纷的发生，房地产开发企业与购房者签订商品房买卖合同时，对于房屋内的设计规划，应向购房者履行提示告知的义务。购房者若发现房屋与合同约定不一致的情形时，亦应做好证据保存，积极维护合法权益。
80、房屋质量不过关，及时维权是关键——交付使用的商品房存在质量问题，开发商在保修期内应当承担维修责任
【基本案情】：
张某与开发商签订商品房预售合同，购买商品房一套，张某依约支付购房款，该房屋经竣工验收合格后，双方对房屋进行了交接。房屋交付后，张某发现房屋存在房屋返潮、墙面发霉、下水管堵塞等质量问题，导致其无法正常装修入住。张某要求开发商对房屋存在的质量问题进行维修，经过多次沟通，开发商并未及时修复上述问题。张某诉至法院，要求开发商承担房屋修复费用，并承担房屋自交付后不能居住使用期间的损失。
【裁判意见】：
法院经审理认为，涉案房屋自交付后，出现返潮发霉渗漏等问题，张某报修后，开发商在合理期限内拖延维修，且最终没有完全解决涉案房屋质量问题。经过鉴定部门鉴定，涉案房屋确实存在质量问题，且非因张某原因所致。因此，张某诉求开发商承担维修费用，并赔偿修复期间造成的其他损失，有事实和法律依据，予以支持。法院根据司法鉴定的维修费用和经评估得出的租金价值，判令开发商向张某支付相应维修费用及房屋自交付后不能居住使用期间的损失。
【法官释法】：
本案争议的焦点问题在于开发商应否承担涉案房屋的修复费用及因房屋不能居住使用给张某造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。本案中，张某作为购房人已依约履行支付全部购房款的主要合同义务，开发商应当依约交付符合法律规定和合同约定品质的房屋。在房屋出现质量问题时，开发商亦应依约及时履行维修义务。开发商在合理期限内拖延修复，张某主张开发商支付维修费用并承担相应损失，于法有据，应当支持。
在商品房交易过程中，开发商交付的商品房存在质量问题的情况时有发生，若购房人在房屋交付后发现房屋存在质量问题，应在合同约定的保修期内及时要求开发商进行维修，并注意保存房屋存在质量问题以及要求开发商进行维修的相关证据。开发商应依约及时履行维修义务，修复房屋存在的质量问题。若开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复，购房人可自行维修或委托他人修复，并要求开发商承担修复费用和赔偿相应损失，及时依法维护自己的合法权益。
81、注意义务未尽到，买卖交易难促成——房屋买卖双方忽视购房者信用状况导致买卖合同解除，双方均有损失
【基本案情】：
林某通过房产中介居间介绍，欲向王某购买房屋一套。双方签订了房屋买卖合同，约定购房定金5万元，首付款40万元，购房尾款以贷款形式支付，若林某未获得贷款机构批准，合同终止，林某支付的定金和购房款应如数返还，双方互不承担违约责任，居间方收取的所有费用不予退还。签约当天，林某支付了定金，后经出示《个人信用报告》咨询各大银行和房产中介，其信用状况无法办理贷款。随即林某通过微信要求中介代其与出卖人王某协商解除合同。中介虽告知王某购房人林某征信不良但未明确告知林某欲解除合同，王某仍期待合同继续履行。后在明确得知林某欲解除合同后，其认为林某未按时支付首付款系违约，不应退还定金。林某遂提起诉讼要求解除涉案房屋买卖合同并返还定金。
【裁判意见】：
一审法院认为，林某、王某及房产中介公司在约定的首付款支付日期前均已得知林某因征信问题无法办理购房贷款。在该情况下合同目的无法实现，林某停止支付首付款的行为不宜认定为违约，其支付的定金应当予以返还。二审法院经审理认为，林某已及时提供个人信用报告并通过中介与王某沟通后期解约事宜，涉案房屋买卖合同亦对无法办理贷款的情形约定非常明确，在此情况下，林某不支付首付款不属于违约。二审法院判决驳回上诉，维持原判。
【法官释法】：
本案争议的焦点问题是：林某的行为是否构成违约，其支付的定金应否予以返还。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护。本案中，林某、王某签订的房屋买卖合同合法有效，其中约定，若贷款无法办理，合同终止，林某支付的定金和购房款应如数返还，双方互不承担违约责任。林某得知其贷款无法办理后及时通知王某并依据该条款要求解除合同、返还定金，于法有据，王某主张林某违约，与合同约定相悖，未得到支持。从结果看，本案出卖人王某未能顺利出卖房屋，购房人林某支付的居间费用不退还，双方均遭受了损失。
现下，我国二手房交易比较普遍，为了顺利达成房产交易，出卖人和购房者均应在交易过程中持审慎态度，尽到注意义务。以本案为例，
首先，双方既然约定以贷款形式购买涉案房屋，在合同签订前双方就应对购房人的信用状况进行合理注意。
第二，双方在签订合同时即应当仔细审查合同内容，对合同中附条件解除的条款，例如本案购房人不能办理贷款则合同终止、双方互不承担违约责任的内容，均应当持有审慎的态度。
第三，在合同履行过程中，双方均应尽到必要注意义务，不可将所有事宜全部交托给中介，在出现问题时双方应积极进行沟通协商，尽量避免和减少因此给双方造成的损失。
这样，才能尽量避免本案类似纠纷的发生，减少买卖双方因此产生的不必要诉累。
82、房屋设计轻微变更，购房者能否解约——购房者解除商品房预售合同需符合解除条件
【基本案情】：
孙某为购买房屋与某房地产公司签订《商品房预售合同》，合同约定房屋为装修交付，同时约定房地产公司不得擅自变更该房屋的建筑设计，否则孙某有权单方面解除合同。合同签订后,孙某按约定支付了房款。在装修过程中，因该户型房屋主卧室空间较小，且窗户的面积较小，房地产公司在装修时将该户型房屋主卧室和阳台的间隔均进行了拆除。竣工验收后，房地产公司通知孙某收房，孙某拒绝接收房屋，并起诉房地产公司，要求解除商品房预售合同。
【裁判意见】：
一审法院认为，房地产公司在装修过程中对个别设计作出轻微变动，不影响安全，且房屋已通过竣工验收，符合交付条件，房地产公司违约程度显著轻微，不影响合同目的的实现，故判决驳回孙某解除合同的诉讼请求。二审法院经审理认为，房地产公司并未对房屋主体结构进行重大更改，孙某无证据证明变动影响其居住安全，不存在导致合同目的不能实现的严重情形。如孙某坚持不同意房地产公司作出上述变动，可要求恢复原状，房地产公司在答辩意见中亦表示可以恢复原状，孙某以此为由要求解除合同不当，法院不予支持。
【法官释法】：
本案争议的焦点问题在于房地产公司在装修时将主卧室隔断拆除，孙某是否有权解除双方买卖合同。《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民法典》对合同约定解除与法定解除的情形均作出明确规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”第五百六十三条第一款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，房地产公司在装修时拆除房屋主卧与阳台隔断的行为并未改变房屋主体承重结构，不影响居住安全，且增加了卧室的采光面积及房屋使用面积，客观上使业主受益，未达到合同目的不能实现之严重情形，故不存在合同约定/法定解除的事由，孙某无权要求解除合同。但即使是为业主考虑，房地产公司擅自改变原有房屋的设计也构成轻微违约，孙某可以要求房地产公司恢复原状。
因此，要积极促成商品房预售合同目的的实现，一方面，房地产开发企业应当严格按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，不得擅自变更规划、设计，如果经批准的变更导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同约定其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当及时通知购房者，由购房者决定是否退房；变更程度未达到上述情形的，房地产开发企业也应当及时与购房者进行沟通协调，避免产生不必要的纠纷。另一方面，购房者在买房时也要擦亮眼睛，在签订房屋预售合同时知悉房屋的结构型式，全面了解双方的权利义务，维护自身的合法权益。
十一、佛山中院：房屋买卖合同纠纷十大典型案例（2023年11月30日）
83、黄某与某教育公司、某房地产顾问公司房屋买卖合同纠纷——出卖人与中介机构隐瞒房屋交易重大信息构成共同欺诈
【基本案情】：
某教育公司通过购买取得涉案房屋所有权。某房地产顾问公司系某教育公司委托销售的中介机构。在某房地产顾问公司居间服务下，某教育公司就涉案房屋与黄某签订认购书。某房地产顾问公司代为收取了涉案房屋的首期款及购房定金。黄某办理按揭贷款申请时被银行告知涉案房屋为二手房。黄某以两公司存在欺诈为由诉请解除认购书，连带返还购房款及赔偿损失。
【裁判结果】：
法院经审查认为，某教育公司隐瞒涉案房屋已过户至其名下，又故意告知黄某涉案房屋系一手新房，使黄某在违背真实意思的情况下签订认购书，某教育公司的行为构成欺诈。某房地产顾问公司作为某教育公司委托的中介机构，对涉案房屋实为二手房屋的事实知悉，具有与某教育公司共同欺诈的意思联络。故两公司应向黄某连带承担返还购房款并赔偿资金占用损失的责任。
【典型意义】：
因购房者获取、辨别信息能力不足及出卖方存在隐瞒、夸大重大交易信息行为，造成房屋销售乱象丛生，损害了购房者的知情权及合法权益，加大了市场交易成本。本案通过对出卖方、中介销售行为的否定性评价，依法保护了购房者的合法权益，有助于净化房地产市场环境，促进房地产交易健康有序进行。
【案例来源】：佛山市中级人民法院2023年11月30日发布《房屋买卖合同纠纷十大典型案例》
84、刘某与某房地产公司及某银行商品房预售合同纠纷——合同因开发商原因解除，购房者对剩余贷款本息不承担清偿责任
【基本案情】：
刘某与某房地产公司签订商品房买卖合同后依约支付首期款，并与某银行签订贷款合同，该行已向某房地产公司发放贷款。后该房地产开发公司未依约交付房屋，达到合同约定的解除条件。刘某诉请解除商品房买卖合同及贷款合同，并要求某房地产公司退还购房款及利息并按约定支付违约金、向银行支付剩余贷款本息。
【裁判结果】：
法院经审查认为，依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二十五条第二款之规定：涉案《商品房买卖合同（预售）》《<商品房买卖合同>补充协议》已解除，某房地产公司应向刘某返还向其支付的房款以及向银行偿还的购房贷款，并支付利息。因刘某未取得房屋所有权也未直接收取购房贷款且对合同解除无过错，故其不应就剩余贷款本息向某银行承担连带责任。
【典型意义】：
本案涉及三方主体、法律关系多重交织，鉴于购房者对合同解除并无过错，为均衡各方利益，减轻当事人诉累，本案径直突破合同相对性，判决开发商直接向贷款银行偿还剩余贷款本息，购房者不负有返还剩余贷款本息的责任。该案对处理购房者、贷款银行以及开发商之间因按揭贷款买房产生的纠纷，具有很强的指导意义。
【案例来源】：佛山市中级人民法院2023年11月30日发布《房屋买卖合同纠纷十大典型案例》
85、陈某与某置业公司商品房预约合同纠纷——判断定金还是诚意金，须依据签约双方的意思表示而定
【基本案情】：
陈某与某置业公司协商房屋认购事宜，当日陈某以银行转账方式向某置业公司支付9999元。随后，陈某认为某置业公司销售过程中不诚信，没有告知购房款拆分合同及另行向其他公司支付款项，故不再与某置业公司签订合同。之后双方对涉案款项9999元性质发生争议，陈某诉至法院，请求某置业公司退还9999元。对于款项属于诚意金还是定金，双方各执一词。
【裁判结果】：
法院经审查认为，陈某单方在认购书上签字时，双方关于9999元性质并未明确，需要走审批流程获得某置业公司认可才确认该认购书效力，方能明确该笔款项性质。某置业公司其后向陈某开具的《收据》及在认购书上加盖公章对该合同效力予以追认也均发生在双方存在争议之后，不足以反映双方在陈某单方签订认购书时对所涉的内容均达成一致，此时陈某缴纳的9999元款项性质尚未具体明确，不宜认定为定金。
【典型意义】：
开发商以购房者事先支付诚意金、定金等名目可享受购房优惠的销售模式普遍存在。部分购房者向开发商或其关联公司支付非合同价款或性质不明的款项，发生争议后款项性质成为争议的核心。本案中，人民法院通过对案件细节抽丝剥茧的审查，对涉案款项的真实目的进行分析，最终认定涉案款项的性质，保护了购房者的合法权益，维护了房地产市场的正常经营秩序。
【案例来源】：佛山市中级人民法院2023年11月30日发布《房屋买卖合同纠纷十大典型案例》
86、冯某与某投资发展公司商品房预售合同纠纷——开发商未履行通知买受人接受商品房义务致使逾期交付的应承担违约责任
【基本案情】：
2016年7月29日，冯某与某投资发展公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定某投资发展公司应当在2016年8月30日前向冯某交付涉案房屋；应当在交付日期届满前10日书面送达冯某通知收楼。2016年11月16日，某投资发展公司向冯某发出《收楼通知书》。冯某诉请某投资发展公司向其支付逾期交房违约金。
【裁判结果】：
法院经审查认为，涉案房屋在约定的交房日期2016年8月30日已符合合同约定的交楼条件，但某投资发展公司未举证证明其于2016年8月30日前已通知冯某收楼，某投资发展公司于2016年11月16日才通知冯某于2016年11月30日前收楼，故某投资发展公司的行为构成迟延交楼。根据涉案合同约定，法院判令某投资发展公司向冯某支付违约金。
【典型意义】：
本案对开发商负有通知买受人接受商品房义务的处理具有一定的导向和借鉴作用。即使商品房在交付期限届满前符合交付条件的，开发商仍然负有通知义务，未履行该通知义务致使迟延交付应承担相应的违约责任。
【案例来源】：佛山市中级人民法院2023年11月30日发布《房屋买卖合同纠纷十大典型案例》
87、莫某与某置业公司商品房预售合同纠纷——不正当加重购房者责任的格式条款无效
【基本案情】：
2019年5月6日，某置业公司与莫某签订《商品房买卖合同（预售）》，约定莫某应在2019年5月6日前向银行申请办理银行按揭手续并按照按揭方式付款，其按揭申请未获得银行批准，应在按揭未获批准之日起六日内依照某置业公司认可的其他付款方式履行付款义务。之后，莫某按揭申请未获银行批准，亦未按上述约定付款期限向某置业公司支付购房款，某置业公司以莫某违约为由要求解除与其签订的商品房买卖合同，并要求莫某按照补充协议约定的房价款总额的20%支付违约金。
【裁判结果】：
法院经审查后认为，双方有关违约责任的约定明显不对等。某置业公司作为拟定格式合同的一方，约定莫某逾期付款的违约责任明显重于其逾期交房的违约责任，加重对方责任，对莫某显失公平，且未采取合理方式提请莫某注意，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定认定涉案《商品房买卖合同补充协议》有关买受人逾期付款致合同解除之违约责任条款依法应属无效。
【典型意义】：
本案立足公平原则，就开发商制定的明显加重购房者责任条款进行否定性法律评价，倡导开发商合法合规经营，充分保护了购房者的合法权益，促进房地产业平稳健康有序发展，助推经济社会高质量发展。
【案例来源】：佛山市中级人民法院2023年11月30日发布《房屋买卖合同纠纷十大典型案例》
88、某房产公司与刘某商品房预售合同纠纷——合同解除后，买受人应协助出卖人办理网签备案注销手续
【基本案情】：
2017年12月22日，某房产公司与刘某签订《商品房买卖合同（预售）》（含附件）及补充协议约定刘某采用分期方式支付购房款。刘某支付首期款后，一直未支付剩余购房款。某房产公司诉请解除与刘某签订的《商品房买卖合同（预售）》及相关的补充协议，并要求其配合办理注销商品房买卖合同网上备案、登记所有手续等。
【裁判结果】：
法院经审查认为，根据佛山地区商品房交易习惯可知涉案合同已经进行了备案，即使涉案商品房买卖合同解除，但由于网签合同未办理注销手续，客观上也造成某房产公司无法另行销售涉案商品房的事实。涉案商品房买卖合同经法院判决解除，且某房产公司、刘某双方对此均无异议，刘某应根据交易习惯履行协助义务配合办理网签合同注销手续。
【典型意义】：
当前，佛山地区已经全面推行房屋交易合同线上签订即时备案。开发商注销网签合同需要买受人协助的，依据交易惯例和诚信原则买受人应当予以协助，该协助义务属于买受人应尽的附随义务，否则将会造成房源被锁定开发商无法另行销售不利局面。本案中，人民法院基于交易惯例认定买受人应在限定期限内履行协助注销义务，系对诚实信用原则的具体适用，同时避免了开发商损失不断扩大，促进了房屋周转流通，提升了社会资源的利用效率。
【案例来源】：佛山市中级人民法院2023年11月30日发布《房屋买卖合同纠纷十大典型案例》
89、陈某与某房地产公司商品房预售合同纠纷——开发商将购房款汇入非监管账户造成逾期交付的，应承担逾期交付违约责任
【基本案情】：
陈某与某房地产公司签订《商品房预售合同》，约定房屋交付时间为2022年6月30日。合同签订后，陈某以按揭贷款方式支付剩余购房款。某房地产公司指示贷款银行汇入该司其他银行账户而未汇入相关商品买卖合同约定收款账户即该项目预售款资金监管账户。某房地产公司于2023年5月31日方取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。陈某起诉某房地产公司承担迟延交付房屋违约责任，某房地产公司主张因新冠疫情顺延交付时间和免除逾期交付房屋违约责任。
【裁判结果】：
法院经审查认为，合同约定某房地产公司应于2022年6月30日前向陈某交付涉案房屋，涉案房屋于2023年6月12日才交付，因某房地产公司就涉案房屋所在项目存在大量按揭贷款资金未依规汇入预售资金监管账户逃避监管从而影响项目开发进度，某房地产公司逾期交付房屋构成违约，应向陈某承担逾期交付房屋的违约责任。
【典型意义】：
商品房预售资金应专项用于工程建设，这是商品房能够建成，购房者取得房屋的根本保障。本案中人民法院通过对开发商挪用监管资金的查明以及否认疫情抗辩的认定，以不利于开发商的裁判导向，引导开发商将商品房预售资金汇入资金监管账户专项用于工程建设，保障商品房能够保质按时建成，从而维护购房者的根本利益，促进房地产市场健康有序发展。
【案例来源】：佛山市中级人民法院2023年11月30日发布《房屋买卖合同纠纷十大典型案例》
90、李某与某置业公司商品房预售合同纠纷——商品房销售由预售转为现售导致预售合同无法履行，购房者有权解除合同
【基本案情】：
2021年4月23日，李某与某置业公司签订认购书，并向某置业公司支付定金20000元。2021年10月7日，双方签订商品房买卖合同约定李某采取银行按揭贷款方式支付剩余房款，2022年4月30日前交付涉案房屋。2021年10月26日，涉案房屋办理首次确权登记。李某在办理按揭贷款申请时，因被银行告知其需要与某置业公司重新签订一份现售合同。开发商直至2022年4月6日未与李某签订现售合同。故李某诉至法院，请求解除商品房预售合同，返还首付款及利息等。
【裁判结果】：
法院经审查认为，《商品房买卖合同（预售）》签订后，因某置业公司为涉案房屋办理了首次确权登记，导致李某在办理银行按揭贷款时被拒绝，银行方告知李某需与某置业公司重新签订现售合同。李某得知需重新签订现售合同后，积极与某置业公司协商，催促某置业公司尽快签订现售合同，但某置业公司一直未与李某签订现售合同，且未告知李某未能签订现售合同的真实原因（涉案房屋因办理首次确权登记需转为现售，但某置业公司暂未取得现售备案证明），李某有权解除商品房买卖合同。
【典型意义】：
本案通过分析论证开发商的过错行为，制裁开发商违约失信行为，依法认定其构成根本违约，维护了购房者是否选择继续履行合同的权利，保障购房者的合法利益，促进房地产秩序健康、有序形成。
【案例来源】：佛山市中级人民法院2023年11月30日发布《房屋买卖合同纠纷十大典型案例》
91、张某等人与某置业公司商品房预售合同系列纠纷——合同明确房屋办公用途的，购房者以商改住为由诉请解除合同的不予支持
【基本案情】：
张某等人与某置业公司签订认购书，张某等人在该认购书“该产品属于商办性质”处签名。双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋的规划用途为办公。张某等人起诉主张某置业公司将办公室包装为具有居住功能的公寓或住宅进行销售，导致其在被欺诈或重大误解的情况下签订了商品房买卖合同，请求解除合同，返还购房款等费用，赔偿损失。某置业公司主张其不存在欺诈、隐瞒，张某等人购房时知道或应当知道涉案房屋的商办性质。
【裁判结果】：
法院经审查认为，认购书明确涉案房屋属于“商办性质”，《商品房买卖合同》约定涉案房屋的规划用途为“办公”，《写字楼使用说明书》《写字楼质量保证书》《商品房装修改造协议书》及相关《装修改造图》《交楼标准（装修）》亦明确涉案房屋为“写字楼”或“办公室”，均有张某等人签名确认。因此，张某等人在签订合同时明确知悉涉案房屋的性质和用途，故商品房买卖合同及补充协议是签约双方真实意思表示，合法有效。
【典型意义】：
本案是一起典型的购房者主张开发商虚假宣传所引发的纠纷。透过该案可知，开发商对房屋进行商业宣传时应客观、如实、全面，杜绝使用虚假或引人误解的信息，主动履行交易风险告知义务。同时，购房者应重视合同文本约定的内容，明晰房屋性质用途。
【案例来源】：佛山市中级人民法院2023年11月30日发布《房屋买卖合同纠纷十大典型案例》
92、梁某与某房地产公司合同纠纷案——众筹资金成立房地产公司开发建设项目并根据投资额取得项目对应房产，其法律关系应认定为合作开发房地产合同关系
【基本案情】：
梁某与他人投资设立盈某公司等公司，并以上述公司为股东设立众某公司开发建设总部大厦。后梁某陆续向众某公司投资并签订《大厦房间分配确认表》。2019年4月，大厦竣工验收合格。2019年5月，众某公司取得房地产开发企业资质。后梁某与众某公司就后续建设款项事宜产生争议。后梁某诉至法院，请求解除房屋买卖合同，返还购房款并支付利息。
【裁判结果】：
本案争议的焦点为梁某与某房地产公司是否系房屋买卖合同关系。法院经审查认为，梁某和盈某公司之间不存在代持关系，梁某与众某公司之间存在间接持股关系。梁某的股东权益是根据其实际出资额确定，不锈钢总部大厦项目是其股东权益的一部分，股东的实际出资额是根据开发建设成本进行摊派并等比例增加。故梁某的出资实际系对盈某公司的出资，以获得盈某公司股权及对应的“不锈钢总部大厦项目”投资权益。梁某主张其与众某公司系房屋买卖合同关系理由不能成立。
【典型意义】：
本案是由行业协会联合打造总部大厦商业体，由会员众筹资金成立房地产公司负责项目开发，最终由会员按照投资股数取得对应房间的房地产权证所引发的纠纷。本案二审法院综合全案相关证据及事实，依法准确界定合同性质，正确适用法律，既维护了投资者合法权益，有效保障了不锈钢总部大厦正常运营，实现了合作方双赢，以高质量司法服务保障佛山制造业高质量发展。
【案例来源】：佛山中院发布《房屋买卖合同纠纷案件审判白皮书（2019-2022》及十大典型案例
十二、重庆三中院：房屋买卖典型案例（2024年11月4日）
93、王某与某地产公司房屋买卖合同纠纷案
【裁判要旨】：
合同约定单方解除权条件不成就时，守约方发出的解除通知不具有解除效力，但可作为协商解除要约，守约方在违约方未作回应时，可撤回解除要约并要求违约方继续履行、承担违约责任。
【基本案情】：
2021年11月18日，原告王某与被告某地产公司签订《商品房买卖合同》，约定地产公司将其开发的仙女山上某度假房以二十八万余元的价格售卖给王某，合同签订后，王某在合同约定的时间内全款支付了购房款及其他相关费用。合同约定，王某交齐购房款及其他费用后，地产公司应当于2021年11月24日前，将房屋交付王某使用，若逾期交房，逾期90天内由地产公司赔付日万分之一违约金，逾期超90天，王某有单方解除权，合同解除后，王某有权请求退还全部购房款并请求赔付日万分之一违约金。截至2021年12月15日，地产公司未向王某交付该房屋，王某于当日向地产公司寄送退房申请书，请求退还该房屋的购房款及其他费用，明确表示放弃房屋购买，地产公司未予回应。2022年2月22日，王某委托律师按照合同约定的联系地址向地产公司寄送通知函，函件中又要求地产公司交付房屋并赔偿违约金，地产公司拒收了该函件。2022年3月17日，王某向法院起诉，请求判决地产公司交付房屋、办理过户并赔偿违约金。庭审过程中，地产公司认可了王某的退房申请，王某坚持要履行合同。
【裁判结果】：
重庆市武隆区人民法院认为，从解约条款看，因王某申请退房时，地产公司交房逾期尚未达90日，此时王某不具有合同约定的单方解除权，无法通过通知方式解除合同；从协议解除来看，地产公司收到退房申请后，并未回复王某以达成合同解除的合意，也并未以退还房款的事实行为作出协议解除合同的意思表示；从法定解除来看，该房屋所有权无争议，房屋上无其他权利负担，合同目的并非不能实现，且双方当事人并未举示证据证明该合同具有法定解除情形。综上，该合同有效且未被解除，判决地产公司向王某交付房屋、办理过户并赔偿违约金。一审判决后，地产公司上诉，但未在法定期间缴纳上诉费，重庆市第三中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
【典型意义】：
本案系服务武隆旅游第三次创业的典型案例。本案清晰查明了双方意思表示及其变化、综合分析了合同解除的各项要件、综合考量了守约方购房人趋利避害的心路历程，在武隆旅游第三次创业的背景下，通过判决以案释法、以案释理，合法、有效地保护了旅游地产购房人、守约方当事人的利益，给旅游地产购房人、投资人吃下定心丸，惩戒了不诚信的违约行为，彰显了人民法院维护公平正义、服务经济发展大局的坚定决心。
94、黄某芬与皮某联、重庆某营销策划公司房屋买卖合同纠纷案
【裁判要旨】：
出卖人对仅办理预告登记且不在自己名下的房屋对外出售，因其无处分权造成合同不能履行时，应按照合同约定对购买人承担相应的违约责任。作为专业从事提供房屋买卖合同订立的中介服务公司，在未审查房产信息的情况下就组织双方当事人签订案涉房屋买卖合同存在过错，应当退还中介服务费。
【基本案情】：
2021年2月19日，皮某联（卖方/甲方）与黄某芬（买方/乙方）、重庆某营销策划公司（中介服务见证方/丙方）签订一份《房地产买卖合同》，约定甲方自愿将其所拥有的房屋及房屋所占土地使用权（以下简称房地产）出售给乙方，合同约定成交价格为464216元，付款方式为分五次付清房价款。同时约定如该房地产无法交付使用、合同不能履行则视为甲方违约并承担全部违约责任。黄某芬分三次向皮某联付款共计129892元。黄某芬向重庆某营销策划公司支付中介费4600元。后黄某芬了解到，皮某联所卖房屋根本不存在，其购房目的根本无法实现，遂提起诉讼。
【裁判结果】：
重庆市南川区人民法院认为，案涉房屋目前仅办理预告登记，且既未预告登记在原告名下也未预告登记在被告名下，也无证据证明被告对该房屋享有相应的处分权。被告作为出卖方，已经无法按照房屋买卖合同的约定履行合同义务，原告的合同目的无法实现，故原告主张解除双方签订的房屋买卖合同的诉求，予以支持。作为出卖方的被告应当返还原告已经缴纳的购房款并支付违约金。重庆某营销策划公司作为专业从事提供房屋买卖合同订立的媒介服务主体，应对当事人订立房屋买卖合同所需手续及主体资格具有审查及注意义务，但至今没有证据证明房屋出卖方享有案涉房屋的处分权，重庆某营销策划公司在未审查房产信息的情况下就组织原告与被告签订案涉房屋买卖合同存在过错，故对原告要求退还中介费4600元的请求，予以支持。宣判后，双方均未提起上诉，判决已生效。
【典型意义】：
本案是认定房屋出卖人利用“空白房屋”虚假出卖而承担违约责任的典型案例。本案中，原、被告作为房屋买卖的双方，均享有平等的市场主体地位，双方应诚实地告知对方交易信息，应秉持诚信、恪守承诺全面履行合同。被告在明知其不是案涉房屋实际权利人的情况下仍然与原告签订买卖合同并收取购房款和定金，导致原告缴纳购房款后无法实现房屋交付合同目的。法院依法判决房屋出卖方退还购买款并承担违约责任，中介服务公司退还中介费，保障了房屋买受人的合法权益。本案的裁判，对于维护房地产交易市场正常秩序，倡导诚信的社会主义核心价值观有重要意义。
95、李某等与重庆某房产经纪公司、钟某等房屋买卖合同纠纷案
【裁判要旨】：
在订立房屋买卖合同的过程中，售房者应主动全面向购房者披露房屋重要信息，如售房者故意隐瞒房屋信息，致使购房者在违背真实意思的情况下购买房屋，购房者在知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，请求撤销《房屋买卖合同》并退还已付购房款，依法予以支持。
【基本案情】：
重庆某房产经纪公司、钟某受柳某委托代为出售房屋，柳某将房屋内有人死亡的情况告知了房产经纪公司和钟某。在磋商过程中，李某曾向房产经纪公司及钟某询问该房屋是否发生过死人或者其他不好事情，但房产经纪公司及钟某为了促成交易，故意隐瞒曾有人在房屋内死亡的情况，使李某在不知情的情况下与柳某签订《房屋买卖合同》，购买该房屋，并办理了产权变更登记。李某诉至法院要求撤销《房屋买卖合同》并退还房款等。
【裁判结果】：
重庆市丰都县人民法院认为，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。重庆某房产经纪公司、钟某受柳某委托代为出售案涉房屋，其因出售房屋产生的相应法律后果依法应由柳某承担。在洽谈交易过程中，房产经纪公司及钟某为了促成交易，故意隐瞒了柳某之女在案涉房屋因病死亡的事实，使李某在不知情的情况下与柳某签订了《房屋买卖合同》。李某有权在知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。民事法律行为被撤销后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还。故对李某要求撤销《房屋买卖合同》并退还房款的主张予以支持。
【典型意义】：
本案是关于房屋买卖中房屋瑕疵信息披露的典型案例。居住用房具有重要的现实意义和精神意义，在房屋交易中，若存在非正常死亡的情况，势必会影响房屋的价值和购房人的购买意愿。依据诚实信用原则和对传统风俗的尊重，出卖人负有将非正常死亡的情况向购房人如实披露的义务，如出卖人未告知房屋的该情形，购房人可以基于民法典的相关规定主张出卖人以欺诈手段，使自己在违背真实意思的情况下实施购房的行为，可主张撤销合同并要求出卖人承担相应赔偿责任。
96、管某某与唐某、重庆某公司房屋买卖合同纠纷案
【裁判要旨】：
售房者与购房者签订《房屋买卖合同》，且购房者已经按照合同约定支付定金和部分购房款后，未经购房者同意，擅自以部分事项未协商一致为由，主动退还购房者已经支付的全部款项，其行为应当视为不同意继续履行签订的《房屋买卖合同》，构成违约。购房者要求解除《房屋买卖合同》，售房者双倍返还定金的主张应予以支持。
【基本案情】：
唐某系重庆某公司法定代表人，唐某将其名下登记坐落在某旅游区内的房屋委托重庆某公司对外销售。重庆某公司以房屋自带花园为噱头进行宣传，诱导购房者买房。2022年8月27日，重庆某公司与管某某签订《房屋买卖合同》，约定管某某以50万元的价格购买前述房屋，合同签订之日由管某某支付定金3万元及同月30日前支付购房款人民币2万元等内容。合同签订后，管某某按约分两次共计支付了5万元。同月31日，重庆某公司以双方对前述房屋侧花园的使用未达成一致为由，主动退回5万元至管某某银行账户，并备注为退购房定金。管某某故诉至法院，要求唐某及重庆某公司返还定金5万元。庭审中，重庆某公司表示愿意承担因案涉《房屋买卖合同》产生的相关法律责任。
【裁判结果】：
重庆市丰都县人民法院认为，管某某与重庆某公司签订案涉房屋买卖合同合法有效，双方应当按约享有权利和履行义务。合同签订后，重庆某公司擅自以双方对侧花园的使用未达成一致为由将已收取的款项退回给管某某的行为，应视为不同意继续履行合同，已构成违约。在此情形下，管某某不同意再继续履行合同，应当视为《房屋买卖合同》因重庆某公司的违约行为导致解除。唐某委托重庆某公司对外销售房屋，因销售行为产生的法律后果依法应由唐某承担。重庆某公司自愿承担因案涉《房屋买卖合同》产生的相关法律责任，故其应与唐某承担连带责任。结合案涉《房屋买卖合同》明确约定购房定金为3万元，遂判决唐某还应当根据定金双倍返还原则返还给管某某购房定金3万元，重庆某公司承担连带支付责任，并驳回管某某其余诉讼请求。后唐某、重庆某公司不服，提起上诉，重庆市第三中级人民法院判决驳回上诉维持原判。
【典型意义】：
在旅游地产行业进入促销时代的大环境下，旅游地产公司工作人员基于对业绩的提升，往往在促销过程中以明示、暗示、承诺等方式向购买意向者推荐标的房屋之外的附加价值，购买意向者往往会对此加以畅想，而心怡于所推荐的房产。但在实践中，这些所谓的附加价值，通常都是“非法”的，往往伴随着违章搭建、侵占公共区域的属性。同时，在签订房屋买卖正式合同时，旅游地产销售公司往往会以各种各样的理由告知购房者，附加价值部分无法明确载入双方之间的买卖合同，由此为后续埋下了易引发纠纷的隐患。本案中，重庆某公司在与管某某就标的房屋侧花园的使用未达成一致的情形下，擅自退还管某某已支付的购房定金及部分购房款，导致案涉房屋买卖合同的解除，触发定金罚则条款的适用。本案裁判一方面对于保障购房消费者的合法权益有着积极意义，另一方面对旅游地产商加强自身管理、合法销售也起到一定的警示作用。
97、重庆市某房地产开发有限公司与郑某房屋买卖合同纠纷
【裁判要旨】：
开发商销售人员因房屋差价问题与购房者达成减免一定期间内物业费的协议，购房者有理由相信销售人员的上述行为系代表开发商的职务行为，即使开发商后续内部审批未通过也应不影响该协议的法律效力，该协议对开发商有约束力，开发商应当遵循诚信原则，履行承担购房人一定期间物业费的相应义务。
【基本案情】：
2019年9月，郑某得知重庆某房地产开发公司开发的住宅项目在搞促销活动后，初步选定了该住宅项目中的一套房屋并支付了定金，随后重庆某房地产开发公司销售人员通过微信告知郑某“目前房屋价格确实是最低的了，下个月折扣全部收回。”郑某基于害怕该房屋折扣被取消的心理，于同年9月27日与重庆某房地产开发公司签订了《重庆市商品房买卖合同》。事后，郑某发现不同单元但相同楼幢相同楼层相同户型的房屋的差价即高达137286元，且购买时间为2019年10月1日。为此，郑某要求重庆某房地产开发公司退回购房款差价部分。重庆某房地产开发公司销售人员与郑某经协商后达成了为郑某减免5年物业服务费26344.5元的协议，并通过内部工作网向相关部门及领导逐一请示。最终由于重庆某房地产开发公司未通过审批，双方协商未果，郑某遂诉至重庆市涪陵区人民法院。重庆市涪陵区人民法院判决重庆某房地产开发公司支付郑某物业减免费26344.5元。重庆某房地产开发公司不服，提起上诉。
【裁判结果】：
重庆市第三中级人民法院认为，重庆某房地产开发公司相关销售人员因房屋差价问题与郑某达成减免5年物业费26344.5元的协议，郑某有理由相信重庆某房地产开发公司相关销售人员的上述行为系代表重庆某房地产开发公司的职务行为，即使重庆某房地产开发公司内部审批未通过也不影响该协议的法律效力。故重庆某房地产开发公司、郑某达成该公司减免郑某5年物业服务费26344.5元的协议合法有效。判决驳回上诉，维持原判。
【典型意义】：
商品房交易过程中，开发商销售人员为了销售业绩，往往会过度营销甚至虚假宣传，但在购房人购买商品房后，开发商却找各种借口不履行承诺。本案中，开发商销售人员承诺该房屋为最低价，且下个月就会收回折扣，为此购房人基于对开发商销售人员的信赖而放弃了等待时机或选择其他房源的机会，但签订合同后仅3天，与其相邻的同户型的房屋的差价即高达137286元，开发商不履行承诺的行为违背了诚信经营的社会主义核心价值观，由此达成的减免协议应视为开发商自愿承担购房人一定期间物业费的意思表示。人民法院依法判决开发商支付购房人物业减免费，有助于提振市场消费信心，对推动构建诚信有序的商品房交易市场秩序具有积极意义。
98、杜某甲、况某某与杜某乙、杜某丙房屋买卖合同纠纷案
【裁判要旨】：
近亲属之间签订的房屋买卖合同明显不符合房屋买卖交易习惯的情况下，应全面客观审核证据、综合评判案件事实，以准确认定双方当事人之间的真实法律关系，从而确定合同履行法律后果。
【基本案情】：
杜某甲、况某某系夫妻，持有永某房地产公司全部股权；杜某乙系杜某甲、况某某之子，杜某丙系杜某乙之女，系杜某甲、况某某之孙女。
2016年12月6日，因永某房地产公司要处置存量房产，杜某乙向杜某甲、况某某出具付款承诺书，载明以其女杜某丙名义以12万元购买公司名下的存量房屋9处，考虑到过户费用，请求先将房屋产权过户给女儿杜某丙，产权证由杜某甲、况某某保管，继续占有或出租。杜某乙保证在杜某丙成年（18岁）前将房款付清；到期未能收到房款，杜某甲、况某某可随时解除房屋买卖合同，收回产权等。2016年12月23日，永某房地产公司与杜某丙，签订九份格式相同的房屋买卖合同，双方约定杜某丙以总价115万元购买属于永某房地产有限公司九套房产，均约定于2016年12月10日前一次性付清，逾期付款超3日，永某房地产公司有权解除合同。杜某乙作为杜某丙的代表人签字。嗣后，房屋权属均变更登记到杜某丙名下。永某房地产公司记账凭证记载杜某丙欠付公司其他应收款120.5万元。2017年10月永某房地产公司解散，清算报告未记载对杜某丙享有债权；永某房地产公司向工商登记机关提交《公司注销登记申请书》，载明债权债务已清理完毕。公司已被工商登记机关准予注销登记。
2023年9月，杜某甲、况某某向杜某乙、杜某丙发出《解除房屋买卖合同的通知》，以因案涉房屋未交付，一直由杜某甲、况某某实际控制并出租，杜某丙系未成年，购房合同签订人杜某乙未缴纳房款的行为已属于重大违约，请求解除案涉房屋买卖合同，并收回房屋产权，并据此提起诉讼。
【裁判结果】：
重庆市涪陵区人民法院认为，首先，案涉付款承诺书系杜某乙于2016年12月6日向杜某甲、况某某出具，形成时间在房屋买卖合同签订前及主体、付款期间明显不一致，不应对杜某丙发生法律效力。其次，案涉九份房屋买卖合同的合同相对方为永某房地产公司和杜某丙，合同内容不违反法律规定，合法有效，双方权利义务、违约责任应以房屋买卖合同为准。最后，2016年12月23日签订的案涉九份房屋买卖合同在签订之日已经超过约定付款期限，但双方仍签订合同并完成过户手续；且永某房地产公司记账凭证未载明杜某丙欠付房款，公司清算报告中未载明对杜某丙享有债权，公司注销登记申请书中亦表明债权债务清理完毕。结合杜某甲、况某某系杜某丙爷爷、奶奶的特殊关系，以及此前未主张购房款等事实，可以认定永某房地产公司在注销时以行为表明其放弃要求杜某丙支付案涉房屋购房款的权利，故杜某甲和况某某无权要求解除合同，亦不享有法定解除权。综上，永某房地产公司与杜某丙签订的案涉房屋买卖合同名为买卖合同，实为永某房地产公司的股东杜某甲、况某某基于与杜某丙之间的亲属关系而签订的赠予合同，且已实际履行完毕。重庆市涪陵区人民法院判决驳回杜某甲、况某某的诉讼请求。被告杜某乙不服，提起上诉，重庆市第三中级人民法院驳回上诉、维持原判。
【典型意义】：
本案是运用“穿透式审判思维”在房屋买卖合同约定中探查合同真实意思表示的典型案例。本案来源于爷爷、奶奶将其公司所有房屋售卖给孙女,但在房屋买卖合同签订时，合同付款期限已处于违约情形；其后7年间，爷爷、奶奶从未向孙女主张权利；后因家庭发生矛盾，爷爷、奶奶起诉儿子、孙女解除房屋买卖合同，归还房产。本案裁判通过分析房屋买卖合同内容，探查当事人真意，综合判断采信证据，整体评判案件全貌，认定案涉九份房屋买卖合同名为房屋买卖合同，实为基于亲属关系为达赠予目的的合同，且该合同已实际履行完毕，故判决驳回原告的诉讼请求，实现了办案的政治效果、社会效果和法律效果相统一。
十三、即墨法院：房屋买卖合同纠纷典型案例（2023年01月30日）
99、恶意抵押房产行为无效——李某诉黄某吉、黄某辉、第三人某银行青岛分行房屋买卖合同纠纷案
【基本案情】：
2015年，李某通过黄某吉的儿子黄某成购买黄某吉位于即墨古城的回迁房一处，随后李某一家四口装修入住。2019年11月黄某吉向法院提起诉讼，要求确认李某与黄某成签订的房屋买卖合同无效，法院经审理驳回黄某吉的诉讼请求。2021年4月，黄某吉办理了涉案房屋产权登记，5月份黄某吉与黄某辉（黄某吉的孙女、黄某成的女儿）签订二手房买卖合同并将房屋过户至黄某辉名下，5月底黄某辉以该房屋在某银行青岛分行办理贷款抵押，贷款80万元。李某为维护自身合法权益，诉至法院，要求确认黄某吉与黄某辉之间的二手房买卖协议无效，房屋恢复登记到黄某吉名下，黄某吉、黄某辉协助其办理过户手续；涤除某银行青岛分行的抵押登记。
【裁判结果】：
李某与黄某成签订购房合同的时间为2015年11月。黄某吉在法院起诉要求确认李某与黄某成之间购房合同无效的时间为2019年11月，可见黄某吉在2019年11月之前已经知晓涉案房屋已经出售给李某。黄某辉在李某与黄某成签订的房屋买卖合同上签字，其亦清楚涉案房屋已经出售的事实。黄某吉、黄某成、黄某辉祖孙三人在知晓涉案房屋已经出售的情况下仍然将房屋办理产权登记后过户给黄某辉，其行为属于恶意串通，黄某辉不顾房屋已经出售的事实将房屋抵押，其行为明显违反诚实信用原则及公序良俗，严重损害购房人李某的合法权益。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条的规定“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”因此黄某吉与黄某辉签订的二手房买卖协议无效，黄某辉应当将涉案房屋过户回黄某吉名下。
第三人某银行青岛分行虽称不知情涉案房屋已经出售的事实，但是作为专业金融机构，出于防范贷款风险的考虑，应当按照法律、法规或行业规则、惯例对黄某辉提供的抵押物进行实地调查。第三人虽提交实地查看照片，但其提交的照片显示的房屋与法院实地查看的房屋户型、装修等完全不同。第三人在办理抵押贷款时存在重大过错，其权益不能优先于依照约定付清大部分购房款且已经合法占有使用涉案房屋的购房人李某，为维护社会公平正义、坚持诚实守信原则，法院判令撤销银行在涉案房屋上设定的抵押权。
【法官释法】：
近几年法院审理多起卖房后恶意抵押或者恶意转让的案件，恶意抵押或转让的行为严重违背诚实信用原则和社会主义核心价值观的要求，不利于房地产交易市场的稳定。法院坚持诚实信用和维护社会公序良俗的审判理念，坚决打击恶意破坏交易秩序的行为，同时也给银行或者小额贷款机构等金融机构敲响警钟，在办理抵押登记时一定要严格核实抵押物的产权、现状等情况，避免类似纠纷再次发生。
100、同村村民买卖宅基地房屋合同有效,但办理登记过户需符合行政审批条件——王某诉程某某、刘小某房屋买卖合同纠纷案
【基本案情】：
2001年，王某与刘某签订房屋买卖协议，刘某将位于田横镇某村的宅基地房屋三间卖给王某，双方签订房屋买卖协议，房款当场支付，房屋亦交付使用。后刘某去世，王某及王某之子王小某多次要求刘某之妻程某某、之子刘小某协助办理房屋过户手续，其拒不协助，王某遂提起诉讼，要求确认房屋买卖协议有效，并要求程某某和刘小某协助办理房屋所占用的集体土地使用权的过户手续。
【裁判结果】：
关于房屋买卖协议的效力问题，经法院对协议执笔人陈某进行调查，陈某称该份协议是其执笔书写的，内容属实。并有村委出具的证明一份，可以证明2001年刘某与本村村民王某订立房屋买卖契约约定，自愿将涉案房屋三间有偿转让与王某名下居住所有，并向村委申请办理宅基地使用权变更登记。法院认为，买卖协议签订的双方为同村村民，协议内容系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于王小某要求被告协助办理过户的问题，本案涉及农村宅基上房屋买卖，该类房屋买卖的变更登记情况涉及国家对集体土地的管理政策，需要有相关行政机关进行审查、审批，符合条件的予以办理变更登记，不符合规定的不予办理。故该请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，法院不予处理。
【法官释法】：
《中华人民共和国合同法》（合同法虽已废止，但本案合同发生于民法典施行前，仍适应合同法规定）第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国土地管理法》第十四条第一款规定：“土地所有权和使用权有争议的，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。”因此，关于农村房屋买卖合同的效力问题，适用合同法的相关规定，合同系当事人的真实意思表示并不违反法律法规强制性规定的，合法有效。同时，考虑到宅基地房屋的特殊性及我国对集体土地的管理政策，在合同有效的情况下，双方办理过户手续应由有关行政机关进行审批，不属于人民法院的受理范围，当事人通过诉讼并不能解决农村宅基地房的过户登记问题。
101、房子卖了20年，反悔？不行——董某诉张某房屋买卖合同纠纷案
【基本案情】：
1999年12月，张某与董某签订房屋买卖协议，约定张某作价1000元将其在村里的老房子卖给同村的董某，董某及家人一直在该房中居住使用。后随着经济的发展，房价飙升，张某认为当初房价过低，决定毁约，不再配合董某办理相关过户登记手续。董某遂提起诉讼，要求确认双方签订的房屋买卖协议合法有效。
【裁判结果】：
张某与董某作为同村居民，经人介绍及见证签订了房屋买卖协议，张某交付了房屋、董某支付了购房款并一直在房屋中居住。法院经审理认为，房屋买卖协议是张某与董某的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行，故判决确认双方签订的房屋买卖协议合法有效。
【法官释法】：
民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。双方当事人在自愿平等基础上签订买卖协议，协议效力受法律保护，对双方当事人具有约束力。虽然房屋价格随市场行情的变化而变化，但一旦约定好价格签订了合同则不能再反悔。作为守法公民不应见利忘义，丧失诚信。房子已出卖，理应诚信履行协助过户的义务。
102、子代父出卖拆迁安置房构成表见代理合法有效——姜某诉孙某甲、孙某乙房屋买卖合同纠纷案
【基本案情】：
2016年，姜某与孙某乙签订房地产买卖契约，约定：孙某乙系孙某甲之子，代孙某甲签订合同。孙某甲将其名下即墨古城片区某安置区某户住房出售给姜某，价款为46万元，并约定了定金、首付款的支付时间点，尾款6万元过户当日支付。合同签订后，姜某依约支付了孙某乙定金和首付款共计40万元，并占有使用了涉案房屋。2018年某日，孙某乙为姜某出具收条一份，载明孙某乙自姜某处取走涉案房屋房号确认书原件1份，用于办理产权证，产权人孙某乙保证办理下产权证后3个工作日内必须配合姜某办理过户手续。该房屋回迁房号确认书载明涉案房屋产权人孙某甲，代理人孙某乙，确认时间2015年。经查，涉案房屋已于2018年某日办理网签。后因孙某甲、孙某乙一直未协助办理房屋过户手续，姜某诉至法院，孙某甲辩称其对孙某乙的卖房行为未授权、不知情。
【裁判结果】：
《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”首先，孙某甲与孙某乙系父子关系，孙某乙与姜某签订案涉房地产买卖契约时孙某甲已年逾七十，房号确认书上登记的产权人为孙某甲、代理人为孙某乙，孙某乙曾给姜某提供房号确认书原件，且交付姜某涉案房屋钥匙，具有使姜某相信孙某乙代理孙某甲处理房屋事宜的权利外观；其次，房地产买卖契约约定的房屋价格符合当时的市场价格，姜某已经按照合同约定支付购房款共计40万元，并将剩余6万元支付至法院账户，房屋已经交付姜某占有使用五六年，期间孙某甲、孙某乙均未向姜某提出异议，故法院审理后认定房地产买卖契约系当事人的真实意思表示、合法有效，被告孙某甲作为涉案房屋的权利人应当履行过户义务。
【法官释法】：
司法实践中，涉及拆迁房屋买卖纠纷时，往往呈现本案纠纷的特点：1.房屋产权人往往是年龄较大的父母老人，为房屋买卖便利，往往系子女代父母办理签订合同、交付房屋、收取房款等事宜；2.房价整体形势较多年前为上涨状态，签订买卖合同多年后待拆迁房屋能办理过户手续时，卖方常常以未授权、不知情而主张合同无效或者以实际交付房屋面积多于合同约定要求买方以高价补足差额，进而拿捏买方拒不配合办理过户。法院在综合考虑买卖房屋的具体情节基础上，判断代理人是否具有代理权限或者是否构成表见代理，判断买卖合同是否系当事人的真实意思表示，进而做出合同效力的认定。
【案例来源】：青岛市即墨区人民法院2023年01月30日发布房屋买卖合同纠纷典型案例
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