一起撤销抵押登记的行政诉讼案，经过太原李广成律师的成功代理，二审法院依法撤销一审法院驳回起诉的裁定，并指令一审法院继续审理。
本案中，第三人为了其借款担保，在委托人不知情的情况下，将其已出售给委托人的房产抵押给出借人，后第三人未能按期偿还借款，出借人将第三人诉至法院，要求其偿还借款并主张对抵押房产行使抵押权，此时，委托人才得知其房屋被第三人抵押给出借人，且可能被判决用于履行债务，于是，委托人申请加入该诉讼当中。该案经过一审、二审、再审，最终高级法院认定出借人对案涉房屋具有抵押权。委托人认为第三人在其不知情的情况下，将已经出售自己的房产抵押给他人用于借款担保，某市规划和自然资源局作出的抵押登记行为存在未尽审查义务、程序违法等行为，侵害了委托人的合法权益，遂将某市规划和自然资源局诉至法院，要求撤销抵押登记。一审法院以委托人的起诉超过了法定起诉期限为由，裁定驳回起诉。
委托人不服一审裁定，找到李广成律师代理二审。李广成律师查阅案卷材料后认为，虽然委托人起诉时距抵押登记行为作出已超过一年时间，但本案情况特殊，需要考虑因法院诉讼程序对委托人认识所造成的影响，该段时间系不属于因委托人自身原因所导致的期限耽误，应当从法定起诉期限当中予以扣除，即本案并未超过法定的起诉期限，一审法院以超过起诉期限为由裁定驳回起诉，属于认定事实和适用法律错误，应予纠正。
经过李广成律师认真代理，二审法院完全采纳了李广成律师的代理意见，依法裁定撤销一审裁定，并指令一审法院对本案继续审理，委托人的合法权益得以有效维护。现将本案行政上诉状和二审裁定书予以发布。
行政上诉状
上诉人（原审原告）：XXX，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，住XX市XXX区XXX路XXXX花园南区XX幢XX单元XX层XXXX号，身份证号：14012119XXXXXXXXXX。
上诉人（原审原告）：XXX，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，住XX市XXX区XXX路XXXX花园南区XX幢XX单元XX层XXXX号，身份证号：14103119XXXXXXXXXX。
两位上诉人共同委托诉讼代理人：李广成律师，山西嘉迪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：XX市规划和自然资源局，住所地山西省XX市XXX区XXX路2号，负责人：XXX，职务:局长，联系电话：03XX-XXXXXXX。
第三人：李XX，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，住山西省XX市XX县XX镇XX村XX号。
第三人：史XX，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，住XX市XX区XX路XX号。
上诉人因与被上诉人、第三人不动产抵押登记纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院作出的（2023）晋0107行初1XX号行政裁定书，现依法提起上诉。
上诉请求：
1、撤销（2023）晋0107行初1XX号行政裁定书，并指令太原市杏花岭区人民法院对本案进行审理；
2、本案诉讼费由被上诉人承担。
事实与理由：
一、原审法院以上诉人的起诉超过一年起诉期限为由裁定驳回上诉人起诉，属于适用法律错误，应予纠正。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》（以下简称《行政诉讼法解释》）第六十五条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该行政行为内容之日起计算，但最长不得超过行政诉讼法第四十六条第二款规定的起诉期限”。
《行政诉讼法》第四十六条第二款规定：“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理”。
上诉人系案涉行政行为的利害关系人，而非行政行为的相对人（当事人），上诉人原来不知道被上诉人的行政行为及其内容，且本案系不动产抵押登记纠纷，涉及不动产抵押，属于因不动产提起诉讼的案件，因此，本案应当适用《行政诉讼法解释》第六十五条及《行政诉讼法》第四十六条第二款的规定。
据此，被上诉人的抵押登记行政行为发生于2020年6月29日，上诉人于2023年6月7日提起诉讼，并未超过法定的起诉期限。
二、退一步讲，即使适用《行政诉讼法解释》第六十四条的规定，本案也没有超过法定起诉期限，因为本案符合《行政诉讼法》第四十八条规定的因其他不属于上诉人自身原因耽误起诉期限的情形，被耽误的时间不应当计算在起诉期限内。
万柏林法院一审判决撤销了《抵押合同》，太原中院二审维持了一审判决，上诉人有理由相信生效判决，并据此认为抵押登记已被撤销，或抵押登记是无效的，或抵押登记已不存在了，这是上诉人正当的信赖利益。直到山西省高院2023年5月8日再审改判（撤销一审判决关于撤销《抵押合同》的部分）后，上诉人才意识到原来的《抵押合同》及抵押登记行为仍然存在，于是及时提起了行政诉讼。据此，从万柏林法院判决撤销《抵押合同》，到太原中院维持原判，再到山西省高院再审改判，这段时间并非因上诉人自身原因耽误的起诉期限，应当从法定的起诉期限中予以扣除，亦即，上诉人的起诉并未超过法定起诉期限。
综上所述，上诉人认为，一审法院以上诉人的起诉超过一年起诉期限为由裁定驳回上诉人起诉，属于适用法律明显错误，应予纠正，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。
此致
太原市中级人民法院
上诉人：XXX
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